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　　繼東莞、杭州、寧波三城市收緊樓市政策之后，深圳調(diào)控靴子終于落地。7月15日，深圳住建局等部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，內(nèi)容涉及在深圳落戶滿3年且連續(xù)繳納36個月個稅或社保才能購買商品住房等八大調(diào)控措施。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，此次政策進(jìn)一步體現(xiàn)了深圳落實“房住不炒”的導(dǎo)向，具有較強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義，預(yù)計今年下半年部分房價過熱的城市，依然以政策收緊為導(dǎo)向。

　　抑制投機(jī)性買房，落戶滿3年且社保滿36個月才可購房

　　據(jù)報道，近日，深圳市住建局一行到長沙市住建局考察交流房地產(chǎn)市場管理工作，對長沙房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作成效、先進(jìn)經(jīng)驗和典型做法給予高度評價。

　　在此背景下，深圳今日調(diào)控全面升級。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉點評稱，“這次政策超出了預(yù)期，比如限購。背后說明管理層對深圳樓市調(diào)控狀況、調(diào)控效果及房地產(chǎn)預(yù)期并不滿意，所以，這次調(diào)控某種程度上是倒逼，讓深圳學(xué)習(xí)長沙做法，如何做到‘強(qiáng)力調(diào)控、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市轉(zhuǎn)型、人口流入、民生幸?！芡酵七M(jìn)?！?/p>

　　在易居研究院副院長楊紅旭看來，深圳在學(xué)習(xí)長沙經(jīng)驗基礎(chǔ)上，出臺限購、限貸、稅收、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、新盤開盤監(jiān)管等一攬子措施，可以看出，此次調(diào)控力度較大。

　　不難看出，此次調(diào)控中，力度最大的便是調(diào)整商品住房限購年限。新京報記者了解到，在此之前，深圳落戶即可購房，一定程度上加劇了市場供需矛盾，這對于早期已落戶深圳并連續(xù)多年在深圳工作的市民也不公平。此次政策要求，深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在深圳落戶滿3年，且能提供購房之日前在深圳連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）繼續(xù)按照提供購房之日前在深圳連續(xù)繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明方可購買商品住房的規(guī)定執(zhí)行。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，這一調(diào)整的力度明顯較強(qiáng)，從全國來看，對于有本地戶籍的人士往往只限定購買套數(shù)，而不限制其落戶和社保期限要求。同時，從落戶3年的時間要求來說，也屬于明顯抑制投機(jī)性買房需求。

　　“深圳落戶門檻低，人口流入大，出現(xiàn)一些外地人借落戶買房，或馬上落戶馬上買房的行為，特別是一些大學(xué)生，以及中介人員協(xié)助外地人辦理假結(jié)婚買房的，此次調(diào)控政策精準(zhǔn)打擊，能夠徹底堵住這些投資行為。”李宇嘉表示，“3年落戶+3年社保”的組合，比長沙政策力度要嚴(yán)厲，略微超出預(yù)期。同時，限購政策力度大，也彰顯了深圳房價上漲，是對“房住不炒”的違背，是不能容忍的。

　　值得一提的是，此次政策還要求，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。具體來講，在離異之日起3年內(nèi)，若離異前家庭名下在深圳無房，離異后任一家庭成員可以以成年單身人士身份在深圳購買1套商品住房；離異前家庭名下在深圳有1套商品住房，離異后無房一方可以以成年單身人士身份在深圳購買1套商品住房；離異前家庭名下在深圳有2套商品住房，離異后任一家庭成員在本市均不得購買商品住房。

　　實際上，2018年深圳“7·31”調(diào)控時，對離婚炒房行為僅做了杠桿限制，但也有很多漏洞。近兩年，在“新房打新”和炒房創(chuàng)富的刺激下，深圳離婚潮愈演愈烈，“這次政策，直接在購房資格上做限制，徹底堵住了漏洞，未來假離婚沒有激勵了，也可為精準(zhǔn)調(diào)控?！崩钣罴畏Q。

　　差別化的住房信貸政策，利好自住改善需求

　　此次調(diào)控新政還完善了差別化的住房信貸政策。政策合理確定個人住房貸款利率加點下限，對購買普通住房和非普通住房實行差別化信貸政策。

　　具體而言，購房人家庭名下在深圳無房且無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策；購房人家庭名下在深圳無房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于50%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%；購房人家庭名下在深圳擁有1套住房的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于70%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。

　　“差別化住房信貸‘有保有壓’。”李宇嘉分析指出，純粹的首套購房，這是要保護(hù)的，也是歷次房價上漲最受傷的。所以，此次政策仍舊堅持3成首付。二套房則依然堅持部分“認(rèn)房又認(rèn)貸”的舉措。這比2013年啟動（2015年退出）的完全的“認(rèn)房又認(rèn)貸”（只要有貸款記錄就算第二套房購置），力度低了很多。

　　李宇嘉進(jìn)一步解釋稱，這反映了政府還是希望保護(hù)改善性需求，希望樓市交易能活躍起來，保持一定體量。因為，房價漲到目前水平，購買的主力是換房需求。如果沒有換房和改善，深圳以二手房為主導(dǎo)的樓市交易、城市更新大規(guī)模放量，整個市場的循環(huán)，會受到相當(dāng)大的影響。

　　除此之外，李宇嘉表示，真正的二套房政策（有一套房的家庭，再買一套）依舊未變，仍是七成，這也反映了保護(hù)換房需求的思路。此外，對普通和非普通住房，做差別化信貸，非普通住房首付比例明顯提升，這對于近期學(xué)位房高價、南山、寶安中心區(qū)等高價盤暴力護(hù)盤、集體拉升的炒作，是有很大抑制作用。

　　“這一政策明顯有利于自住改善型購房者，以往嚴(yán)格的‘認(rèn)房又認(rèn)貸’政策往往不利于自住型改善需求，這一調(diào)整是此次政策中的亮點，預(yù)計后續(xù)或有其他城市或地區(qū)也會跟進(jìn)類似政策。”張波表示。

　　部分恢復(fù)“豪宅稅”，有打壓力度但不會大起大落

　　此次政策還細(xì)化了普通住房標(biāo)準(zhǔn)。政策要求，細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實際成交總價低于750（含本數(shù)）萬元。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師王小嬙指出，這一政策明確界定750萬元以上的住房為非普通住房，由于深圳豪宅需要繳納“豪宅稅”，合理的界定普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，保障大部分群體對普通住房的需求，有效抑制非普通住房價格上漲。

　　近年來，深圳各種利好接踵而來，包括粵港澳大灣區(qū)、先行示范區(qū)，外界對深圳經(jīng)濟(jì)基本面進(jìn)行重估，由此，深圳樓市進(jìn)入明顯上升階段。尤其是，去年“雙十一”豪宅稅取消后，讓整個存量房的流通速度明顯上升，也導(dǎo)致二手房價格上漲過快，部分熱點片區(qū)熱點樓盤出現(xiàn)新房搶購、二手房掛牌價虛高等現(xiàn)象，引起廣泛關(guān)注。

　　在李宇嘉看來，這一政策意味著，部分將恢復(fù)豪宅稅，這對市場有一定的打壓力度，但不會造成大起大落。之所以這么說，他解釋稱，750萬元全市“一刀切”，對于東部、中部、中小戶型、非學(xué)位房，沒有多大影響；影響的是西部南山、寶安中心區(qū)、福田的學(xué)位房等，這些都是去年以來漲價較多的高價盤，也是近幾個月被熱炒的、有規(guī)劃利好的區(qū)域。

　　“上一版的‘豪宅稅’標(biāo)準(zhǔn)在300萬元左右，南山也才490萬元?，F(xiàn)在則從300萬元左右調(diào)至750萬元。”李宇嘉補(bǔ)充說。

　　除此之外，新京報記者還注意到，此次政策還更新了存量住房交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近市場價格；將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年；進(jìn)一步完善交易價、評估價、登記價“三價合一”制度，堵塞少交稅的漏洞。

　　“上述不同政策，其實目的都是一致，以增加存量房交易成本，從而達(dá)到壓抑交易量及房價升幅的效果?！鄙钲谥性驴偨?jīng)理鄭叔倫表示。

　　下半年深圳樓市將降溫，市場過熱城市或跟進(jìn)出臺收緊政策

　　今年年初，疫情發(fā)生后，當(dāng)全國樓市仍在低迷狀態(tài)時，深圳樓市卻直接進(jìn)入了“火熱”階段，穩(wěn)站樓市C位。

　　深圳新房市場頻頻再現(xiàn)“日光”“秒光”現(xiàn)象，跟“打新股”一樣，深圳樓市也成了少數(shù)人的“打新”游戲。二手房市場也不例外，上半年，深圳二手的房地產(chǎn)市場疫后飛速恢復(fù)，增速指標(biāo)領(lǐng)先其他城市。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳二手住宅成交套，累計同比達(dá)39.9%，增速大于北京（-5.8%）、上海（-8.4%）。部分區(qū)域成交活躍度在二季度顯著提升，二手住宅過戶套數(shù)在6月份破萬，為2016年4月以來首個二手住宅套數(shù)破萬的月份。

　　“總體來看，深圳出臺新政，直指深圳當(dāng)下樓市過熱、投機(jī)性需求增長等問題，通過調(diào)控升級，可以形成強(qiáng)化調(diào)控抓手，保障樓市健康穩(wěn)定有序發(fā)展。”張波稱。

　　李宇嘉指出，預(yù)計深圳樓市交易下半年將明顯降溫，房價也會有所下跌，特別是今年上半年交易的房子，價值可能下降。不過，穩(wěn)字當(dāng)頭始終是樓市的主基調(diào)。

　　“深圳此次政策具有很強(qiáng)的信號意義?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，后續(xù)其他房價不穩(wěn)定、房價上漲過快的城市，預(yù)計也會出臺收緊政策。

　　王小嬙亦表示，在“房住不炒，因城施策”的原則下，市場過熱的城市仍會跟進(jìn)收緊調(diào)控政策，但整體來看，在全國開發(fā)經(jīng)營指標(biāo)增速并未恢復(fù)到歷史同期水平背景下，下半年政策全面收緊的概率不大，總體仍延續(xù)溫和窗口期，供應(yīng)端利好政策以及人才引進(jìn)持續(xù)發(fā)力。

　　新京報記者張曉蘭

　　編輯武新校對王心