國慶在家,刷微博刷到一條“空掛戶”的新聞,同時也在跟我爸在聊天,聊到了大舅買二手房的事情。
我打趣說,新聞說有人買了套二手房,業(yè)主不知道房子竟然有13個“空掛戶”,有的人還無法落戶,大舅該不會這么倒霉遇到這糟心事吧?
老爸一臉茫然,表示不理解。
這個反應不禁讓我深思,到底還有多少人不了解“空掛戶”?
在前面的幾個月,深樓市寫過許多關于二手房的文章。大多提醒購房者要在地段、物業(yè)、戶型以及樓層等等方面多留些心眼,但那些文章從未提及“空掛戶”。
我們今天就來聊一聊,“空掛戶”是何方妖孽竟能“隱身”讓業(yè)主毫不知情。
何為“空掛戶”
無論是深樓市的文章里,還是其他房產(chǎn)號的文章里,大都說過:第一套房建議買二手房,因為二手房所見即所得。
沒錯,買二手房是最不容易出錯的。不用焦慮于開發(fā)商是否能按時交房,不用擔心樓盤物業(yè)是否靠譜,不用害怕房子與效果圖不符......
但是,不容易出錯并不代表不會出錯,這就要說到我們今天的主題“空掛戶”。先來看一則報道:
10月3日一則新聞稱:一位業(yè)主買的二手房在一次人口普查中發(fā)現(xiàn),自家房產(chǎn)上掛著13人的戶口。調查后發(fā)現(xiàn),是前業(yè)主把房子賣掉后并沒有把自己和親戚的戶口遷走。
報道中前業(yè)主賣掉房卻沒把戶口遷出去,這種行為就是我們所說的“空掛戶”。這些人多半是暫時沒有落戶的地址或者貪圖原房產(chǎn)的學位等好處,不愿把戶口遷走。
要想遷戶口,牽扯的人太多,牽扯的利益也太多,一時半會難以解決。
多數(shù)對“空掛戶”沒有太多了解的人,會認為前業(yè)主的戶口是否遷出去,對自己沒有太大影響。
在這里我想說,大錯特錯。
舉一個在身邊發(fā)生的例子,朋友2013年在廣州買了一套帶有省一級小學學位的二手房,當時沒有考慮到戶口的問題,所以并不了解原業(yè)主是否已把戶口遷出。直到今年女兒要上學,他這才發(fā)現(xiàn)原業(yè)主的戶口并沒有遷出,并且占用了學位。
按相關政策,一套房子只允許一戶家庭的孩子上學,是按照戶口遷入時間的先后排序來決定的。這就導致朋友買的學位被占用,女兒無法入學。
花大價錢買了套帶有重點學位的房子,不曾想對方的戶口竟然還“賴”在這兒,這樣的糟心事,聽了簡直火冒三丈!
不僅是學位會受到影響,如果房子未來拆遷,還存在拆遷補償款被瓜分的風險。都知道深圳有很多購房者和投資客都是奔著拆遷和舊改買的老破小,雖說拆遷要看戶口本,但實際分配補償款的時候是按人數(shù)分配的。
這也就意味著如果你的二手房有多個“空掛戶”,而這些人又都是老賴,那么你的拆遷補償款將會面臨著要分給陌生人的魔幻情節(jié)。
還有,如果后期你想轉賣房,結果新業(yè)主得知你的房產(chǎn)上有“空掛戶”,還指不定這些人會出什么幺蛾子,哪個接盤俠不猶豫?在很大程度上,房子的出售跟成交價都受到了影響。
以上提到的三種風險只是后患中的冰山一角,不管你攤上哪種,都不好處理甚至無可奈何。
看到這里,我估計一定有人說,怎么可能會無可奈何呢,去派出所處理呀,再不行就上法院告他!
但,很多事情遠沒有大家想的那么簡單。
無法無天的“空掛戶”
在2015年于廣西某市購買了二手房,口頭要求前業(yè)主在3個月內將戶口遷出。后來,前業(yè)主并未在如期遷走戶口。
先到公安機關要求把原業(yè)主的戶口強制性遷出,但公安機關表示原業(yè)主不愿遷走戶口,他們沒有權力強制要求原業(yè)主將戶口遷走。
看到有關部門“辦事不力”,一怒之下把前業(yè)主告上了法院,要求前業(yè)主支付精神損失費3萬并強制性遷出。不料,她的述求被法院一一駁回。
這時候有人要說,這是我買的房子,憑什么前業(yè)主不把戶口遷走,讓他們無法無天?按正常的邏輯,公安部門怎么可能不處理?
我澄清一下,不是公安部門不處理,而是他們的權利有限。
我國的《戶口登記條例》規(guī)定:戶口登記工作,由各級公安機關主管。公民遷出本戶口管轄區(qū),由本人或者戶主在遷出前向戶口登記機關申報遷出登記,領取遷移證件,注銷戶口。
這也就是說,戶口的遷移是房主本人自愿的行為,必須是本人去辦理,公安機關沒有權利強制性遷出。就算你到法院起訴,法院一般會以戶口遷移屬于行政訴訟而非民事訴訟管轄范圍,或戶口遷移請求超出法院的受理范圍為由駁回起訴。
但凡事都有例外,個別城市的戶籍政策也有不同的。一些城市制定了“直管公共戶”,無房屋和固定住所的人可將戶口遷入戶籍所在派出所的“直管公共戶”,由公安機關臨時代管。
我以廣東為例,購買二手房之后若原業(yè)主不配合遷出戶口,新業(yè)主可直接到派出所說明情況,并填寫一份業(yè)主聲明。
原業(yè)主在收到通知后在7天內不去辦理,他的戶口則會自動劃到公安機關代管。
在大多情況下,如果原業(yè)主拒絕把戶口遷走,新業(yè)主仍然可以直接將戶口遷入,這樣一來原業(yè)主的戶口在系統(tǒng)里會顯示“空掛”。
以上種種可能性并不是不能避免,這就要求各位購房者在購房二手房的時候,除了要看地段、戶型和價格,還要留些心眼,了解所交易房屋的戶口情況。
必要時候可以要求業(yè)主帶上房產(chǎn)證及身份證原件到公安機關戶籍科查詢。
若業(yè)主表示會在多久把戶口遷出,我建議購房者在合同中明確寫出業(yè)主遷出戶口的時間。
如果你還不放心,可以要求業(yè)主預留高額抵押金,戶口遷出后返還,反之這筆錢不返還。
記住,一定是高額抵押金。大十萬都沒有問題,如果只是幾千塊錢這對業(yè)主來說不痛不癢是沒有束縛力的。
朱用純在《朱子家訓·全文》中說過,宜未雨而綢繆,毋臨渴而掘井。訓誡后人不要在下雨的時候才補修房子,更不要在口渴的時候才挖井。
結
因為“空掛戶”而發(fā)生的糾紛數(shù)不勝數(shù),有些由于涉及人數(shù)眾多而難以處理。
也千萬不要盲目的信任中介,有些黑心中介會聯(lián)合業(yè)主坑蒙拐騙。最后你就是啞巴吃黃連,有苦說不出。
不敢說所有中介都是這樣,但確有這樣的事情發(fā)生,多個心眼不是什么壞事。
在長達半個小時的科普下,我爸一臉的迷惑逐漸明朗,語氣深沉的說“中國人買房,喜憂參半”。