“我的深戶還有幾天就下來了，上次看的那個房子可以定了。”
“您已經(jīng)買不了房了。”
面對即將交易成功的客戶，中介楊凱（化名）在說完這句話后發(fā)送了一個略顯無奈的表情。
7月15日，深圳市住房和建設(shè)局（以下簡稱“深圳住建局”）連發(fā)三則通知，推出8項(xiàng)措施精準(zhǔn)調(diào)控樓市，力度空前，涵蓋調(diào)整商品住房限購年限、完善差別化住房信貸措施、發(fā)揮稅收調(diào)控作用、細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤銷售管理、推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理、加大二手住房交易信息公開力度、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為等。
其中，“在本市落戶滿3年且連續(xù)繳納36個月個稅或社保才能購買商品住房”一條引起廣泛關(guān)注，這同時也是上述楊凱手中一名即將成功落戶深圳的客戶依然無法取得購房資格的原因。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《中國經(jīng)營報(bào)》記者表示，此次出臺的深圳樓市調(diào)控政策力度超出預(yù)期，其中的限購政策更是精準(zhǔn)打擊投資炒作?！吧钲诼鋺糸T檻低，人口流入大。先行示范區(qū)、大灣區(qū)等規(guī)劃利好疊加疫后貨幣超發(fā)，帶來的就是落戶炒房?！?/p>
值得注意的是，在“房住不炒”的政策環(huán)境下，深圳多區(qū)住建局自今年4月以來多次出文旨在打擊炒房行為，市場熱度略有下降。按照深圳中原研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年上半年深圳住宅共成交套，其中新房套，二手房套。
限購限貸升級封堵“假離婚”
根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱“《通知》”）要求，深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在深圳市落戶滿3年，且能提供購房之日前在深圳市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險(xiǎn)證明，方可購買商品住房。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。
具體來講，在離異之日起3年內(nèi)，若離異前家庭名下在本市無房，離異后任一家庭成員可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有1套商品住房，離異后無房一方可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有2套商品住房，離異后任一家庭成員在本市均不得購買商品住房。
關(guān)于制定上述政策的背景，深圳住建局方面表示：“近幾年，我市落戶即可購房，一定程度上加劇了市場供需矛盾，這對于早期已落戶深圳并連續(xù)多年在深圳工作的市民也不公平。因此，在住房供需緊張背景下，適當(dāng)收緊戶籍居民購房政策，以切實(shí)支持合理自住需求?！绷硗猓鲜稣摺凹瓤蓾M足離異人士合理住房需求，也可有效遏制炒作”。
記者注意到，早在2018年7月31日，深圳就已出臺相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場上存在的離婚炒房等投機(jī)行為進(jìn)行了針對性的打擊，即購房人離婚2年內(nèi)申請住房商業(yè)貸款或公積金貸款的，首付款比例不低于7成。
對此，李宇嘉認(rèn)為，2018年的相關(guān)政策僅對“離婚炒房”做出了杠桿限制，仍有許多漏洞可鉆。近兩年來，在“新房打新”和“炒房創(chuàng)富”的刺激下，深圳離婚潮愈演愈烈。此次新出臺的政策直接限制其購房資格，“徹底堵住了漏洞，也可謂精準(zhǔn)調(diào)控”。
此外，涉及住房信貸政策方面，《通知》主要提高了無房但有房貸記錄或已有1套住房的購房家庭購買非普通住房的首付門檻，即最低首付款比例均提高10個百分點(diǎn)，分別為60%、80%；如購買普通住房，繼續(xù)按深府辦〔2016〕28號文分別不低于50%、70%的貸款首付比例要求執(zhí)行，而無房無貸的首次購房家庭繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策。
另一方面，《通知》還對普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化，享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時滿足以下3個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實(shí)際成交總價(jià)低于750（含本數(shù)）萬元。
這也就意味著，一套100平方米、單價(jià)為7.5萬元以上的物業(yè)被視為“豪宅”，而在南山區(qū)、寶安中心區(qū)和福田區(qū)，此類住宅比比皆是。
深圳住建局方面表示，目前的普通住房標(biāo)準(zhǔn)只考慮了容積率和面積兩個指標(biāo)，從今年上半年房地產(chǎn)市場偏熱的情況來看，有必要增加價(jià)格因素，更合理地界定普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，保障大部分群體對普通住房的需求，有效抑制非普通住房價(jià)格上漲。
短期緩解過熱長期加大供應(yīng)
值得一提的是，在銷售監(jiān)管環(huán)節(jié)，《通知》針對多人搶購、“打新”等火爆局面的出現(xiàn)也作出了表態(tài)，即對社會關(guān)注度高、預(yù)計(jì)購房人數(shù)多的熱點(diǎn)樓盤，應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個人所得稅或社會保險(xiǎn)時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴(yán)控認(rèn)購人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購人數(shù)比例。樓盤銷售方案報(bào)所在區(qū)住房建設(shè)部門備案。
另外，此次出臺的調(diào)控新政對深圳二手房市場也做出了相應(yīng)的針對性措施。其中，《通知》更新了二手住房交易計(jì)稅參考價(jià)格，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年，同時加大二手住房交易信息公開力度。
事實(shí)上，近期的深圳二手房市場話題頻出，相關(guān)樓盤也遭到實(shí)際整治。今年5月，深圳住建局聯(lián)合相關(guān)部門對網(wǎng)傳掛牌價(jià)過高的項(xiàng)目進(jìn)行檢查，責(zé)令涉事中介機(jī)構(gòu)將掛牌價(jià)明顯高于近期真實(shí)成交均價(jià)的房源全部下架。
深圳住建局方面表示，近一年來，深圳成交的商品住房中，換手率較高，二手住房交易信息不夠透明，交易信息更多掌握在中介機(jī)構(gòu)手中，交易雙方因信息不對稱容易被市場不實(shí)信息誤導(dǎo)。
為此，《通知》提出，及時發(fā)布熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤二手住房合理成交價(jià)格，引導(dǎo)市場理性交易；中介機(jī)構(gòu)應(yīng)及時、準(zhǔn)確向市住房建設(shè)部門報(bào)送二手住房掛牌和成交信息等相關(guān)數(shù)據(jù)，并對上報(bào)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，對于不報(bào)、漏報(bào)、瞞報(bào)的中介機(jī)構(gòu)，依法暫停其網(wǎng)簽權(quán)限，納入房地產(chǎn)行業(yè)誠信系統(tǒng)予以聯(lián)合懲戒。
值得注意的是，深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，從過戶數(shù)據(jù)來看，6月深圳二手住宅成交套數(shù)為套，環(huán)比上升23.9%；成交面積為90.6萬平方米，環(huán)比上升28.0%，為2016年4月以來首個成交套數(shù)破萬的月份。2020年上半年，深圳全市二手住宅成交套數(shù)為套，占去年全年的57%。
廣東省房地產(chǎn)研究會執(zhí)行會長韓世同認(rèn)為，此次深圳出臺的調(diào)控新政主要是為了平抑房價(jià)，但對整體市場不會帶來太大的影響?！靶抡叩膹?qiáng)度只是說在原來嚴(yán)格的基礎(chǔ)上適當(dāng)加大，緩解目前成交過熱的效果可能會明顯些，但對成交量起到大幅度影響的可能性不大，只能說會保持相對平穩(wěn)，關(guān)鍵還是要增加供給，滿足市場住房的合理需求，這才是從根本上來解決深圳房價(jià)地價(jià)過高的問題?！?/p>
《通知》顯示，下一步，深圳市將加大居住用地供應(yīng)，今年計(jì)劃供應(yīng)居住用地3平方公里以上，比往年增長1倍以上，今后新增土地將主要用于公共住房建設(shè)。增加商品住房供應(yīng)方面，今年新開工商品房1200萬平方米，是往年600萬～800萬平方米的近2倍；下半年計(jì)劃入市商品住房項(xiàng)目80多個，預(yù)計(jì)供應(yīng)房源面積超過500萬平方米、超5萬套。
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