在深圳等一線城市,購房已然不再是簡單的商品交易行為——有錢即可。深圳新樓盤萬豐海岸城錦園/璽園,設(shè)定的購房門檻絕真讓人望而卻步。
根據(jù)該樓盤公布的信息,最低社保(個人所得稅)不低于278個月的客戶才有資格參與最終搖號。如果按大學(xué)本科22歲畢業(yè)來深圳,至少得在深圳繳納滿24年的社保(個人所得稅),也就是說到46歲才有資格參與此次新房搖號。
然而,即便如此,該樓盤入圍的客戶數(shù)量依然高達(dá)2114批,這些幸運(yùn)兒將于2月5日參與717套房子的搖號。
“深圳真的是臥虎藏龍,光有錢都買不到房!”有社保時間不夠而未能入圍的買房者告訴券商中國記者,由于半年時間都在陪跑,一起打新的朋友已經(jīng)考慮去看二手房了。她本人因為和父母住在一起,暫時沒那么迫切,但接下來也打算避開熱門樓盤。
“設(shè)置購房門檻只有治標(biāo)不治本的短期效果,而且還有各種各樣的副作用,也無法避免誤傷剛需的情況,所以還是要正視問題本身?!睆V東省房地產(chǎn)協(xié)會專家委員肖文曉認(rèn)為,限價等于政府逼著開發(fā)商讓利給購房者,購房者自然會削尖了腦袋想各種辦法去打新。根本辦法應(yīng)當(dāng)是把商品房定價權(quán)交還給市場,價格不再畸低自然就沒有了打新熱。
魔幻,278個月社保才能搖號
2月4日,深圳萬豐海岸城終于公布了第一類誠意登記客戶名單。按照1:3的比例,選取排序中社保(或個人所得稅)年限靠前的客戶入圍,最終入圍客戶2114批,最低入圍月數(shù)為278個月。
如無意外,上述2114批客戶將在2月5日上午參與選房順序號公證搖號,爭奪717套房子的購買權(quán)。
讓我們一起來畫一下重點:第一類客戶——無房;最低入圍月數(shù)278個月——23年零2個月。
這意味著,此次萬豐海岸城打新,共“炸”出了2114個至少交了23年又2個月社保(深圳建市不過40周年),且名下無房的老剛需:若按照以個人社保計算,則買房者至少要在1997年就開始繳納社保,彼時香港剛剛回歸;哪怕是按照夫妻雙方社保計算,則兩人也至少要在2009年就開始在深圳穩(wěn)定繳納社保。
超高社保門檻,使年限不夠的年輕人哪怕全款在手,都沒有資格參與搖號,不少人在社交平臺驚呼“社保巨子惹不起!”
而這還是深圳6盤齊發(fā)的情況下,另有5個新樓盤為萬豐海岸城分流的結(jié)果。
1月28日,深圳6個新盤同日取得預(yù)售證,共推售2800余套新房,分別是:香山道公館100套,均價約11.19萬/㎡;中泰印邸115套,均價約10.74萬/㎡;深鐵懿府744套,均價約10.3萬/㎡;富士君薈苑/悅府368套,均價約6.5萬/㎡;萬豐海岸城721套,均價約5.75萬/㎡;萬科光年四季777套,均價約5.14萬/㎡。
網(wǎng)紅,一房未賣討論熱度驚人
1月28日,沙井萬豐海岸城(錦園、璽園)獲得售許可證,并在深圳住建局官網(wǎng)公示,本次錦園備案住宅272套,位于8棟;璽園備案住宅449套,位于3棟一、二單元;除去4個樣板房,共有717套房子在售。
其中,錦園住宅建面約73-96㎡,均價約5.75萬/㎡,單價區(qū)間在5.17-5.97萬/㎡,總價區(qū)間在398-562萬/套;璽園住宅建面約98-143㎡,均價約5.75萬/㎡,單價區(qū)間在5.3-6.2萬/㎡,總價區(qū)間在527-858萬/套。
需要注意的是,萬豐海岸城新房均價為5.75萬/㎡,在同期6個新盤中排名倒數(shù)第二,但周邊二手房價格為6.4-7.7萬/㎡,倒掛幅度較大。同時,該樓盤位于深圳西部網(wǎng)紅片區(qū)沙井,帶有名校深圳外國語寶安分校的學(xué)位,因此早在未開盤前就是不少人密切關(guān)注的網(wǎng)紅盤。
該盤于1月29日開放登記,僅三天時間,網(wǎng)上就有消息稱,萬豐海岸城的誠意登記中,已有上萬批客戶社保繳納月數(shù)超過200個月。于是2月1日,深圳海岸新城投資有限公司緊急澄清,登記工作尚未結(jié)束,網(wǎng)上出現(xiàn)的銷售信息均不實。
然而如今登記名單公布,2114批客戶社保繳納月數(shù)超過278個月,似乎與網(wǎng)上流傳的數(shù)據(jù)并未存在較大出入。
心累,年輕購房者望房興嘆
“大家好像都瘋了一樣?!奔鸭眩ɑ┗貞浧鹎皟商烊ャy行打印流水時候的景象,隊伍排得老長,一說是打印流水,銀行員工就了然地點頭說,“也是買房的吧!”。
這次萬豐海岸城打新,需要在“i深圳”APP上提交購買意向登記,佳佳是凌晨兩點提交的。因為登記人數(shù)太多,系統(tǒng)白天一直顯示崩潰,半夜時候才最終上傳成功,結(jié)果還是卡在了社保時間不夠上。
事實上,由于父母在佳佳剛滿十八歲時就開始為其繳納社保,哪怕是讀研期間都未斷保,佳佳目前的社保累計繳納月份是121個月,在同齡人中已是佼佼者。但是因為年輕且未結(jié)婚,還是敗給了那些社保繳納時間長且以家庭為單位累計社保的競爭者。
“在深圳買個房怎么這么難?到底哪來這么多沒房的老剛需?”佳佳的疑問也是很多人的疑問。此前網(wǎng)上有人爆料稱,所謂200多個月的無房者,說白了就是父母先把房子過戶給子女,然后再來打新,業(yè)內(nèi)大家都心知肚明。
佳佳告訴券商中國記者,她有朋友已經(jīng)打新半年了,但是社保時間不長,一直沒中過,現(xiàn)在已經(jīng)打算重新去看二手房了。就她自己而言,由于目前還在跟父母一起住,買房的需求不是很迫切,未來還是希望繼續(xù)打新,但是可能會去關(guān)注一些沒有那么網(wǎng)紅的樓盤。
齊先生(化名)這次也參與了萬豐海岸城的打新,用的是父親200多個月的社保。但因為沒有提前準(zhǔn)備好流水,登記資料最終沒能過審。他告訴券商中國記者,隨著樓市監(jiān)管政策的不斷出臺,深圳對于打新資質(zhì)的審核也越發(fā)嚴(yán)格,包括社保繳納數(shù)據(jù)、資產(chǎn)證明、以及首付款來源核查等。
齊先生表示,雖然是出于家庭投資的目的打新,但由于不確定性極高,一輪流程跑下來,還是感到身心俱疲。不過考慮到目前大灣區(qū)包括深圳的住宅供應(yīng)仍在加大,他對于打新未來仍舊抱有信心。
疑惑,限價是否真的利好剛需
“社保最低278個月,名下沒房,手里還握著幾百萬,咱們用正常思路來想這個事,可能性有多大?”有購房者向券商中國記者表示,現(xiàn)在深圳樓市打新很多都是這個套路,所謂無房剛需,很多都是為了打新而來“偽剛需”。
有分析觀點就認(rèn)為,萬豐海岸城之所以這么火爆,主要就是有不少投資客看中其單價一萬多元的倒掛,真正特別迫切的購房剛需者,還是會分流到同時開盤的、打新成功幾率高一些的其他樓盤。
不過也有購房者認(rèn)為,由于萬豐海岸城單價相對便宜,且性價比高,還是有一部分真剛需愿意賭一把,想用有限的資金,買到性價比最高的房子。
“說實在的,要花上千萬才能買得起的房子,真的是所謂的剛需嗎?”廣東省房地產(chǎn)協(xié)會專家委員肖文曉向券商中國記者表示,所有出現(xiàn)打新熱的城市,都是嚴(yán)格執(zhí)行新房限價的城市,這些城市也都是房價上漲壓力較大的城市。
肖文曉說,房價上漲的本質(zhì)是供求關(guān)系緊張。2020年,深圳賣了14萬套的房子,其中一手房只有4.4萬套,可見新房供應(yīng)的緊缺。再追蹤到土地市場看,深圳過去5年通過招拍掛成交的涉宅用地總建面只有1003.67萬平方米,其中還有580多萬平方米是2020年才成交的。
在肖文曉看來,要解決房價過快上漲難題,設(shè)置購房門檻只有治標(biāo)不治本的短期效果,而且還有各種各樣的副作用,也無法避免誤傷剛需的情況?!斑€是要正視問題本身。一方面增加供應(yīng),另一方面貫徹房住不炒,讓投資客無利可圖?!?/p>
但商品房限價不是一個好辦法,限價等于政府逼著開發(fā)商讓利給購房者,購房者自然會削尖了腦袋想各種辦法去打新。如果政府要對商品房限價,那就應(yīng)該對商品房像限價房那樣管理,比如封閉流轉(zhuǎn)、限制得利,但這顯然也不合適。
關(guān)鍵在于,要把商品房的定價權(quán)交還給市場,價格不再畸低自然就沒有了打新熱。政府也要做好自己的工作,構(gòu)建好多渠道保障的住房體系,比如公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房等,做好租購?fù)瑱?quán)等,高房價的矛盾自然而然就化解了。
據(jù)他預(yù)測,深圳過去一年已經(jīng)加大土地供應(yīng),建立多渠道保障的住房體系,今年這個力度也不會小。
另據(jù)貝殼研究院整理,對比北上深地產(chǎn)調(diào)控政策,目前深圳在限售、限離、稅費(fèi)方面力度最大,而在落戶、非戶籍購房、限貸、利率等方面則不如北京和上海。
本文源自券商中國