該來(lái)的終于來(lái)了！深圳這一輪調(diào)控收緊傳聞終于的7月15日落地，最大的調(diào)整是提高深戶購(gòu)房門(mén)檻，須滿3年且能提供連續(xù)繳納36個(gè)月個(gè)稅及社保證明。此外，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)增加了總價(jià)限制，實(shí)際成交須低于750（含本數(shù)）萬(wàn)元；對(duì)離異后購(gòu)房套數(shù)進(jìn)行了限制。

　　綜合來(lái)看，政策降溫意圖明顯。疫情之后，深圳房地產(chǎn)迅速恢復(fù)并持續(xù)火熱，新房“打新”火爆，熱門(mén)片區(qū)二手房量?jī)r(jià)齊升，引發(fā)熱議。

　　中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受記者采訪時(shí)表示，政策落地在意料之中，近期深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，提高購(gòu)房門(mén)檻有助于降溫。深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為，深圳此次政策調(diào)整控制有效需求，打擊炒房。同時(shí)會(huì)讓存量房交易成本增加，壓抑交易量及房?jī)r(jià)升幅。

　　深圳市網(wǎng)信辦官方微信“深圳發(fā)布”同步刊發(fā)文章《深圳推出八項(xiàng)措施精準(zhǔn)調(diào)控樓市》稱，今年4月以來(lái)，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易較活躍，二手房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，部分熱點(diǎn)片區(qū)熱點(diǎn)樓盤(pán)出現(xiàn)新房搶購(gòu)、二手房掛牌價(jià)虛高等現(xiàn)象，引起廣泛關(guān)注。對(duì)此，市委市政府高度重視，市住房建設(shè)局等部門(mén)迅速采取行動(dòng)，深入核查情況，及時(shí)進(jìn)行回應(yīng)，開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)治理行動(dòng)，對(duì)捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)、虛假宣傳、發(fā)布不實(shí)言論等行為進(jìn)行了嚴(yán)厲打擊。為進(jìn)一步落實(shí)中央“房住不炒”定位和穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的工作要求，按照“一城一策”“因城施策”原則，深入研判我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，經(jīng)市政府同意，市住房建設(shè)局等八部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

　　深圳調(diào)控政策進(jìn)一步收緊

　　7月15日上午，深圳市住房建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局、市市場(chǎng)監(jiān)管局、市公安局、市地方金融監(jiān)管局、深圳市稅務(wù)局、人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局等八部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱“《通知》”）。

　　對(duì)比此前政策，《通知》主要有以下9點(diǎn)變化：

　　1、提高深戶購(gòu)房門(mén)檻，須落戶滿3年且能提供連續(xù)繳納36個(gè)月個(gè)稅及社保證明，方可購(gòu)買(mǎi)商品住房。

　　2、夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

　　3、完善差別化住房信貸措施，無(wú)房有貸款記錄的購(gòu)買(mǎi)普通住房首付50%，非普通住房首付60%；有1套房的購(gòu)買(mǎi)普通住房首付70%，非普通住房首付80%。

　　4、將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

　　5、細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)，須同時(shí)滿足容積率1.0（含）以上、套內(nèi)面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下、實(shí)際成交總價(jià)低于750（含本數(shù)）萬(wàn)元等3項(xiàng)條件。

　　6、熱點(diǎn)樓盤(pán)優(yōu)先滿足無(wú)房居民家庭購(gòu)房需求，并根據(jù)在本市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間長(zhǎng)短等因素制定樓盤(pán)銷(xiāo)售方案，嚴(yán)控認(rèn)購(gòu)人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購(gòu)人數(shù)比例。

　　7、進(jìn)一步完善交易價(jià)、評(píng)估價(jià)、登記價(jià)“三價(jià)合一”制度，房屋抵押合同應(yīng)通過(guò)房地產(chǎn)信息平臺(tái)進(jìn)行網(wǎng)簽，未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　8、加大二手住房交易信息公開(kāi)力度。

　　9、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為。

　　有幾個(gè)重點(diǎn)需要特別關(guān)注。

　　一是大幅提高了深戶的購(gòu)房門(mén)檻。

　　深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，方可購(gòu)買(mǎi)商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）繼續(xù)按照提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明方可購(gòu)買(mǎi)商品住房的規(guī)定執(zhí)行。

　　對(duì)于非深戶的購(gòu)房政策未發(fā)生變化，深戶家庭購(gòu)房門(mén)檻明顯提高。這一改變?cè)从谏钲谳^低的落戶門(mén)檻，且申請(qǐng)上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)“秒簽”。深圳此前執(zhí)行的限購(gòu)措施，對(duì)深戶居民沒(méi)有落戶時(shí)間和繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的要求，居民落戶即可購(gòu)房，這次進(jìn)行“打補(bǔ)丁”。

　　這項(xiàng)政策也有爭(zhēng)議，存在部分深戶購(gòu)房者社保已滿5年但落戶尚不滿3年的情形。這種情況如何解決，還需要落地看具體解決辦法。

　　二是限制“假離婚”。

　　《通知》規(guī)定，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

　　為了購(gòu)房名額“假離婚”的現(xiàn)象屢禁不止，這次政策進(jìn)一步收緊。具體來(lái)講，在離異之日起3年內(nèi)，若離異前家庭名下在本市無(wú)房，離異后任一家庭成員可以以成年單身人士身份在本市購(gòu)買(mǎi)1套商品住房；離異前家庭名下在本市有1套商品住房，離異后無(wú)房一方可以以成年單身人士身份在本市購(gòu)買(mǎi)1套商品住房；離異前家庭名下在本市有2套商品住房，離異后任一家庭成員在本市均不得購(gòu)買(mǎi)商品住房。

　　這樣既可滿足離異人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。

　　三是將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年，普通住房標(biāo)準(zhǔn)增加總價(jià)低于750（含本數(shù)）萬(wàn)元的限制。

　　這兩點(diǎn)變化均可能大幅增加交易成本。

　　此前，深圳個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限為2年。新政策下，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

　　2019年11月，深圳取消了各區(qū)普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格上限，彼時(shí)亦擾動(dòng)了市場(chǎng)。此前新政策增加實(shí)際成交總價(jià)低于750（含本數(shù)）萬(wàn)元這一限制，意味著高于這一標(biāo)準(zhǔn)的住房均為非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，將享受不到相關(guān)的稅收優(yōu)惠，“豪宅線”實(shí)質(zhì)性恢復(fù)。

　　四是熱點(diǎn)樓盤(pán)優(yōu)先滿足無(wú)房居民家庭購(gòu)房需求，并根據(jù)在本市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間長(zhǎng)短等因素制定樓盤(pán)銷(xiāo)售方案，嚴(yán)控認(rèn)購(gòu)人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購(gòu)人數(shù)比例。樓盤(pán)銷(xiāo)售方案報(bào)所在區(qū)住房建設(shè)部門(mén)備案。

　　這是要求新房銷(xiāo)售進(jìn)一步向剛需傾斜，銷(xiāo)售方案需要到政府備案。

　　業(yè)內(nèi)人士：控制需求為樓市降溫

　　深房中協(xié)發(fā)布的《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)2020年第27周周報(bào)》顯示，6月29日~7月5日，深圳二手網(wǎng)簽3893套，環(huán)比上漲40.7%，連續(xù)四周上漲，周網(wǎng)簽套數(shù)逼近4000套大關(guān)。彼時(shí)，深房中協(xié)發(fā)布《關(guān)于切勿散布、輕信房地產(chǎn)市場(chǎng)不實(shí)消息的鄭重提示》，稱關(guān)于我市即將出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政的不實(shí)傳言被有意識(shí)擴(kuò)散，不負(fù)責(zé)任的催動(dòng)樓市成交緊迫氛圍，誤導(dǎo)短期內(nèi)二手房周網(wǎng)簽數(shù)據(jù)環(huán)比上漲40.7%。

　　深圳市住建局的公布的6月份數(shù)據(jù)亦證實(shí)了近期二手房成交火熱的事實(shí)：全市二手商品房成交為95.57萬(wàn)平方米（套），同比增長(zhǎng)83.28%；其中二手商品住宅成交為90.57萬(wàn)平方米（套），同比增長(zhǎng)90.01%。結(jié)合過(guò)往數(shù)據(jù)可知，深圳6月份二手商品住宅成交破萬(wàn)套，為4年以來(lái)的新高。上半年，深圳二手商品住宅成交成交4.4萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)了41.2%，同樣驚人。

　　中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受記者采訪時(shí)表示，政策落地在意料之中，近期深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，提高購(gòu)房門(mén)檻有助于降溫。

　　深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，深圳上半年成交量跟過(guò)去其實(shí)差不多，只是疫情后的反彈力度太猛，導(dǎo)致近期樓市有點(diǎn)過(guò)熱的態(tài)勢(shì)，所以才有今天政策的出臺(tái)。

　　鄭叔倫分析，此次政策首先是需求管理，進(jìn)一步提高購(gòu)買(mǎi)住宅的門(mén)檻，立即可以把市場(chǎng)上有效需求降低，相信可以達(dá)到為市場(chǎng)降溫的效果。另外，貸款條件差別性的調(diào)整，遵從房住不炒的精神，主要是針對(duì)已經(jīng)擁有房產(chǎn)的客戶條件提高，盡量避免誤傷首套客戶，置換型物業(yè)銷(xiāo)售壓力大，相信也可以壓抑投資氛圍。

　　鄭叔倫總結(jié)，深圳此次政策調(diào)整控制有效需求，打擊炒房，同時(shí)會(huì)讓存量房交易成本增加，壓抑交易量及房?jī)r(jià)升幅。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，深圳是全國(guó)最近一輪樓市上漲的領(lǐng)頭羊，出現(xiàn)調(diào)控政策升級(jí)已經(jīng)有預(yù)期，而且深圳的樓市炒作氛圍濃郁，出臺(tái)政策將明顯打擊投資需求。按照過(guò)去深圳市場(chǎng)的慣例，預(yù)計(jì)部分投資客很可能開(kāi)始離場(chǎng)，市場(chǎng)在7-8月開(kāi)始成交量快速萎縮。房?jī)r(jià)也將開(kāi)始調(diào)整。

　　張大偉表示，整體看，預(yù)計(jì)深圳未來(lái)半年，政策嚴(yán)格執(zhí)行的話，投資比例將暴跌，房?jī)r(jià)將開(kāi)始一輪明顯的下調(diào)，跌幅在5%以上。

　　張大偉同時(shí)表示，深圳人口流入趨勢(shì)不改，土地供應(yīng)少的問(wèn)題依然需要得到解決，否則政策的長(zhǎng)期效果有限。目前看全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控效果最好的一線城市代表北京，二線城市代表長(zhǎng)沙，都是供應(yīng)增加的疊加限制投資，取得了市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定效果。