在經(jīng)歷2019年上半年火與熱、下半年冰與冷的行情后,眾多房企、投資客和研究機(jī)構(gòu)都在預(yù)測(cè)分析——2020年的樓市“小陽春”將帶來怎樣的驚喜。
孰料,突如其來的新冠肺炎踩下了各地樓市的“急剎車”。一時(shí)間,各地樓市進(jìn)入“冬眠”。
隨著疫情慢慢得到控制,各地陸續(xù)開展復(fù)工復(fù)建。3月11日,深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情支持房地產(chǎn)企業(yè)加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)的若干措施》的通知,其中明確指出,對(duì)已批未開盤、已批在售項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),允許視疫情防控情況現(xiàn)場(chǎng)開盤、開放線下售樓處。
深圳的新政,似乎讓房地產(chǎn)看到一絲曙光。不過,“解凍”后的樓市將走向何方?作為各方最關(guān)心的話題,房價(jià)真的會(huì)降嗎?
小陽春或難再現(xiàn)
基于春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)潮,每年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在春季會(huì)出現(xiàn)一波銷售旺季,行業(yè)內(nèi)稱之為“小陽春”。但庚子鼠年,目前還沒有讓任何一家房企感受到春天的溫暖。
疫情沖擊下,樓市成交量接連下滑。根據(jù)中國房地產(chǎn)決策咨詢數(shù)據(jù)平臺(tái)(CRIC)監(jiān)測(cè),春節(jié)期間88個(gè)重點(diǎn)城市商品房成交量相比2018年春節(jié)假期減少63%,部分三四線城市零成交,住房需求短期被抑制。
中指研究院發(fā)布的《疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及企業(yè)影響調(diào)查》報(bào)告顯示,在500位地產(chǎn)經(jīng)理人中,近八成認(rèn)為此次疫情對(duì)樓市的抑制作用高于2003年“非典”,普遍對(duì)2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)判較為悲觀,超半數(shù)認(rèn)為疫情對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響周期為兩個(gè)季度。
從全年來看,超半數(shù)受訪者認(rèn)為今年銷售規(guī)模會(huì)下滑,其中25%預(yù)計(jì)所在公司的成交規(guī)模會(huì)下降10%-30%,20%認(rèn)為降幅在10%以內(nèi)。而從各大房企發(fā)布的1-2月份的銷售數(shù)據(jù)來看,銷售量均有不同程度的下滑。
目前,除恒大集團(tuán)2月業(yè)績逆勢(shì)增長外,據(jù)統(tǒng)計(jì),富力地產(chǎn)、中國金茂、禹洲地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、新城控股、雅居樂集團(tuán)這6家企業(yè)2月銷售量降幅較超過了50%。
3月2日克爾瑞發(fā)布《2020年1-2月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》從1-2月的累計(jì)銷售金額來看,百強(qiáng)房企整體的業(yè)績規(guī)模同比降低23.8%。其中,有超8成的百強(qiáng)房企2月單月和累計(jì)業(yè)績同比雙降。
克爾瑞表示2月受疫情影響,百強(qiáng)房企單月全口徑銷售金額環(huán)比降低43.8%,同比降低37.9%。超8成的百強(qiáng)房企2月單月和累計(jì)業(yè)績同比雙降。而從市場(chǎng)層面的城市供求數(shù)據(jù)來看,在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中,2月多數(shù)城市零供應(yīng),重點(diǎn)一二線城市成交量同比下降77%,廣州、寧波、重慶、西安、南寧、大連、武漢等城市單月成交量的同比跌幅均大于90%。
貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2020年1-2月份,北京鏈家二手房的實(shí)時(shí)成交量同比下降了約57.6%。此外,價(jià)格方面也有所下滑。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2月份北京二手房的成交均價(jià)為元/平方米,環(huán)比下跌了8.6%,同比下跌了9.7%。新增房源掛牌均價(jià)為元/平方米,環(huán)比跌幅擴(kuò)大至3.9%。
就在市場(chǎng)一片清冷之際,近60城市政府出手維穩(wěn)樓市。其中,河南駐馬店市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》,出臺(tái)17項(xiàng)穩(wěn)樓市政策。規(guī)定,用公積金購買首套房,最低首付比例由30%下調(diào)為20%。
就在各方認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)將要復(fù)蘇回暖之際,2月28日,河南省政府約談了駐馬店市政府相關(guān)負(fù)責(zé)同志,對(duì)駐馬店近期房地產(chǎn)政策的執(zhí)行提出了明確的要求。約談要求駐馬店市堅(jiān)持房住不炒的定位,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,實(shí)現(xiàn)三穩(wěn)目標(biāo)。
3月7日,海南省一紙“限購令”更是讓整個(gè)市場(chǎng)重新開始思考2020年的房地產(chǎn)行情。
海南當(dāng)晚召開的新聞發(fā)布會(huì),不僅明確規(guī)定“新出讓土地建設(shè)的商品住房,實(shí)行現(xiàn)房銷售制度”用以控制期房售房方法,而且指出“對(duì)在海南已經(jīng)擁有兩套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭,停止向其銷售安居型商品住房和市場(chǎng)化商品住房”。
一方面,房企的銷量下滑;一方面,各地樓市政策反復(fù)震蕩,疫情之下,下跌似乎已經(jīng)成了部分人的共識(shí),那房價(jià)到底會(huì)走向何方呢?
“穩(wěn)”字當(dāng)頭
業(yè)內(nèi)人士告訴中國新聞周刊,近年來,房價(jià)一直處于“穩(wěn)”的狀態(tài),國家調(diào)控之下,房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于冷靜,正在向健康穩(wěn)健方向發(fā)展,告別了激烈震蕩的“瘋狂期”,雖然在疫情影響之下,1-2月份部分城市的樓市成交量低迷,但巨大的剛需市場(chǎng)仍在給這個(gè)行業(yè)托底,近期不太可能出現(xiàn)劇烈漲跌的情況。
此前,貝殼研究院公布了一份名為《疫情下的住房消費(fèi)者預(yù)期調(diào)查》的報(bào)告。其中有數(shù)據(jù)顯示僅有8.5%的受訪者受疫情影響取消了買房計(jì)劃,有9.7%的受訪者表示會(huì)按原計(jì)劃買房,有超過60%的受訪者表示會(huì)推遲購房計(jì)劃。
不難看出,在剛需條件的催化下,盡管六成受訪者表示推遲購房計(jì)劃,但并未放棄購買的需求。58研究院發(fā)布的一份報(bào)告也佐證了這一數(shù)據(jù),1月份,全國臨感VR售樓處訪問量占比提升,環(huán)比上漲57.7%;北京、??凇⑻呐R感VR售樓處訪問量占比環(huán)比增長超70%。
“疫情結(jié)束后,期間積壓的購房需求或?qū)⒌玫结尫拧保?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為。復(fù)盤2003年的SARS不難看出,疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有短暫的影響,但是對(duì)整體的市場(chǎng)行情的影響并不明顯。
受SARS疫情影響,2003年二季度我國GDP出現(xiàn)明顯放緩,但僅影響一個(gè)季度后就出現(xiàn)了快速修復(fù),期間主要沖擊了消費(fèi)類行業(yè),但對(duì)于房地產(chǎn)投資及量價(jià)的影響相對(duì)較小,其中房地產(chǎn)投資和銷售面積也僅是在3月、4月出現(xiàn)了一定幅度增速高位放緩,但5月就實(shí)現(xiàn)了修復(fù),2003年全年房地產(chǎn)投資和銷售面積增速分別高達(dá)30%和29%。
需要注意的事,兩次疫情期間我國房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境等方面存在差異。2003年SARS疫情影響期間,貨幣、樓市政策等方面較為寬松,房地產(chǎn)行業(yè)受到政策支持。而2017年之后房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度初顯,推行穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制仍是堅(jiān)定不移的。
近日,人民銀行會(huì)同財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)召開金融支持疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展座談會(huì)暨電視電話會(huì)也特別強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求,保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。
穩(wěn)字當(dāng)頭必將成為2020年的主旋律。
財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)表示,近來住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部再次明確,長期堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。此中新意在于強(qiáng)調(diào)了“長期”,這表明“房住不炒”定位不會(huì)受到市場(chǎng)周期影響。無論市場(chǎng)好與壞,對(duì)樓市的管控都不會(huì)放松,這對(duì)于2020年及未來的樓市發(fā)展都有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義。同時(shí),相關(guān)政策也明確提出發(fā)展長效機(jī)制和調(diào)控機(jī)制,體現(xiàn)了引導(dǎo)樓市健康平穩(wěn)成長的思路。
此外,3月6日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽在《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表署名文章提出,著力穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。長期堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案,建立和完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動(dòng)、監(jiān)測(cè)預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場(chǎng)監(jiān)管等房地產(chǎn)調(diào)控體制機(jī)制,落實(shí)城市主體責(zé)任,因城施策、分類指導(dǎo),保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
據(jù)央行官網(wǎng)2月20日消息,LPR最新報(bào)價(jià)為:1年期LPR為4.05%,5年期以上LPR為4.75%。此前,2020年1月20日公布的1年期LPR為4.15%,5年期以上為4.8%。
LPR的下降釋放了什么信號(hào),是否意味著房產(chǎn)又將異軍突起?
國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼認(rèn)為,此次LPR下降這可能體現(xiàn)兩個(gè)方面的意圖,第一,疫情對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的影響是短期的,因此短端利率下降更多,重在幫助企業(yè)渡過當(dāng)前的難關(guān);5年期以上LPR下降5個(gè)基點(diǎn),不向房地產(chǎn)市場(chǎng)放出寬松信號(hào),表明房地產(chǎn)調(diào)控仍未放松。
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