7月24日，東莞，晴。在號稱負(fù)離子每立方米高達(dá)一萬個(gè)的松山湖區(qū)域，金域松湖、翠瓏灣等幾個(gè)高端樓盤，繞著華為總部圍成一圈，房子很靚，云朵很美。
在這里，房產(chǎn)中介三步一家。某家連鎖中介門口，掛的還是2019年5月的東莞房價(jià)：松山湖區(qū)域均價(jià)為3.4萬元/平方米，南城區(qū)均價(jià)為2.7萬元/平方米。
這個(gè)價(jià)格早已成為歷史。當(dāng)天房源信息顯示，翠瓏灣二期新房均價(jià)躥至5.2萬元/平方米，其中一套還被馬克筆劃掉了，改成了5.5萬元/平方米。
下午4點(diǎn)，中介小艾吸著奶茶接了個(gè)活兒。第二天，一個(gè)廣州女孩和男友要來看房。組長叮囑她，這對情侶對東莞不熟，多帶他們走走。
7月25日0點(diǎn)，東莞一月之內(nèi)第三次官宣限購政策。這對情侶爽約了。
此次東莞市住建局聯(lián)合12個(gè)部門共同發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），被稱為東莞“史上最嚴(yán)”樓市調(diào)控政策。通知明確，新政后購買的房子，需要取得產(chǎn)權(quán)證滿3年方可交易；非東莞戶籍全面限購，無論是買新房還是二手房，至少需要1年社保才能在東莞買房；家庭名下有兩套房的，將不能再買房。
一覺醒來，一大波人失去了買房資格。
炸鍋
消息一出，不下5個(gè)東莞買房群集體炸鍋。
7月25日凌晨2:50，“叮咚”一聲的微信提示音顯出夏夜的靜。某個(gè)在東莞開印刷廠的外地老板在群里憂傷地發(fā)言：二手房沒機(jī)會上車了。早晨6:17，群主轉(zhuǎn)發(fā)了他連夜撰寫的限購新政推文：“個(gè)人認(rèn)為，此次限價(jià)比較溫和?！?/p>
更多人是早上知道這個(gè)消息的。
從清晨7點(diǎn)開始，東莞買房群里的“叮咚”聲此起彼伏。有不少人已經(jīng)走到簽合同、付定金甚至銀行貸款到位的階段，但因?yàn)椴环洗舜蜗拶徣巳旱臈l件，變得極度焦慮。
“半夜雞叫啊?！薄耙挥X醒來沒資格了，今天約好去看二手房的。”也有剛剛過戶的人出來哀號：“我是不是高位站崗了？”
“其實(shí)之前也有聽到一點(diǎn)限購的風(fēng)聲，但覺得7月2日的文件已經(jīng)限購了，就沒有催中介幫我網(wǎng)簽?！痹谏钲诠ぷ鞯呐最I(lǐng)顧心，剛以4.5萬元/平方米的均價(jià)入手一套東莞南城的房產(chǎn)。
入行2年的中介小艾也認(rèn)為，短時(shí)間內(nèi)，東莞不太可能三度限購。
小艾是從剛需客的角度出發(fā)分析的：“東莞的外地人太多了，很多人沒有社保和公積金，限購會誤傷一片?！遍L期在碧桂園銷售一手房的詹先生則認(rèn)為，如果現(xiàn)在加大限購力度，大量的新房庫存有可能積壓到明年，一旦開發(fā)商們?yōu)榱嘶乜罱祪r(jià)甚至虧本出售，就會出現(xiàn)一二手房倒掛的局面。
更多人深信，在東莞買房是剛需，不存在打擊和限購的必要。
“東莞南臨深圳北靠廣州，現(xiàn)在正是吸引人才的時(shí)候。如果限購，怎么吸引來自深圳的高收入人群？”“要考慮買不起房的深飄的感受啊?！薄岸际侵薪槌醋鞯?，催你買房呢。”
7月24日下午5點(diǎn)左右，東莞買房群里有人喜滋滋地發(fā)話：“都快下班了，看來限購的消息是假的?！?/p>
苗頭
漲了大半年，東莞這次限購的苗頭不是沒有。
7月21日就有中介放出消息：本周五，東莞將開啟限購。沒幾個(gè)人當(dāng)回事：“這個(gè)月初，東莞剛剛出了限購政策啊?！?/p>
7月2日，東莞面向一手房市場發(fā)布預(yù)售體量限制、收緊新房限價(jià)政策；7月15日，東莞發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品住宅網(wǎng)簽銷售信息公開的通知》；10天后，《通知》的出臺令外界直呼意外。
一個(gè)月內(nèi)，東莞樓市連打三次補(bǔ)丁，原因只有一個(gè)：樓市太熱了。
根據(jù)房訊網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年以來，東莞房價(jià)一度領(lǐng)漲全國，無論是一手房還是二手房，均漲幅驚人。一手房方面，東莞萬江區(qū)、厚街鎮(zhèn)、東城區(qū)漲勢尤為兇猛，其中萬江同比大漲48.8%；二手房方面，房價(jià)跳漲嚴(yán)重，尤其是松山湖、南城區(qū)等區(qū)域的二手掛牌價(jià)普遍突破4萬元/平方米，部分房源甚至沖上6萬元/平方米。
在小艾負(fù)責(zé)的翠瓏灣小區(qū)，上半年，有業(yè)主買房不到三個(gè)月，就“掙”了100萬元。而出售房屋的業(yè)主中，每早出售一個(gè)月，就意味著少賺20萬―30萬元?！按洵嚍橙诘囊粋€(gè)業(yè)主，4月份以3.3萬元/平方米的均價(jià)賣了房子。5月份，同樣戶型，均價(jià)漲到3.6萬元/平方米?！毙“貞?。
據(jù)小艾介紹，7月初調(diào)控政策出臺后，市場反應(yīng)微乎其微。東莞購房群里，大家反而討論得更熱烈了。
“被調(diào)控的地方才值得入手”“調(diào)控就是為了漲得慢一點(diǎn)”“再不買，松山湖、南城要6萬元/平方米了！”每天入群咨詢買房的人越來越多，很多人公開表示，手頭已經(jīng)有2―3套房，但還是想觀望入手。
“上半年的這次大漲，把東莞的城市定位進(jìn)行了一次普及：大灣區(qū)重要城市、交通中心、供不應(yīng)求、產(chǎn)業(yè)集群?！辟I房群里，有人總結(jié)出“囤房”的四個(gè)原因。
落戶
大家很快發(fā)現(xiàn)，對東莞市戶籍人口來說，這次限購新政幾乎沒有任何殺傷力：依然是新房限2套，無社保要求；二手房不限套數(shù)。
“深圳‘7·15’新政是戶籍與社保資格雙限，東莞則依然是對非莞戶的社保單限，那就要看東莞的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是否足夠吸引人才落戶東莞，從而直接打破新政門檻限制了?！币拙涌硕鹕钲趨^(qū)域總經(jīng)理陳洪海在解讀新政時(shí)分析道。
“仔細(xì)一看，這根本就不是限購，而是利用買房增加?xùn)|莞的戶籍人口，只要入戶就還能買買買啊?！?月25日當(dāng)天，最初的焦慮過后，智慧的群眾在買房群里給出了自己對此次限購新政的解讀。
但問題來了：有多少人會為了買一套房子落戶東莞？
“我咨詢了很多中介，都說雖然貸款下來了，但因?yàn)檫€沒有網(wǎng)簽，還是交易不了?！鳖櫺氖茄芯可鷮W(xué)歷，入戶東莞不難，只需要出示一個(gè)月以上社保和居住證即可。但她說，如果這次買房失敗，就不會考慮入戶東莞了：“都走到這一步了，居然還是不能買房，這兒的政策也太不人性化了?！?/p>
另一位手頭已有2套東莞房產(chǎn)的陳松同樣拒絕放棄深圳戶籍：“東莞戶口沒有深圳戶口值錢，我怕放棄了以后就再也回不去了?！?/p>
話雖如此，《通知》發(fā)布后，東莞戶籍服務(wù)機(jī)構(gòu)的生意頓時(shí)火了不少。
東莞樓市大V們是最靈敏的，除原有的買房群外，又紛紛開通戶口咨詢?nèi)海⒃谌豪锿扑]了數(shù)個(gè)代辦戶口的中介。7月25日晚9點(diǎn)，一位專職考試入戶的機(jī)構(gòu)員工還在加班?！敖衲辏ㄟ^我們機(jī)構(gòu)考試入戶的人已經(jīng)有5000人了。”該員工說，以往外地人入戶的主要原因是為了孩子上學(xué)，這兩天咨詢的基本上都是炒房客?！彼庾R到自己說錯(cuò)話了，趕緊改口，“是剛需，不是炒房。”
攢房
這半年來，東莞高企的房價(jià)，到底是靠剛需客漲起來的，還是讓炒房客給拱起來的？
近10年，不少年輕人都覺得，東莞正慢慢褪去“打工者天堂”的刻板印象，取而代之的，是“深圳創(chuàng)新+東莞智造”的新標(biāo)簽：以華為的松山湖科研中心、萬科的建筑研究中心、大疆的研發(fā)部門等為代表，東莞松山湖陸續(xù)聚集起大量來自深圳的企業(yè)。
深圳和東莞在產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域已經(jīng)進(jìn)入良性的互通循環(huán)。這兩年來，以“東進(jìn)戰(zhàn)略”引流部分深圳常住人口到周邊城市如東莞、惠州，加速深莞惠都市圈一體化，成了深圳官員們經(jīng)常掛在嘴邊的城市發(fā)展重點(diǎn)。
眼下，從深圳北站坐高鐵到虎門僅需17分鐘。東莞正在修建地鐵1號線、3號線等延伸至臨深片區(qū)，均為未來直接接駁深圳地鐵埋下伏筆。正因這樣得天獨(dú)厚的地理位置，不少人認(rèn)為，過去一年東莞房價(jià)的暴漲，只是填平了這一廣深房價(jià)洼地原本應(yīng)有的價(jià)格。
“我來東莞7年了，最初買房，是因?yàn)槔霞铱h城的房子也不便宜。”東莞某五金廠老板李茂生來自江西贛州市某農(nóng)村，2013年剛來東莞時(shí)，老家縣城的房價(jià)已近8000元/平方米，而東莞靠近莞城的小區(qū)新房才1萬元/平方米出頭。
奮斗了幾年，廠子規(guī)模越來越大。2018年，李茂生又花了300萬元為即將結(jié)婚的兒子購買了一套十里江灣的別墅。年初和對門鄰居交流，李茂生發(fā)現(xiàn)這套別墅已經(jīng)漲到了500萬元。今年6月，有中介打電話來問：600萬元賣不賣？
李茂生不認(rèn)為自己在炒房：“我純粹是被東莞的創(chuàng)業(yè)環(huán)境吸引的，這里產(chǎn)業(yè)鏈完整，想要某種紙箱、零件，很容易就能在隔壁工廠里找到合作的。去深圳找我的海外客戶談生意，也很方便?！?/p>
李茂生同時(shí)提到，疫情期間，兒子投資的日料店虧損嚴(yán)重，外貿(mào)行業(yè)也受到重創(chuàng)，一些工廠主不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市。在他們看來，房子才是硬通貨。“我疫情期間沒買房，但我理解那些買房的老板。生意不好做，錢放在銀行又貶值。甚至到了什么情況呢？如果你手頭沒幾套房產(chǎn)，銀行可能都不敢貸款給你。”李茂生說。
和李茂生不同，在東莞，真正的買房剛需，來自于一批在廣州和深圳工作的年輕人。
深圳這些年房價(jià)暴漲，很多剛畢業(yè)的年輕人即便擁有高學(xué)歷，也漸漸失去在深圳買房的希望。
陳松結(jié)婚多年，2015年和2020年分別購置一套東莞房產(chǎn)，總共帶來大概250萬元的增值。由于在深圳福田上班，夫妻倆不可能每日通勤，目前這兩套均價(jià)為4萬元/平方米的房都在出租。而在福田，安居客顯示，6月掛牌均價(jià)為9.7萬元/平方米。
陳松夫婦計(jì)劃等孩子出生了，雙雙辭職定居?xùn)|莞?！斑@輩子打算在東莞攢五套房，這是普通人最接近財(cái)務(wù)自由的方式了?！薄叭绻枰I第三套房，我會讓老婆或者孩子入戶東莞，我保留深圳戶籍?！标愃稍缫岩?guī)劃好一個(gè)家庭的未來，“也算是沾一點(diǎn)東莞戶口的福利吧?！?/p>
卡在網(wǎng)簽流程的顧心快30歲，擁有一套婚前房產(chǎn)是她一直以來的心愿。在深圳，她無法實(shí)現(xiàn)這個(gè)愿望，但在東莞，她找到了自己心儀的房子，“如果這次能夠成功買房，我就可以放心結(jié)婚了”。
對像陳松、顧心這樣在深圳打拼的年輕人來說，內(nèi)地家鄉(xiāng)發(fā)展緩慢，已經(jīng)是回不去的鄉(xiāng)愁；單靠目前的薪水，又無法在短時(shí)間內(nèi)買到深圳的房子。兩難之間，只有把目光投向東莞。
轉(zhuǎn)戰(zhàn)
7月25日限購政策發(fā)布當(dāng)天，東莞凱旋國際某75平方米房源，立減30萬元；萬科松湖傳奇某97平方米房源，立降15萬元。但到7月27日，據(jù)小艾透露，兩套降價(jià)的房子仍然沒有賣出去。
就在一天前，東莞買房群已經(jīng)重新恢復(fù)了往日生機(jī)。
“需要看房的找我報(bào)名，今晚6﹕30看房?！币晃徽诔鍪蹖W(xué)區(qū)房的業(yè)主在群里吆喝。她出售一套莞城學(xué)區(qū)的地鐵房，小學(xué)和初中可以就讀莞城中心小學(xué)與東莞中學(xué)。因?yàn)楹玫膶W(xué)區(qū)房仍然是緊缺資源，限購對她的影響幾乎可以忽略。
陳松也認(rèn)為，即便此次限購政策出臺，東莞房價(jià)不會跌，甚至還可能繼續(xù)漲?！跋奘蹚?年加碼到3年，市場上的房源減少了。三年后，等新戶籍人口再來一波高峰，很難說東莞的房價(jià)會不會再繼續(xù)漲下去?！?/p>
官方數(shù)據(jù)顯示，2010年以來，東莞常住人口由822.48萬人增至2018年的839.22萬人。2019年，東莞常住人口達(dá)到846萬，對比珠三角城市，僅次于廣州、深圳，列地級市第一。東莞此次限購，有可能會吸引這一部分人入戶。
“疫情期間，公安部門掌握了更多常住人口數(shù)據(jù)。實(shí)際上，東莞常住人口已經(jīng)超過1000萬了?！睎|莞公安部門某工作人員形象舉例，“現(xiàn)在出門越來越堵車，你沒見海底撈和喜茶店也越來越多了？”
7月27日，小艾說自己的不少同行開始轉(zhuǎn)發(fā)惠州房產(chǎn)的廣告了。這些中介不約而同地更新了自己的朋友圈：深圳7·15新策，我?guī)阕叩铰飞?，你失去購房資格；東莞7·25新策，我大半夜被吵醒，看你買不了東莞；別考慮了！我怕過兩天帶你走到一半，惠州沒房了。
（文中小艾、陳松、顧心為化名）
