度過了最艱難的2020年，2021年的深圳樓市并沒有“守得云開見月明”，依然滿是暗藏的波濤洶涌。
春節(jié)前夕（2月8日），深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布了關(guān)于規(guī)范二手住宅成交參考價(jià)的通知，并首次披露深圳3595個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)格。
（圖源：深圳市住建局）
當(dāng)天晚上，二手房交易平臺(tái)還能看到各小區(qū)二手房?jī)r(jià)格；
（圖源：樂有家）
但在第二天（2月9日），超過這個(gè)指導(dǎo)參考價(jià)的小區(qū)二手房源陸續(xù)被下架；
（圖源：鏈家）
到了第三天（2月10日），深圳全市的二手房?jī)r(jià)都看不到了，交易平臺(tái)上所有二手房源的后綴統(tǒng)一都是“暫無價(jià)格”。
（圖源：鏈家）
（圖源：樂有家）
（圖源：中原地產(chǎn)）
這樣的情況持續(xù)了半月之久。
2月25日，樂有家、房天下等平臺(tái)陸續(xù)掛出了二手房源價(jià)格，但細(xì)心的朋友都會(huì)發(fā)現(xiàn)，掛出的價(jià)格都是“參考價(jià)”，房天下更是在房源詳情頁注明了“參考單價(jià)”。
（圖源：樂有家）
（圖源：房天下）
很長(zhǎng)時(shí)間來，深圳樓市一直聞名全國(guó)。因?yàn)?strong>需求量大、供不應(yīng)求導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，再加上學(xué)位需求、地段優(yōu)勢(shì)所帶來的利益引來眾多投資客，大家都緊盯著深圳樓市這塊蛋糕，房?jī)r(jià)高企讓人感到遙不可及，卻也趨之若鶩。
今年來，繼嚴(yán)打新房市場(chǎng)堵住假結(jié)婚聯(lián)名買房的漏洞后，監(jiān)管部門對(duì)二手房市場(chǎng)的整治行動(dòng)也在緊鑼密鼓地進(jìn)行。
2月19日，關(guān)于“深圳離婚房產(chǎn)給無資格一方，三年內(nèi)不能買房”的消息被證實(shí)并已實(shí)行；
2月22日，有關(guān)銀行“經(jīng)營(yíng)貸將按照指導(dǎo)價(jià)來進(jìn)行貸款發(fā)放”的消息甚囂塵上。
一時(shí)間，大家慌了，關(guān)于“買還是不買”、“賣還是不賣”的討論愈發(fā)熱烈——
（圖源：網(wǎng)絡(luò)）
所有人都在討論深圳的二手房市場(chǎng)，我卻發(fā)現(xiàn)最近深圳的法拍房市場(chǎng)更加熱鬧，幾乎天天都有幾十萬人圍觀。
2月23日，阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示，僅當(dāng)天拍賣的其中8套房產(chǎn)就引來人圍觀（當(dāng)天共有20套房產(chǎn)交易）。
（圖源：阿里拍賣）
那我們是不是可以發(fā)出疑問：大家的視線開始向法拍房轉(zhuǎn)移了？
據(jù)格隆匯整理數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳法拍房市場(chǎng)熱度很旺，11月的供應(yīng)量更是達(dá)到265套，創(chuàng)7年來單月最高紀(jì)錄。
龐大的數(shù)量背后帶來的是“好事”，法拍房的出現(xiàn)很大程度上緩解了市場(chǎng)上供不應(yīng)求的問題。
2020年7月15日，深圳發(fā)布新的“深八條”政策后，法拍房的供應(yīng)量明顯高于前期。人們轉(zhuǎn)向法拍房市場(chǎng)的一個(gè)重要原因在于法拍房的價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，在二手房市場(chǎng)價(jià)格虛高的情況下，部分有購(gòu)房需求、資金相對(duì)較少的買家確實(shí)會(huì)將目光聚焦到法拍房上。
“林子大了什么鳥都會(huì)有”，這句話用在法拍房市場(chǎng)也很具說服力。
2020年5月26日，一篇名為《深圳買房，被大V“深房理”“套路貸”》的維權(quán)長(zhǎng)微博引起網(wǎng)友關(guān)注。
維權(quán)主人公“蟹姐姐”在房產(chǎn)大V“深房理”的誘導(dǎo)下，以728萬高杠桿買入前海灣前海時(shí)代廣場(chǎng)1棟1707房產(chǎn)，因資金鏈斷裂，向房產(chǎn)大V借6萬過渡無果，被逼簽下無條件過戶房產(chǎn)協(xié)議，無奈之下憤而報(bào)警。
經(jīng)過半年多的周旋，最終該套房產(chǎn)于去年12月2日以660萬成交價(jià)拍出。
按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)，這套位于前海時(shí)代廣場(chǎng)的房產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該是900萬，但“蟹姐姐”僅以660萬售出，短短8個(gè)月時(shí)間虧損240萬。
（圖源：網(wǎng)絡(luò)）
從上述案例不難發(fā)現(xiàn)，法拍房雖然打著“低于市場(chǎng)價(jià)”的名號(hào)，內(nèi)里的水卻深不可測(cè)，背后多得是扯不清的利益關(guān)系。
可為何人們明知山有虎，偏向虎山行呢？
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳僅2020年就有1832套房產(chǎn)在阿里拍賣上進(jìn)行交易，其中不乏中止交易或被撤回的房產(chǎn)。
截止2月28日，深圳在阿里拍賣上掛牌的房產(chǎn)共計(jì)229套，龍崗和寶安兩區(qū)的房產(chǎn)占比較大，達(dá)56.3%。
在這229套房產(chǎn)中，以公司名義購(gòu)買的“破產(chǎn)資產(chǎn)”有3套，其余226套均為“訴訟資產(chǎn)”。換種表述，我們可以理解為“因資金鏈斷裂被銀行或法院收回的房產(chǎn)”，即高杠桿購(gòu)買的房產(chǎn)，和前文提到的“蟹姐姐”如出一轍。
據(jù)阿里拍賣數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年-2019年，深圳法拍房的掛牌總量分別是1359套、1932套、2139套。截至目前，深圳在該平臺(tái)拍賣的房產(chǎn)數(shù)量已接近7000套。
在2020年上半年深圳拍賣的400套房產(chǎn)中，僅“金融機(jī)構(gòu)借貸糾紛”導(dǎo)致的法拍房源就有259套，占比64.75%。
再和前文的“蟹姐姐”聯(lián)系起來，是否可以得出：深圳大部分法拍房的出現(xiàn)，其實(shí)是炒房客利用高杠桿的炒房，最后資金鏈斷裂導(dǎo)致。
另外，多數(shù)被拍賣的房產(chǎn)也是由債務(wù)糾紛所致，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不樂觀的情況下，中小企業(yè)的資金流動(dòng)性變差，中小企業(yè)主就會(huì)拿房子抵押還債，“破產(chǎn)資產(chǎn)”也就不難理解了。
（圖源：阿里拍賣）
不難發(fā)現(xiàn)，法拍房的根源多與資金問題存在關(guān)聯(lián)，這其中必然存在很多不確定或是隱藏的弊端。
特別是現(xiàn)在二手房交易趨于困難后，法拍房在低于市場(chǎng)價(jià)，且不受指導(dǎo)價(jià)限制的雙重優(yōu)勢(shì)下，確實(shí)會(huì)被更多人關(guān)注到。
對(duì)此，我聯(lián)系到北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師，請(qǐng)他就“法拍房”這一話題，簡(jiǎn)述了大家最為關(guān)注的兩大問題——
01-在購(gòu)買法拍房的時(shí)候應(yīng)該注意什么？
王律師：法拍房的價(jià)格往往比正常房屋要低很多，甚至起拍價(jià)只有正常價(jià)格的80%左右，使得一些購(gòu)房者比較偏愛這類房產(chǎn)。但法拍房具有很多不可控性，風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)很高。
1、房產(chǎn)的占有使用問題。認(rèn)購(gòu)人通過競(jìng)拍拿下了房屋的所有權(quán)，但房子的占有使用實(shí)際上被原房主的債權(quán)人或家人掌握，他們拒不配合，導(dǎo)致買了房子也無法實(shí)際使用處分。
2、產(chǎn)權(quán)問題。有一些機(jī)構(gòu)執(zhí)行拍賣時(shí)為了盡快變現(xiàn)，可能不會(huì)對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)做周密的調(diào)查或要求，對(duì)于產(chǎn)權(quán)本身有問題的房子，即使競(jìng)拍成功也可能面臨無法辦理產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。
3、多重查封、抵押的房產(chǎn)。部分由不同法院、不同地域的法院拍賣的房產(chǎn)，可能會(huì)有協(xié)同不一致問題，拍賣后如果查封或抵押沒有解除，將無法辦理產(chǎn)權(quán)證。
4、有大量欠款。原房主是否拖欠稅費(fèi)，或者拖欠其他費(fèi)用都會(huì)產(chǎn)生新的麻煩和成本。
5、房屋質(zhì)量或結(jié)構(gòu)存在問題，競(jìng)拍前盡可能向法院申請(qǐng)?zhí)崆翱捶俊?/strong>
6、房屋可能掛有戶口無法遷出。有不少房子是掛了戶口的，目前國(guó)家對(duì)戶口強(qiáng)制遷出方面存在法律空缺，學(xué)區(qū)房更要注意。
02-購(gòu)買法拍房存在哪些隱性問題？
王律師：首先，房產(chǎn)信息一定要認(rèn)真仔細(xì)查看。千萬不能只關(guān)注位置和房?jī)r(jià)，對(duì)于其他信息都不要錯(cuò)過，做到每一個(gè)字都要認(rèn)真看。
其次，與負(fù)責(zé)拍賣的法官、工作人員充分溝通。盡可能多的了解房子的相關(guān)信息，包括但不限于產(chǎn)權(quán)情況、抵押、查封等情況，必要的時(shí)候還要去產(chǎn)權(quán)登記部門核實(shí)一下。
第三，一定要現(xiàn)場(chǎng)查看。房屋現(xiàn)狀、物業(yè)情況、是否存在質(zhì)量問題、是否有人居住、是否是兇宅等等。同時(shí)，務(wù)必關(guān)注房屋的使用繳費(fèi)情況，如找物業(yè)公司核實(shí)暖氣水電費(fèi)等交納情況。
第四，到當(dāng)?shù)嘏沙鏊藢?shí)是否掛有戶口。如果特別關(guān)注戶口問題，就要考慮是否還參與競(jìng)拍，特別是學(xué)區(qū)房與戶口的關(guān)聯(lián)極為密切。如果買房是為了投資，有戶口和沒戶口在價(jià)格上存在很大差別。
最后，可以通過中國(guó)裁判文書網(wǎng)和最高院的執(zhí)行信息網(wǎng)查詢?cè)恐鞯南嚓P(guān)裁判文書和執(zhí)行信息，了解房產(chǎn)存在的糾紛或者其它問題。
中國(guó)房子千千萬，新房、二手房、法拍房雖然在性質(zhì)和屬性上各有不同，存在的意義無非都是解決大家的居住問題，在選擇的時(shí)候請(qǐng)一定擦亮眼，想想專家們說的話也不無道理。
最后，祝大家能選到好房、住上心儀的房子。
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