《財經(jīng)》新媒體宋金煜/文高素英/編輯

　　繼近期東莞、杭州、寧波三個城市收緊樓市調(diào)控之后，深圳也加大了調(diào)控力度。7月15日，深圳住建局等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱“通知”），要求落戶滿3年且連續(xù)繳納3年社保才有購買商品住房資格，并且將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年。此外，新政還對夫妻離異購房作出限制，即任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

　　隨后，《財經(jīng)》新媒體記者從深圳多個樓盤銷售和中介人士處了解到，目前有深圳戶口但社保不滿3年的，從7月15日開始無法購房，不過具體細則還未下達，購房者還可繼續(xù)看房、定房，但是否可辦理網(wǎng)簽還不確定。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，深圳出臺樓市組合調(diào)控政策，其目的都是以增加交易成本從而達到抑制炒房成交的效果，堵死包括落戶即買房、離婚買房、一二手倒掛搶房等各類炒房路徑，使短期炒房成本增高，精準打擊了上半年深圳落戶炒房的現(xiàn)象。此舉或倒逼炒房客轉(zhuǎn)向周邊的惠州、東莞等城市以及不限購的公寓市場，但若遭到熱搶不排除會有政策加碼的可能性。

　　住房購買門檻提高

　　通知顯示，今年4月以來，深圳房地產(chǎn)市場交易較活躍，二手房價格上漲過快，部分熱點片區(qū)熱點樓盤出現(xiàn)新房搶購、二手房掛牌價虛高等現(xiàn)象，引起廣泛關(guān)注。深圳市不僅開展了房地產(chǎn)市場專項治理行動，而且深入研判本市的房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢，深圳市住建局等多部門聯(lián)合出臺了樓市調(diào)控新政，內(nèi)容涵蓋調(diào)整商品住房限購年限、完善差別化住房信貸等8條舉措。

　　盡管自2016年深圳陸續(xù)出臺了“10.4深八條”“731新政”涉及限購、限貸等舉措，但今年上半年深圳房價依然飛速上漲，6月均價較去年年底上漲14.37%，位列全國房價漲幅榜第二名。

　　值得一提的是，此前僅對非戶籍人員購買住房有社保繳納年限，但對有深圳戶籍的家庭并無社保年限要求，僅要求家庭限購2套住房，深戶單身人士限購1套。而此次新政，規(guī)定了深圳落戶滿3年且連續(xù)繳納36個月個稅或社保才能購買商品住房。

　　目前來看，一線城市除了深圳，北京、上海、廣州落戶即可買房，并沒有設(shè)置社保繳納年限的限制，而這也意味著深圳率先退出了“落戶就能買房城市”陣營。

　　不僅如此，新政還對夫妻離異購房作出限制，即任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。如離異前家庭名下在本市有2套商品住房，離異后任一家庭成員在本市均不得購買商品住房。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，對本地戶籍人口購房增加了社保繳納記錄且要求3年，充分說明深圳新政的嚴厲性。針對了當前深圳落戶人口的增多，住房供求矛盾在增大，必須通過政策調(diào)控來緩解此類供需矛盾，同時也嚴厲地打擊了各類炒房需求，尤其是借落戶來炒房的行為。

　　而對于夫妻離異后購房時間的限制，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師王小嬙認為，這抑制了居民為了購房“假離婚”的現(xiàn)象，保障了合理的自住需求。

　　“縱觀這次的調(diào)控政策，首先是需求的管理，限購條件收緊社保年限的延長，深戶也需要連續(xù)三年社?；蚶U納個稅才可以購買住宅，進一步提高了購買住宅的門檻，立即可以把市場上的有效需求降低，相信可以為市場降溫取到立竿見影的效果?！鄙钲谥性驴偨?jīng)理鄭叔倫說道。

　　短炒成本大增

　　除了限購政策，信貸也是樓市調(diào)控中的關(guān)鍵一步。一般來說，首付比例要求往往對樓市的熱度起到重要影響。

　　此次，深圳拿出了“差別化信貸政策”，即區(qū)別無房無貸款記錄的家庭和個人首付款比例依舊執(zhí)行最低30%的政策，購房人家庭名下在深圳無房但有貸款記錄，購買普宅首付比例不低于50％，非普宅首付比例不低于60％；購房人家庭名下在本市擁有1套住房的，則普宅首付比例不低于70%，非普宅首付比例不低于80%。

　　“這一政策明顯有利于自住改善型購房者，以往嚴格的‘認房又認貸’政策往往不利于自住型改善需求，這一調(diào)整是此次政策中的亮點，預計后續(xù)或有其他城市或地區(qū)也會跟進類似政策?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示。

　　然而，限購、限貸后的必殺絕招就是限售。根據(jù)通知顯示，個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年，而這一政策將對二手房市場交易形成直接影響，即增加短期轉(zhuǎn)讓稅負成本。

　　不可忽視的是，對于普宅和豪宅的界定標準進一步細化，除限定容積率1.0以下、單套建筑面積在144㎡以上為非普，還增加了住宅總價的限制，即明確界定750萬元以上的為非普。由于深圳豪宅需要繳納豪宅稅，而這也將增加熱門區(qū)域住宅的出售成本。

　　若以總價700萬元90平方米的二手房計算，不滿5年出售住宅將增加一筆折合4.76%的增值稅，即多繳納33.32萬元。而若以1000萬元的100平方米房子計算，滿5年的房子雖然省去了增值稅，但豪宅稅就需要多支付47.6萬元。

　　在鄭叔倫看來，深圳出臺樓市組合調(diào)控政策，其目的都是以增加交易成本從而達到抑制炒房成交的效果，堵死包括落戶即買房、離婚買房、一二手倒掛搶房等各類炒房路徑。同時，增值稅、豪宅標準、差別化信貸的出臺，可限制豪宅成交、保障剛需，抑制房價升幅。短時間內(nèi)住宅交易量預計明顯下降，市場觀望情緒變濃厚。

　　“雖然今年受疫情影響，房地產(chǎn)交易市場面臨很多壓力，但也可以看到，部分城市房價上漲過快，違背了穩(wěn)房價的導向，也違背了房住不炒的政策導向?！眹儡S進表示，深圳樓市新政出臺，目的就是要進一步促進市場的穩(wěn)定，防范市場炒作。后續(xù)其他房價不穩(wěn)定、房價上漲過快的城市，也依然會有政策出臺。

　　或拉動公寓及周邊城市房價

　　根據(jù)通知顯示，要求新政策自發(fā)布之日起施行。那么，具體落地情況如何？

　　7月15日下午，深圳龍湖春江天璽以及貝殼平臺置業(yè)顧問均告訴記者，如果有深圳戶口但不滿三年社保，從今天開始就無法購房。但另有其他項目的銷售人員稱，由于目前新規(guī)的細則還沒有下達，是否可辦理網(wǎng)簽還不確定，但可先看房、定房。

　　一位萬科內(nèi)部人士告訴記者，目前深圳公司并沒有接到具體的政策執(zhí)行細則，現(xiàn)在都在等待實施細則出臺。

　　不過，記者從深圳萬科星城售樓處的銷售人員處獲悉，目前在售的公寓、商業(yè)辦公項目不限購，但首付比例要求為45%。

　　通知中還提及，對社會關(guān)注度高、預計購房人數(shù)多的熱點樓盤，應(yīng)當按照優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴控認購人數(shù)，合理確定房源和認購人數(shù)比例。

　　如此來看，通知中所指的熱點樓盤還需要重新制定銷售方案，以及認購形式，因此需要一定時間對外正式公布。

　　一位熟悉深圳市場的業(yè)內(nèi)人士指出，深圳樓市土地稀缺、供應(yīng)矛盾的根本問題仍然存在，不僅如此深圳教育資源非常稀缺，最為直接的是對于福田及南山豪宅市場起到了關(guān)鍵的房價上漲作用。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，今年以來，從土地出讓到商品房銷售，房地產(chǎn)依舊在發(fā)揮“金融加速器”的作用，資金明顯在向大城市集聚，助推了近期熱點城市房價上漲。深圳樓市問題，本質(zhì)上就是杠桿問題。下半年，如果不控制杠桿，貨幣依舊寬松，樓市或?qū)⒗^續(xù)放飛。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)中心分析師陳霄認為，本次深圳樓市調(diào)控政策升級，打擊了炒房行為，抑制一些投資者尋求落戶途徑購買商品住宅，同時也會倒逼這些深圳炒房客到周邊的惠州、東莞等城市，一定程度上會對這些城市的房價有一定的拉動作用。同時，深圳供地短缺，住宅市場供應(yīng)不足，而深圳的購房需求較大，這也可能使得購房者將目光轉(zhuǎn)向公寓市場，未來公寓市場熱度或?qū)⒂瓉硪徊ㄉ仙?，如若遭到熱搶不排除會有政策加碼的可能性。

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