繼近期東莞、杭州、寧波三個(gè)城市收緊樓市調(diào)控之后，深圳也加大了調(diào)控力度。7月15日，深圳住建局等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），要求落戶滿3年且連續(xù)繳納3年社保才有購買商品住房資格，并且將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年。此外，新政還對(duì)夫妻離異購房作出限制，即任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。
隨后，《財(cái)經(jīng)》新媒體記者從深圳多個(gè)樓盤銷售和中介人士處了解到，目前有深圳戶口但社保不滿3年的，從7月15日開始無法購房，不過具體細(xì)則還未下達(dá)，購房者還可繼續(xù)看房、定房，但是否可辦理網(wǎng)簽還不確定。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳出臺(tái)樓市組合調(diào)控政策，其目的都是以增加交易成本從而達(dá)到抑制炒房成交的效果，堵死包括落戶即買房、離婚買房、一二手倒掛搶房等各類炒房路徑，使短期炒房成本增高，精準(zhǔn)打擊了上半年深圳落戶炒房的現(xiàn)象。此舉或倒逼炒房客專向周邊的惠州、東莞等城市以及不限購的公寓市場(chǎng)，但若遭到熱搶不排除會(huì)有政策加碼的可能性。
住房購買門檻提高?
通知顯示，今年4月以來，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)交易較活躍，二手房?jī)r(jià)格上漲過快，部分熱點(diǎn)片區(qū)熱點(diǎn)樓盤出現(xiàn)新房搶購、二手房掛牌價(jià)虛高等現(xiàn)象，引起廣泛關(guān)注。深圳市不僅開展了房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)治理行動(dòng)，而且深入研判本市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，深圳市住建局等多部門聯(lián)合出臺(tái)了樓市調(diào)控新政，內(nèi)容涵蓋調(diào)整商品住房限購年限、完善差別化住房信貸等8條舉措。
盡管自2016年深圳陸續(xù)出臺(tái)了“10.4深八條”“731新政”涉及限購、限貸等舉措，但今年上半年深圳房?jī)r(jià)依然飛速上漲，6月均價(jià)較去年年底上漲14.37%，位列全國房?jī)r(jià)漲幅榜第二名。
值得一提的是，此前僅對(duì)非戶籍人員購買住房有社保繳納年限，但對(duì)有深圳戶籍的家庭并無社保年限要求，僅要求家庭限購2套住房，深戶單身人士限購1套。而此次新政，規(guī)定了深圳落戶滿3年且連續(xù)繳納36個(gè)月個(gè)稅或社保才能購買商品住房。
目前來看，一線城市除了深圳，北京、上海、廣州落戶即可買房，并沒有設(shè)置社保繳納年限的限制，而這也意味著深圳率先退出了“落戶就能買房城市”陣營(yíng)。
不僅如此，新政還對(duì)夫妻離異購房作出限制，即任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。如離異前家庭名下在本市有2套商品住房，離異后任一家庭成員在本市均不得購買商品住房。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)本地戶籍人口購房增加了社保繳納記錄且要求3年，充分說明深圳新政的嚴(yán)厲性。針對(duì)了當(dāng)前深圳落戶人口的增多，住房供求矛盾在增大，必須通過政策調(diào)控來緩解此類供需矛盾，同時(shí)也嚴(yán)厲地打擊了各類炒房需求，尤其是借落戶來炒房的行為。
而對(duì)于夫妻離異后購房時(shí)間的限制，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師王小嬙認(rèn)為，這抑制了居民為了購房“假離婚”的現(xiàn)象，保障了合理的自住需求。
“縱觀這次的調(diào)控政策，首先是需求的管理，限購條件收緊社保年限的延長(zhǎng)，深戶也需要連續(xù)三年社保或繳納個(gè)稅才可以購買住宅，進(jìn)一步提高了購買住宅的門檻，立即可以把市場(chǎng)上的有效需求降低，相信可以為市場(chǎng)降溫取到立竿見影的效果?！鄙钲谥性驴偨?jīng)理鄭叔倫說道。
短炒成本大增
除了限購政策，信貸也是樓市調(diào)控中的關(guān)鍵一步。一般來說，首付比例要求往往對(duì)樓市的熱度起到重要影響。
此次，深圳拿出了“差別化信貸政策”，即區(qū)別無房無貸款記錄的家庭和個(gè)人首付款比例依舊執(zhí)行最低30%的政策，購房人家庭名下在深圳無房但有貸款記錄，購買普宅首付比例不低于50％，非普宅首付比例不低于60％；購房人家庭名下在本市擁有1套住房的，則普宅首付比例不低于70%，非普宅首付比例不低于80%。
“這一政策明顯有利于自住改善型購房者，以往嚴(yán)格的‘認(rèn)房又認(rèn)貸’政策往往不利于自住型改善需求，這一調(diào)整是此次政策中的亮點(diǎn)，預(yù)計(jì)后續(xù)或有其他城市或地區(qū)也會(huì)跟進(jìn)類似政策。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示。
然而，限購、限貸后的必殺絕招就是限售。根據(jù)通知顯示，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年，而這一政策將對(duì)二手房市場(chǎng)交易形成直接影響，即增加短期轉(zhuǎn)讓稅負(fù)成本。
不可忽視的是，對(duì)于普宅和豪宅的界定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步細(xì)化，除限定容積率1.0以下、單套建筑面積在144㎡以上為非普，還增加了住宅總價(jià)的限制，即明確界定750萬元以上的為非普。由于深圳豪宅需要繳納豪宅稅，而這也將增加熱門區(qū)域住宅的出售成本。
若以總價(jià)700萬元90平方米的二手房計(jì)算，不滿5年出售住宅將增加一筆折合4.76%的增值稅，即多繳納33.32萬元。而若以1000萬元的100平方米房子計(jì)算，滿5年的房子雖然省去了增值稅，但豪宅稅就需要多支付47.6萬元。
在鄭叔倫看來，深圳出臺(tái)樓市組合調(diào)控政策，其目的都是以增加交易成本從而達(dá)到抑制炒房成交的效果，堵死包括落戶即買房、離婚買房、一二手倒掛搶房等各類炒房路徑。同時(shí)，增值稅、豪宅標(biāo)準(zhǔn)、差別化信貸的出臺(tái)，可限制豪宅成交、保障剛需，抑制房?jī)r(jià)升幅。短時(shí)間內(nèi)住宅交易量預(yù)計(jì)明顯下降，市場(chǎng)觀望情緒變濃厚。
“雖然今年受疫情影響，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)面臨很多壓力，但也可以看到，部分城市房?jī)r(jià)上漲過快，違背了穩(wěn)房?jī)r(jià)的導(dǎo)向，也違背了房住不炒的政策導(dǎo)向?！眹?yán)躍進(jìn)表示，深圳樓市新政出臺(tái)，目的就是要進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，防范市場(chǎng)炒作。后續(xù)其他房?jī)r(jià)不穩(wěn)定、房?jī)r(jià)上漲過快的城市，也依然會(huì)有政策出臺(tái)。
或拉動(dòng)公寓及周邊城市房?jī)r(jià)
根據(jù)通知顯示，要求新政策自發(fā)布之日起施行。那么，具體落地情況如何？
7月15日下午，深圳龍湖春江天璽以及貝殼平臺(tái)置業(yè)顧問均告訴記者，如果有深圳戶口但不滿三年社保，從今天開始就無法購房。但另有其他項(xiàng)目的銷售人員稱，由于目前新規(guī)的細(xì)則還沒有下達(dá)，是否可辦理網(wǎng)簽還不確定，但可先看房、定房。
一位萬科內(nèi)部人士告訴記者，目前深圳公司并沒有接到具體的政策執(zhí)行細(xì)則，現(xiàn)在都在等待實(shí)施細(xì)則出臺(tái)。
不過，記者從深圳萬科星城售樓處的銷售人員處獲悉，目前在售的公寓、商業(yè)辦公項(xiàng)目不限購，但首付比例要求為45%。
通知中還提及，對(duì)社會(huì)關(guān)注度高、預(yù)計(jì)購房人數(shù)多的熱點(diǎn)樓盤，應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間長(zhǎng)短等因素制定樓盤銷售方案，嚴(yán)控認(rèn)購人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購人數(shù)比例。
如此來看，通知中所指的熱點(diǎn)樓盤還需要重新制定銷售方案，以及認(rèn)購形式，因此需要一定時(shí)間對(duì)外正式公布。
一位熟悉深圳市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士指出，深圳樓市土地稀缺、供應(yīng)矛盾的根本問題仍然存在，不僅如此深圳教育資源非常稀缺，最為直接的是對(duì)于福田及南山豪宅市場(chǎng)起到了關(guān)鍵的房?jī)r(jià)上漲作用。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，今年以來，從土地出讓到商品房銷售，房地產(chǎn)依舊在發(fā)揮“金融加速器”的作用，資金明顯在向大城市集聚，助推了近期熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲。深圳樓市問題，本質(zhì)上就是杠桿問題。下半年，如果不控制杠桿，貨幣依舊寬松，樓市或?qū)⒗^續(xù)放飛。
諸葛找房數(shù)據(jù)中心分析師陳霄認(rèn)為，本次深圳樓市調(diào)控政策升級(jí)，打擊了炒房行為，抑制一些投資者尋求落戶途徑購買商品住宅，同時(shí)也會(huì)倒逼這些深圳炒房客到周邊的惠州、東莞等城市，一定程度上會(huì)對(duì)這些城市的房?jī)r(jià)有一定的拉動(dòng)作用。同時(shí)，深圳供地短缺，住宅市場(chǎng)供應(yīng)不足，而深圳的購房需求較大，這也可能使得購房者將目光轉(zhuǎn)向公寓市場(chǎng)，未來公寓市場(chǎng)熱度或?qū)⒂瓉硪徊ㄉ仙?，如若遭到熱搶不排除?huì)有政策加碼的可能性。
