近日，商住公寓又火了一把。9月4日，有長(zhǎng)沙市民通過“長(zhǎng)沙市長(zhǎng)信箱”咨詢公寓落戶問題，市公安局官方回復(fù)稱：在長(zhǎng)沙買公寓，憑備案合同可落戶，全家隨遷。于是“購(gòu)買公寓可全家落戶”、“買公寓可落戶可入學(xué)”等消息在長(zhǎng)沙樓市圈瘋傳，不少自媒體、售樓人員、房產(chǎn)中介奔走相告，而在全國(guó)范圍內(nèi)，關(guān)于公寓的落戶問題也展開了討論。目前，宣布可以公寓落戶的城市并非只有長(zhǎng)沙一個(gè)，寧波、六安等多個(gè)城市都相繼出臺(tái)了商業(yè)公寓可落戶的政策。這些城市為何推進(jìn)公寓落戶，公寓一旦能落戶就具備了住宅的部分功能，那與住宅相比還有什么優(yōu)劣，公寓到底值不值得買？
多城市宣布公寓可落戶政策
在房地產(chǎn)調(diào)控與人才引進(jìn)并存的大背景下，“買公寓落戶”的做法近期再度引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。不過長(zhǎng)沙“買公寓可落戶可入學(xué)”的政策并不是個(gè)例，國(guó)內(nèi)已有一些城市實(shí)施了這種做法。7月25日，寧波市政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步放寬我市戶口準(zhǔn)入條件的通知》，進(jìn)一步優(yōu)化寧波戶口遷移政策，放開放寬重點(diǎn)群體落戶限制?！锻ㄖ吩谕顿Y創(chuàng)業(yè)落戶的條款中明確商業(yè)用房、商住兩用房或辦公用房可落戶。9月15日起，寧波市正式施行戶口遷移新政。新政在去年出臺(tái)的政策基礎(chǔ)上大幅度放寬人才落戶、居住就業(yè)落戶條件，取消老年父母投靠落戶限制，并新增了租賃落戶和投資創(chuàng)業(yè)落戶，明確規(guī)定“商業(yè)用房或辦公用房可落戶”，即購(gòu)買公寓也可落戶。再往前的2018年11月，佛山市出臺(tái)新政，取消購(gòu)房入戶，改為積分制。新《辦法》規(guī)定，房產(chǎn)情況只作為申請(qǐng)入戶的一個(gè)計(jì)分指標(biāo)，并規(guī)定了最高144分的限制（每平方米算1分，最高144分）。新政指出，在佛山市擁有合法房產(chǎn)（含商業(yè)類，如公寓、商鋪、寫字樓等），按房產(chǎn)建筑面積每平方米積1分計(jì)分，擁有多個(gè)房產(chǎn)證明的，按各產(chǎn)權(quán)面積相加的總和面積計(jì)算積分，最高可積144分。購(gòu)買公寓不僅可以辦理積分落戶，還可以積分入學(xué)。更早的2018年6月，六安市住房城鄉(xiāng)建委等7部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存的意見》，提出8條意見。政府鼓勵(lì)個(gè)人買公寓，買公寓就能上學(xué)、落戶。在部分業(yè)內(nèi)人士看來，按照當(dāng)前樓市調(diào)控的主基調(diào)，對(duì)商辦類和公寓項(xiàng)目的做法應(yīng)該是嚴(yán)控，不能作為落戶的渠道。比如，2017年，北京對(duì)商住類產(chǎn)品實(shí)施了比住宅更為嚴(yán)厲的限購(gòu)政策。杭州、南京等城市在2018年限制“商改住”。今年8月，廈門推出最嚴(yán)“禁公寓令”，規(guī)定商辦項(xiàng)目改造成為公寓類住宅的，甚至可無償收回土地使用權(quán)。也有專家認(rèn)為雖然“買公寓落戶”的做法存在爭(zhēng)議，但仍有一定的現(xiàn)實(shí)意義。由于住宅限購(gòu)等原因，近年來，很多城市都存在大量購(gòu)買了公寓產(chǎn)品，并將其作為唯一住所的人群，這部分人有著落戶的現(xiàn)實(shí)需要。這種做法不能簡(jiǎn)單理解為購(gòu)房政策的放松，但客觀上有助于這類物業(yè)價(jià)值的上升。由于很多城市的公寓庫(kù)存龐大，還能起到消化庫(kù)存的效果。
為什么是長(zhǎng)沙？
一般來說，公寓落戶都是類似六安、寧波這種體量的城市，而長(zhǎng)沙作為省會(huì)城市，且作為人口流入城市，也推進(jìn)公寓落戶的原因何在？歸根結(jié)底在于住宅嚴(yán)格限購(gòu)，“公寓圍城”的長(zhǎng)沙樓市現(xiàn)狀。先看一下長(zhǎng)沙的購(gòu)房政策，想在長(zhǎng)沙買房子，需要達(dá)到一定的條件。在本市穩(wěn)定就業(yè)且無住房的非本市戶籍家庭，需連續(xù)繳納24個(gè)月個(gè)人所得稅(或社會(huì)保險(xiǎn))。市外遷入的戶籍家庭，落戶滿1年且在本市穩(wěn)定就業(yè)，或在本市連續(xù)繳納24個(gè)月個(gè)人所得稅(或社會(huì)保險(xiǎn))。也就是說，需要“2年戶口or2年社保or1年戶口1年社?！辈拍苜I住宅。對(duì)于長(zhǎng)沙來說，入戶門檻極其寬松，難的并不是落戶條件，難的是攢足落戶時(shí)間。房票難求，公寓便成了住宅的替代需求。而且長(zhǎng)沙一直以來也是想做成千萬人口城市，于是便有了“公寓可落戶”這樣的政策。在長(zhǎng)沙，由于購(gòu)房資格難以獲得，部分不限購(gòu)的公寓價(jià)格甚至超過住宅，例如距離長(zhǎng)沙高鐵站一路之隔的綠地大盤——綠地城際空間，公寓高于住宅1000元/㎡。這對(duì)于很多沒有去過長(zhǎng)沙的人，會(huì)覺得這是很荒謬的。畢竟在其他城市，精裝公寓一般是比毛坯住宅便宜至少20%-40%的，怎么能更貴？而在長(zhǎng)沙，這就是事實(shí)。于是很多開發(fā)商都將原本用于建寫字樓的辦公用地改建成公寓，然后在辦理房產(chǎn)證之前通過政商關(guān)系運(yùn)作，將辦公用地產(chǎn)權(quán)變更。最后造成了長(zhǎng)沙“公寓圍城”的現(xiàn)狀。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，公寓落戶實(shí)際上是長(zhǎng)沙嚴(yán)格限購(gòu)的后遺癥。此次出的“公寓可落戶”，不過是因?yàn)殚L(zhǎng)沙只能為這種“公寓圍城”的現(xiàn)象兜底。
買公寓仍需謹(jǐn)慎
在“房住不炒”主基調(diào)下，房子限購(gòu)限售成為城市的常態(tài)，而公寓因?yàn)椴幌拶?gòu)、不限貸的優(yōu)勢(shì)下受到不少人的推崇，現(xiàn)在，部分城市又推出了落戶政策，那么商住公寓是否值得入手呢？業(yè)內(nèi)人士指出，購(gòu)買公寓仍需謹(jǐn)慎對(duì)待。對(duì)于公寓來說，飽受詬病的莫過于沒有戶口和學(xué)位。以長(zhǎng)沙為例，長(zhǎng)沙雖然推進(jìn)公寓落戶，但是公寓畢竟不等同于住宅，公寓可落戶并不代表公寓可入學(xué)。資料顯示，長(zhǎng)沙入學(xué)分生源優(yōu)先項(xiàng)，按照有戶有房、有戶無房、有房無戶、有戶無房（第二類）、無戶無房排序，通過商業(yè)公寓落戶的孩子屬于有戶無房（第二類）生源，排序靠后，仍然很難進(jìn)名校。而且這幾年長(zhǎng)沙人口涌入非?？欤旧砭鸵呀?jīng)面臨學(xué)位緊張的問題了。不僅僅是學(xué)位問題，還有后面的漲幅不如住宅、稅費(fèi)高、流動(dòng)性極差，后面的不確定性極大。此外，公寓作為商辦性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)，交易稅費(fèi)比較高。普通住宅二手交易的稅費(fèi)在5%-8%，商辦公寓則有銷售增值稅、土地增值稅、印花稅、所得稅等，稅費(fèi)高達(dá)17%-20%，除去月供、稅費(fèi)之外，資產(chǎn)收益不如住宅。以一套80㎡的公寓為例，如果想出手，稅費(fèi)占總價(jià)的15-20%。以到手價(jià)80萬元為例，光交易稅費(fèi)就高達(dá)12萬-16萬元。于是經(jīng)常出現(xiàn)，很多買家對(duì)總價(jià)能接受，一聽要再多出十幾萬的稅費(fèi)，最后放棄的情況。對(duì)于公寓來說，通過租金收益長(zhǎng)期獲利是普遍做法，相比出售，出租的投資回報(bào)率明顯更高。
來源/和訊房產(chǎn)
