我這個(gè)系列可能會(huì)有點(diǎn)拖沓，而且有時(shí)候可能也不是“買房記”，而是一種“理解溝通”。我市想在購房這個(gè)過程中，復(fù)盤然后總結(jié)過程，給大家一點(diǎn)點(diǎn)小小的思考。今天就來講一個(gè)番外篇，上海16個(gè)大區(qū)的討論。因?yàn)楦彿窟@個(gè)主線距離比較遠(yuǎn)，所以是番外篇，后面還有一篇番外是寧波市場(chǎng)的復(fù)盤。
首先聲明一下，本人是房地產(chǎn)系的學(xué)生，所以之前也聽了一些各個(gè)區(qū)的房地產(chǎn)段子，但是沒有對(duì)這些區(qū)不尊重的意思，純屬戲謔，大家輕噴，鞠躬。
黃浦區(qū)：宇宙區(qū)之一，上海第一區(qū)（當(dāng)然靜安不服）。這個(gè)區(qū)集中了半上海的高端樓盤，濱江、新天地都是出豪宅的地方（反正基本都是買不起的），所以對(duì)于剛需的小伙伴基本可以跳過這個(gè)區(qū)了。一直因?yàn)橄迌r(jià)限的很死導(dǎo)致一二手倒掛，翠湖天地堪稱買到就是賺到，18年4月開盤的時(shí)候幾乎是搶購（全是2000萬加的大房子啊。。）最近的新盤是綠地海珀黃浦，這個(gè)項(xiàng)目預(yù)售證已經(jīng)拿到了，可以說是突破當(dāng)?shù)叵迌r(jià)的。作為上海老大房企也確實(shí)有這個(gè)牌面哈哈哈?？傮w來說，各方面配置都屬于頂尖，房子除了貴沒有缺點(diǎn)。
靜安區(qū)：我心目中的上海第一區(qū)，宇宙區(qū)之一。是全國各區(qū)房?jī)r(jià)排行榜第一名的?？?，2015年并購閘北區(qū)之后，靜安區(qū)的實(shí)力被稀釋了。之前的老靜安區(qū)可以說是強(qiáng)大到無以復(fù)加，在8平方公里的地方集中了6家示范性高中，商業(yè)上有南京西路三巨頭。老靜安板塊的房?jī)r(jià)基本也是只能看看的那種。自從并了閘北區(qū)之后，閘北區(qū)一下子就混壯了，有了那種佃農(nóng)的孩子過繼給財(cái)主的感覺。。。閘北大寧板塊是近四年的明星板塊，大寧金茂府、靜安府都曾經(jīng)是上海的銷冠。最近全國單價(jià)地王中興路一號(hào)含恨入市，2016年拍下的天價(jià)，現(xiàn)在只能賣到多，可謂是慘兮兮了。。
徐匯區(qū)：徐匯教育甲上海，這句話可不是吹的，徐匯的幼兒園、小學(xué)的實(shí)力在上?；臼钦也坏狡车?。我印象中有一個(gè)板塊，連著放了三個(gè)超級(jí)名小，所以徐匯的學(xué)區(qū)房也是出了名的貴。徐匯大概也有幾個(gè)板塊，西岸濱江板塊基本也是買不起的節(jié)奏，南站板塊也還可以，漕河涇那一塊蠻適合程序員大大搞的，華涇那邊比較便宜，價(jià)格也比較劃算。剛需可以考慮搞搞，當(dāng)然缺點(diǎn)就是交通比較不方便啦。我記得好像保利在徐匯拿了一塊地，中環(huán)邊上，大概要賣到11萬的樣子。徐匯大部分在中環(huán)和外環(huán)之間，這也導(dǎo)致了上海的等房?jī)r(jià)線在向西南方傾斜了。
長寧區(qū)：啊，著名的小資區(qū)。長寧區(qū)是相當(dāng)小資的一個(gè)區(qū)，著名的上生新所就在那里。整體來講是沿著二號(hào)線走的，全線都是熱點(diǎn)。從中山公園、到大名鼎鼎的古北富人區(qū)，再到虹橋空港新城。環(huán)境比較好，而且自身的產(chǎn)業(yè)也比較高端。價(jià)格當(dāng)然也是非常美麗，蘇州河沿線要么老要么貴，空港新城去年中海拿了塊地，反正保守估計(jì)也是9萬加的樣子。
虹口區(qū)：北上海之榮耀。之前靜安沒有并購閘北的時(shí)候，北三區(qū)（虹口、楊浦、閘北）里面的老大。虹口區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)比較清晰，由南向北逐漸下降，虹口區(qū)的大熱點(diǎn)就是北外灘板塊，北外灘我個(gè)人認(rèn)為是真正意義上能夠承載老外灘外溢的區(qū)域，東外灘和西岸都稍微遜色一點(diǎn)。這次北外灘2月份公開了總規(guī)，要搞一個(gè)超高層建筑群，這個(gè)太強(qiáng)大了，480米超高層，380米超高層，還有兩個(gè)金光中心級(jí)別的超高層，整個(gè)北外灘規(guī)劃幾乎可以和陸家嘴的超高層建筑群并肩。（我個(gè)人其實(shí)很好奇上海下一個(gè)超高層搞在哪里，總不能真的讓中國之巔跑到深圳去吧哈哈哈）其他板塊價(jià)格比較正常，在6-8萬之間波動(dòng)。恒大江灣好像是8萬多吧9萬的樣子。當(dāng)然啦，虹口區(qū)的第一明星盤，那還得是瑞虹新城，開了十期了，期期爆款，不得不說瑞安是真的強(qiáng)。
楊浦區(qū)：曾經(jīng)輝煌的沒落區(qū)，教育實(shí)力僅次于徐匯的第二名，舊改專業(yè)戶。攤上虹口這個(gè)鄰居楊浦真是不好過，楊浦其實(shí)本身還是不錯(cuò)的，但是關(guān)鍵是跟虹口一比，那差距簡(jiǎn)直大的不要不要的。沿著東長治路—長陽路一路開過去，一過大連路之后就產(chǎn)生了鮮明的對(duì)比，虹口北外灘濱江那一塊真的是做的很高大上，反觀楊浦，真的是破破爛爛的。但是楊浦區(qū)的房?jī)r(jià)卻呈現(xiàn)出了驚人的走勢(shì)，那就是從南向北全線高。南部的東外灘一個(gè)高點(diǎn)，中間的五角場(chǎng)一個(gè)高點(diǎn)，北邊的新江灣城一個(gè)高點(diǎn)。楊浦最近比較受關(guān)注的就是八埭頭濱江苑和中企去年在新江灣城搞得一個(gè)項(xiàng)目，基本上都是10萬11萬的樣子。
普陀區(qū)：上海市中心七區(qū)里面最大的一個(gè)區(qū)，也是西上海的門戶所在。盡管手握著各種發(fā)展規(guī)劃，但是一直都沒有發(fā)展起來，在徐家匯已經(jīng)被劃入主城區(qū)、五角場(chǎng)成為宇宙中心的時(shí)候。真如板塊卻一直不溫不火，當(dāng)然這一切都要感謝李嘉誠同志的高超操盤，高尚領(lǐng)域活活拖了十年不肯動(dòng)工直到水產(chǎn)市場(chǎng)搬走，但是自從高尚領(lǐng)域開搞之后，發(fā)展速度加快，18年出讓了巨型紅旗村地塊，中海接盤開始操作，中海真如府面世。普陀區(qū)的長風(fēng)商務(wù)區(qū)、真如副中心、蘇州河沿線都還是相當(dāng)有爆發(fā)力的，中環(huán)線、14號(hào)線、15號(hào)線加身，普陀區(qū)發(fā)展也有所加快。中海在環(huán)球港那邊拿的項(xiàng)目，估計(jì)也要10萬加了。
浦東新區(qū)：這個(gè)區(qū)可以說是上海的未來區(qū)了，也是上?？傮w實(shí)力最強(qiáng)的區(qū)，一個(gè)區(qū)的GDP幾乎可以和南京杭州抗衡。但是說白了，也確實(shí)是因?yàn)榈仄け容^大，開發(fā)政策傾斜很多，所以浦東新區(qū)發(fā)展的相當(dāng)好。但是問題就是人口太多，競(jìng)爭(zhēng)太激烈，據(jù)說在浦東中考，數(shù)學(xué)考不到滿分基本就不要想考很好的高中了。熱點(diǎn)主要是陸家嘴南北的濱江帶、張江開發(fā)區(qū)。以我的觀感來看，三林是比較宜居的一塊，中環(huán)線有地鐵，然后還有學(xué)區(qū)。確實(shí)還是不錯(cuò)的。目前浦東新盤很多，反正整體來講，性價(jià)比還是蠻高的，價(jià)格也是溫和上漲。如果投資的話，我還是認(rèn)為考慮臨港比較好。
寶山區(qū)：寶山區(qū)我首先講結(jié)論哈，寶山區(qū)是我認(rèn)為郊縣性價(jià)比比較高的地方，尤其是二手房。總的來說，對(duì)寶山的分析我從三個(gè)方向來看，一個(gè)是寶山東北角，適合虹口、楊浦通勤的人員，以三號(hào)線，十八號(hào)線為主。第二是寶山中部，適合市區(qū)通勤人員，以一號(hào)線為主。第三是寶山西部，適合西上海通勤，以七號(hào)線，中環(huán)路為主。東北角主要是看高境那一塊，房子比較老但是又十八號(hào)線預(yù)期。新江灣城北邊的一個(gè)新盤價(jià)格也要8萬多了。寶山中部的項(xiàng)目主要是沿著一號(hào)線的，比如最近有個(gè)和欣國際啊，還有萬科四季啊，遠(yuǎn)是真的遠(yuǎn)，除了有地鐵之外，都跑到外環(huán)那邊了，我個(gè)人不是特別喜歡那一塊。寶山西部的項(xiàng)目主要是七號(hào)線沿線，中環(huán)角上的，中環(huán)一號(hào)啊，梧桐城邦啊，除了沒有地鐵這個(gè)硬傷之外，性價(jià)比確實(shí)還都可以。不過我目前還是推薦七號(hào)線邊上那些新盤啦。
嘉定區(qū)：上海重要的工業(yè)區(qū)，我個(gè)人把嘉定區(qū)分成幾個(gè)板塊，第一是十一號(hào)線沿線板塊，以南翔、嘉定新城為主，這一塊是嘉定比較靠近市區(qū)的部分，而且有地鐵，價(jià)格比較美麗，湖畔天下這種的也確實(shí)不錯(cuò)，如果不考慮戶型的話真的是很美麗。第二是江橋板塊，我沒去過，好像是有航道？那一塊主要打的是14號(hào)線，我覺得還不錯(cuò)，當(dāng)然龍湖天璞那種地王項(xiàng)目，emmm。反正我不太主張搞地王項(xiàng)目的。第三個(gè)就是汽車城板塊，安亭那邊畢竟以后會(huì)有高鐵站，板塊爆發(fā)力比較強(qiáng)，當(dāng)然如果你不開車的話，真的不建議去，因?yàn)榭?1路的話得累死。第四就是老嘉定板塊，我重點(diǎn)想吐槽的就是金隅的幾個(gè)盤，真的是拿地太貴還不劃算，交通死不方便，不推薦考慮。不過那邊有日月光中心，感覺菊?qǐng)@新區(qū)還可以。
青浦區(qū)：上海郊區(qū)的第一明星，所有郊區(qū)里面規(guī)劃利好最多的區(qū)沒有之一。所謂東有大虹橋，西有長一體。東部是過去五年上海房地產(chǎn)領(lǐng)域的第一明星板塊大虹橋，出了現(xiàn)象級(jí)神盤萬科天空之城。中部以青浦新城為核心，規(guī)劃和發(fā)展也很不錯(cuò)，西部主打長三角一體化概念?？偟膩碚f，青浦區(qū)的房?jī)r(jià)是真的高，規(guī)劃利好也確實(shí)是不少，但是從性價(jià)比來講，我個(gè)人并不是很喜歡，總覺得稍微有點(diǎn)貴，現(xiàn)在進(jìn)去可能會(huì)接盤。天空之城四期我真的是不太主張搞了，價(jià)格貴而且拿地成本也高，質(zhì)量我說不準(zhǔn)。。。全區(qū)貫通17號(hào)線，以17號(hào)線為核心向周圍擴(kuò)散，除了十七號(hào)線之外，通勤真的并不方便。
松江區(qū)：上海郊區(qū)混的比較慘的，目前力爭(zhēng)采用科創(chuàng)走廊概念擺脫困境，但是GDP仍然是很一般。不得不說，松江的城市規(guī)劃做的是相當(dāng)好的，城市的景觀也確實(shí)不賴，但是松江本身的產(chǎn)業(yè)我個(gè)人覺得一般化，不像嘉定。松江大概可以分為兩個(gè)部分，以佘山為界，到九號(hào)線底站是老松江板塊，那邊自住的會(huì)比較多，相對(duì)于市區(qū)通勤來講，不是特別劃算。佘山往上，到泗涇板塊都是不錯(cuò)的，適合市區(qū)通勤，尤其在徐匯辦公的話，松江比馬上要說的閔行劃算很多很多，整體來講，松江的價(jià)格是比較便宜的，如果單看地鐵情況的話，性價(jià)比也是頗高，但是就是太遠(yuǎn)，完全落在外環(huán)外了。。
閔行區(qū)：又是一個(gè)大佬型的郊區(qū)，閔行的綜合實(shí)力比較強(qiáng)，開發(fā)也比較好。受益于徐匯的外溢、大虹橋板塊的熱炒、紫竹高新的學(xué)區(qū)等概念，閔行區(qū)的價(jià)格可以說是相當(dāng)變態(tài)。再加上本身環(huán)境不錯(cuò)，空間也比較大，幾個(gè)樓盤的價(jià)格一直都比較高，能看到幾個(gè)7萬加的項(xiàng)目，莘莊也經(jīng)常自稱為小宇宙中心。。。但是不得不說，閔行其實(shí)整體來講還是比較偏的，而且地鐵線也主要是5號(hào)線，目前15號(hào)線可能能有所加持，但是地鐵通勤還是相對(duì)比較弱，東邊的8號(hào)線板塊就很強(qiáng)了，8號(hào)線本身比較便利，那邊的價(jià)格也基本都是6萬加了。
奉賢區(qū)：較弱的郊區(qū)之一。個(gè)人對(duì)那邊不是很熟悉，自從五號(hào)線通了之后，大大改良了整個(gè)板塊的環(huán)境。價(jià)格也是有了上漲的空間，很多在閔行買不起房子的同志都會(huì)選擇跑到奉賢去買，我也認(rèn)為未來奉賢的居住環(huán)境會(huì)很好，但是目前來講進(jìn)去還有點(diǎn)早，在預(yù)算約束的情況下，可以去奉賢住好房子，但是通勤真的是不方便啊。不過整體來講，未來臨港板塊的興起，奉賢還是有很大的空間的。
金山區(qū)：上海的外圍區(qū)了，靠近浙江，目前軌道交通還沒有能夠覆蓋到的地方。基本上你看到的價(jià)格2字頭的項(xiàng)目，就是金山的。金山這邊環(huán)境也一般化，畢竟亭林這幾個(gè)地方是老工業(yè)區(qū)?？偟膩碚f上海工作的同志，就不要搞金山了，這里目前還發(fā)展不到。人口導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入目前還跟不上。當(dāng)然有金山衛(wèi)小火車，很想在上海買但是預(yù)算有約束的，可以考慮。
崇明區(qū)：國際生態(tài)島，之前曾經(jīng)被認(rèn)為是上海的長島。我覺得目前這么認(rèn)為可能還有點(diǎn)偏頗，畢竟上海的地皮不是紐約能比的，本朝的富豪也還沒那么瀟灑的搞私人飛機(jī)。崇明三島目前來講的話發(fā)展還是不錯(cuò)的，畢竟后期有軌道交通了嘛，目前長興島泰禾的幾個(gè)項(xiàng)目搞的還不錯(cuò)，本島上的項(xiàng)目也還行吧，但是性價(jià)比不算很高。
最后做個(gè)總結(jié)哈：
黃浦區(qū)：土豪專屬。靜安區(qū)：土豪專屬。徐匯區(qū)：學(xué)區(qū)房之王。長寧區(qū)：小資區(qū)。
虹口區(qū)：北上海最強(qiáng)。楊浦區(qū)：學(xué)區(qū)房老二。普陀區(qū)：機(jī)會(huì)很多，剛需可搞。
浦東新區(qū)：機(jī)會(huì)最多，需要下大功夫分析。
寶山區(qū)：三+n條地鐵沿線，任你選擇。嘉定區(qū)：十一號(hào)線為軸，十四號(hào)線有拓展。
青浦區(qū)：大虹橋?yàn)橹?，十七?hào)線為軸。松江區(qū)：遠(yuǎn)離市區(qū)，九號(hào)線為軸。
閔行區(qū)：郊區(qū)明星，五號(hào)線加十五號(hào)線。
奉賢區(qū)：偏遠(yuǎn)，南橋新城可搞。金山區(qū)：不是本地工作只能考慮小火車。
崇明區(qū)：地鐵會(huì)有的，房?jī)r(jià)也還是美麗的。
