近日,一則新聞看似波瀾不驚,卻對上海未來發(fā)展影響深遠的新聞曝出,那就是開放2021年非上海生源應屆普通高校畢業(yè)生進滬就業(yè)落戶受理工作,并試點在五個新城和自貿(mào)區(qū)新片區(qū)就業(yè)的上海市應屆研究生畢業(yè)生符合基本條件可直接落戶的政策。相比之前上海的落戶政策,此番政策可謂有較大的松動。
上海的落戶新政通告
而一旦上海戶籍政策出現(xiàn)松動,則必然會吸引大量應屆生選擇落戶;而一旦他們選擇長期在上海發(fā)展,也必然會涉及到購房需求的釋放。這也就必然會涉及到一個問題:戶籍政策松動的大背景下,上海房價會因為突然出現(xiàn)的需求而上漲嗎?
按照正常推測,這樣的政策無疑對于上海的房價是一個利好,因為首先來說上海房價的基本面就比較健康,無論是“一線城市論”,還是“長期看人口”論看來,上海都是一個值得購買的城市,再加上落戶政策放松帶來的人口導入,都是促進房價上漲的因素,所以這似乎是一個不值得討論的問題。
購房者在排隊選房
不過,在我們準備匆忙下結(jié)論之前,不妨先來分析一下上海房價目前的走勢,這對于得出結(jié)論非常具有參考意義。
作為國內(nèi)最具經(jīng)濟活力的城市之一,上海一直在全國房價最高的城市之列,在地產(chǎn)調(diào)控的大背景下,如果上海的房價出現(xiàn)大起大落,顯然是與國家意志相違背的。自疫情以來,上海房價曾經(jīng)歷短暫的“速凍模式”,隨后在2020年夏秋之際,經(jīng)歷一輪學區(qū)房價格的快速上漲后,又在2021年的多輪調(diào)控之中趨于穩(wěn)定。以上是上海房價近兩年以來的走勢簡述。
具體到受本輪政策影響最大的五大新城來說,上海在2021年3月19號發(fā)布的《關(guān)于本市“十四五”加快推進新城規(guī)劃建設(shè)工作的實施意見》提出的建設(shè)目標是,至2025年,五個新城常住人口總規(guī)模達到360萬左右;至2035年,5個新城各集聚100萬左右常住人口【1】。限于篇幅,我們不可能對五座新城進行逐個分析。而無論是在GDP總量方面,還是人均GDP方面,嘉定都排在五大新城首位;而臨港雖然目前的經(jīng)濟總量較小,不過由于其為上海的重點發(fā)展方向,且近年來建設(shè)與投入力度均很大,因此用這兩座新城進行分析,對于預測五大新城未來的房價走勢,還是很有代表性的。
嘉定新城
作為汽車業(yè)的中心,位于嘉定西部的安亭是嘉定新城的重要組成部分。而據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示,其12月房價相比年內(nèi)高點,已下降8.69%。
2021年安亭片區(qū)房價走勢
反觀同樣處于嘉定區(qū)的南翔板塊,雖然相比年內(nèi)高點房價也有下跌,但其6.14%的下跌幅度也要比安亭板塊小。
2021年南翔片區(qū)房價走勢
而對于安亭房價有過關(guān)注的朋友們,可能對安亭近五年來驚心動魄的房價走勢心有余悸。在2016年上海房價的瘋漲中,位于遠郊的安亭也經(jīng)歷了一輪暴漲。而隨之而來的調(diào)控后,上海房價經(jīng)歷了長時間的橫盤陰跌期,而安亭的房價在這期間卻經(jīng)歷了一輪深度調(diào)整,部分樓盤的價格甚至相比高點前下降了50%以上。
臨港新城
對于上海未來發(fā)展重點的臨港新城來說,據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示,其12月房價相比年內(nèi)高點,已下降29.89%(近三成)。
2021年臨港片區(qū)房價走勢
相比較起來,同樣位于原南匯區(qū)內(nèi),靠近市區(qū)的康橋區(qū)域房價,據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示,其12月房價相比年初來說一路上揚,已累計上漲13.70%。
2021年康橋片區(qū)房價走勢
而且,這是在臨港限購政策已為上海最為寬松的區(qū)域的前提之下(臨港區(qū)域是上海唯一一個單身無戶籍也可購房的片區(qū)),再加上目前臨港有大量的二手房出售,所以可以想見新版落戶政策實施后,對于臨港區(qū)域的房價影響將會微乎其微。
事實上,近年來上海已經(jīng)不是第一次放松落戶限制了:
早在2018年,上海就開始實行“以北京大學、清華大學為試點,探索建立對本科階段為國內(nèi)高水平大學的應屆畢業(yè)生,符合基本申報條件可直接落戶”的政策。2020年又將這一政策擴大到了上海交通大學、復旦大學、同濟大學和華東師范大學4所高校。2020年12月,針對臨港新片區(qū)單位引進的各類人才,在現(xiàn)行的居轉(zhuǎn)戶縮短年限政策基礎(chǔ)上,上海試行了更寬松的評價標準。針對張江科學城重點產(chǎn)業(yè)的骨干人才,居轉(zhuǎn)戶年限由7年縮短為3年。而針對留學落戶,上海取消了留學人員首份工作必須在上海的限制,只要回國后2年內(nèi)到上海工作,符合其他條件即可落戶,配偶子女也可隨遷。當月,上海市還提出針對五大新城重點產(chǎn)業(yè)和特定人才,實行人才引進和優(yōu)化“居轉(zhuǎn)戶”年限由7年縮短為5年?!?】
盡管上海落戶政策近兩年來曾多次調(diào)整,但沒有一次房價上漲與放松落戶限制存在強相關(guān)。而且本次對落戶五大新城的人才放松落戶限制僅有一個月時間,這顯然也存在著試水的意味。一旦落戶政策對“穩(wěn)房價”政策造成較大影響,上海也可隨時調(diào)整或取消落戶優(yōu)惠政策。
經(jīng)過了多輪上漲,上海高昂的房價會阻止絕大部分落戶者短期內(nèi)的購房計劃;而一旦需求被拉長到長期,集中的購房需求被分散掉,則必然會減小落戶需求帶來的房價波動。而上海最新發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》中明確指出:“十四五”期間,計劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬套(間)以上,大量公租房入市,加上市場上目前存量的租賃房屋資源,將能起到穩(wěn)定房價與房租,延緩購房需求的作用。
馨逸公寓,上海公租房代表
綜上所述,盡管放寬落戶政策對于上海房產(chǎn)市場來說是一個利好消息,但在多重因素的影響下,其對于上海房產(chǎn)的影響相對較小,所以也不會引起多大的波瀾。
參考文獻:
【1】《上海五大新城中,誰的綜合實力最強》
【2】《上海規(guī)劃“五個新城”建設(shè):至2035年各集聚100萬常住人口》