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一起發(fā)現(xiàn)城市與房產(chǎn)之美
前兩天，上海新房搖號(hào)出新政了，熱門(mén)盤(pán)要采用積分制。
壹
積分規(guī)則
先看下新開(kāi)樓盤(pán)永康城浦上雅苑公布的積分規(guī)則具體內(nèi)容。
概括下來(lái)就是：
積分規(guī)則內(nèi)容基本上大家都能讀懂，不再一一解讀。
我們就里面可能有疑問(wèn)的點(diǎn)做下解釋。
貳
細(xì)則分析
1、年限分怎么計(jì)算？
從2003年社保開(kāi)始累積至今，中間斷繳沒(méi)關(guān)系，補(bǔ)繳部分是否認(rèn)可，尚待確認(rèn)。
估計(jì)補(bǔ)繳部分不會(huì)被認(rèn)可，否則這就是很大的漏洞，容易被人鉆空子。
2、如何理解社保分系數(shù)0.1~0.24
社保分為0.1~0.24分/月，不同樓盤(pán)的社保分系數(shù)不同，按上市項(xiàng)目單價(jià)，產(chǎn)品類型、結(jié)構(gòu)等確定。
這兩天開(kāi)盤(pán)的3個(gè)項(xiàng)目：閔行區(qū)“永康城浦上雅苑”、寶山區(qū)“經(jīng)緯城市綠洲家園三期”、嘉定區(qū)“峰范嘉苑”3個(gè)樓盤(pán)，都是近郊的剛需盤(pán)，社保積分系數(shù)為每月為0.1分。
單身按照自身情況來(lái)計(jì)算。
1個(gè)家庭按照社保繳納月數(shù)較多的1名成員來(lái)計(jì)算。
2個(gè)或多個(gè)家庭按照社保繳納較低的家庭一方計(jì)算。
一般來(lái)說(shuō)，系數(shù)越低，越偏向剛需，系數(shù)越高，越偏向豪宅。剛需盤(pán)采用低系數(shù)，這也符合本次政策對(duì)首套或者剛需的支持；豪宅盤(pán)采用社保積分高系數(shù)，加大社保分對(duì)總分的貢獻(xiàn)值，意在對(duì)那些真正長(zhǎng)時(shí)間呆在上海上班就業(yè)的家庭給予支持。
從2003年1月份起，到2021年1月份，實(shí)打?qū)嵔坏脑?，?8年又一個(gè)月，217個(gè)月，也就是說(shuō)社保貢獻(xiàn)分最高可以有21.7分（217*0.1）~52.08分（217*0.24），社保的分值特別是高端樓盤(pán)，社保分權(quán)重還是相當(dāng)大的。
3、參與搖號(hào)需要多少分？
首先，總分=基礎(chǔ)分+社保分（年限分）。
沒(méi)有說(shuō)有一定要求達(dá)到多少分才能最終入圍搖號(hào)，而是根據(jù)參拍人數(shù)分?jǐn)?shù)高低排序，截取分?jǐn)?shù)高的一部分人來(lái)最終入圍搖號(hào)。
4、新房積分搖號(hào)的優(yōu)先順序？
從積分表格分值分布上，就可以知道：
無(wú)房家庭大于有房家庭
已婚家庭大于單身家庭
剛需無(wú)房大于改善二套
上海10+已婚10+無(wú)房20+5年內(nèi)未購(gòu)房20=60分
上海10+單身0+無(wú)房20+5年內(nèi)未購(gòu)房20=50分
外地0+家庭10+無(wú)房20+5年內(nèi)未購(gòu)房20=50分
上海10+已婚10+無(wú)房20+5年內(nèi)有購(gòu)房0=40分
上海10+單身0+無(wú)房20+5年內(nèi)有購(gòu)房0=30分
外地0+家庭10+無(wú)房20+5年內(nèi)有購(gòu)房0=30分
上海10+已婚10+有房5+5年內(nèi)未購(gòu)房5=30分
上海10+已婚10+有房5+5年內(nèi)有購(gòu)房0=25分
5、什么情況下觸發(fā)新房積分搖號(hào)？
并不是所有新盤(pán)都需要靠積分排序的，根據(jù)最近試點(diǎn)的三個(gè)項(xiàng)目公示情況來(lái)看，3個(gè)項(xiàng)目均以130%為限，但未能確定之后所有項(xiàng)目都按此比例認(rèn)定。如果未達(dá)到規(guī)定認(rèn)籌比的則不啟動(dòng)優(yōu)先規(guī)則。
6、什么是入圍分?jǐn)?shù)線？
擬認(rèn)購(gòu)對(duì)象的總組數(shù)與此次準(zhǔn)售房源套數(shù)比例超過(guò)1.3:1的，應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)積分排序程序。
按照優(yōu)先滿足“無(wú)房家庭”自住購(gòu)房需求的原則，根據(jù)家庭，戶籍，一定年限的購(gòu)房記錄，社保繳納年限等積分后，分?jǐn)?shù)由高到低排序，按照認(rèn)購(gòu)組數(shù)與此次準(zhǔn)售房源套數(shù)1.3:1比例確定后入圍分?jǐn)?shù)線。
凡得分大于等于入圍分?jǐn)?shù)線的認(rèn)購(gòu)對(duì)象，均納入入圍名單參與后續(xù)公證搖號(hào)。
比如，某一熱門(mén)樓盤(pán)有1000套房源，參與認(rèn)購(gòu)的有人，那么積分排名前1300名的購(gòu)房人將有資格入場(chǎng)搖號(hào)。其中，最后一位分值就是入圍分?jǐn)?shù)線。
假設(shè)第1300名的分值是30分，那么所有30分的購(gòu)房者都可以入場(chǎng)搖號(hào)。
確認(rèn)入圍搖號(hào)名單后，再按照正常程序進(jìn)行“公平、公正”的搖號(hào)。
也就是說(shuō)，分?jǐn)?shù)高只代表你能入圍參與到后續(xù)的公證搖號(hào)，但不代表你排在靠前選房順序。
具體你排在第幾位來(lái)選房，由最終公證搖號(hào)來(lái)排序。
7、怎么定義無(wú)房戶？
名下沒(méi)有上海住宅，包括動(dòng)遷房，經(jīng)濟(jì)適用房，使用產(chǎn)權(quán)房的，都視為無(wú)房。商住不屬于認(rèn)定范圍。若2011年1月28日以前與共有的不計(jì)入名下房產(chǎn)。
8、怎么界定購(gòu)房記錄？
自購(gòu)房日起算，五年內(nèi)無(wú)購(gòu)房記錄（目前認(rèn)網(wǎng)簽時(shí)間），只看購(gòu)買記錄，不看賣出記錄。
9、家庭內(nèi)產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)換算購(gòu)房記錄嗎？
份額變更是有網(wǎng)簽記錄的，但目前沒(méi)有明確是否算購(gòu)房記錄。
10、已經(jīng)離婚的，如何計(jì)算？
按離婚前家庭計(jì)算，若再婚，社保將計(jì)算兩個(gè)家庭，計(jì)算少數(shù)。
11、家庭情況要如何解釋？
夫妻+10分
未婚、離異、喪偶、離異帶子女均不左邊加分右邊。
12、退休人員如何計(jì)算社保？
只計(jì)算從2003年1月至退休之間的社保繳納月數(shù)，才是有效社保年限。
如果在2003年1月前退休，則算作無(wú)繳納。
13、社保需要連續(xù)繳納嗎？
目前規(guī)定僅要求2003年1月起繳納的社保，并沒(méi)有要求連續(xù)繳納。補(bǔ)交部分應(yīng)該不算。
叁
影響
1.戶籍，婚姻沒(méi)那么重要了
相較于之前有購(gòu)房資格就能參與搖號(hào)，此次搖號(hào)新政采用積分制，以戶籍，婚姻狀態(tài)，是否有房，購(gòu)房記錄和社保，共5個(gè)參數(shù)來(lái)決定總分?jǐn)?shù)，在有購(gòu)房資格的人群中做進(jìn)一步細(xì)分畫(huà)檔。并且這五個(gè)參數(shù)的影響因子也不同：
戶籍：是：10分；否：0分
婚姻狀態(tài)：已婚：10分；單身離異：0分；
是否有房：無(wú)：20分；有：5分；
5年內(nèi)購(gòu)房記錄：無(wú)：20分；有：0分；
社保分?jǐn)?shù)：以樓盤(pán)價(jià)格和熱度定基數(shù)0.1~0.24分/月，而在滬社保繳納年限等同于你為上海發(fā)展做了多久貢獻(xiàn)。社保年限交的長(zhǎng)，得到權(quán)益多。
剛需盤(pán)0~21.7分；紅盤(pán)，價(jià)高盤(pán)：0~52.08分。
看到?jīng)]有，戶籍和婚姻狀態(tài)的權(quán)重沒(méi)那么重要了。
按照老的規(guī)則，上海戶口單身買一套；上海家庭買兩套；外地戶籍滿60個(gè)月社保限購(gòu)一套。
而搖號(hào)新政后，戶籍，婚姻狀態(tài)各只有10分；
而是否有房，購(gòu)房記錄的權(quán)重是戶籍婚姻的兩倍，占到20分，
這明顯就是向無(wú)房家庭傾斜，優(yōu)先保證他們有一套住房。
所謂有恒產(chǎn)者有恒心，只有安居了，才能樂(lè)業(yè)。
再說(shuō)到社保分權(quán)重問(wèn)題。
以交社保年限來(lái)等同于對(duì)上海發(fā)展做了奉獻(xiàn)大小這種統(tǒng)計(jì)方法的嚴(yán)謹(jǐn)固然有待進(jìn)一步商榷，但依然也是目前來(lái)看相對(duì)最合理，最公平的量化手段。
就像上?，F(xiàn)行的居轉(zhuǎn)戶政策：“持有居住證7年，社保和個(gè)稅滿7年，可以申請(qǐng)居轉(zhuǎn)戶”，相當(dāng)于也是要求你為上海發(fā)展奉獻(xiàn)多年青春年華后，才有資格成為新上海人。
2003年后交社保時(shí)間長(zhǎng)的，這些人的年齡基本在30~50歲之間，這種家庭上有老下有小，屬于社會(huì)發(fā)展的中堅(jiān)力量，讓他們擁有一套住房，合情合理嘛。
而那些2003年之后交社保少，那可能包含如下人群：退休人士；畢業(yè)不久的小年輕；自由職業(yè)者。不是說(shuō)這些人2003年后社保交的少，不讓這些人買房。不少人也實(shí)實(shí)在在地需要在上海有一個(gè)房子。但因?yàn)樗麄兊姆e分相對(duì)靠后，完全可以不去湊熱鬧搖新盤(pán)，只要達(dá)到限購(gòu)條件，這些人依然可以選擇購(gòu)買二手房。
2.哪些人被打擊了？
剛才講到了，這次受益的是那些在上海扎根多年，并有交社保的無(wú)房家庭；而被打擊的就是那些剛落戶不久就想買房，或者老人票等。原有通過(guò)贈(zèng)與房票和公司買房的也被剔出。
新婚夫妻+老人房票
加了一個(gè)社保因素之后，過(guò)于年輕和過(guò)于年老的家庭，在積分制下會(huì)丟失很關(guān)鍵的社保分。
從新政首盤(pán)試點(diǎn)看，有一條細(xì)則：如果是一個(gè)家庭認(rèn)購(gòu)，按照這個(gè)家庭社保繳納月數(shù)最高的一個(gè)成員計(jì)算。
如果兩個(gè)以上家庭聯(lián)合認(rèn)購(gòu)，則根據(jù)社保繳納月數(shù)較低那個(gè)家庭來(lái)計(jì)算。
如果新婚夫妻和老人合力買房，在新的積分規(guī)則下，社保計(jì)算積分就少了一塊。
另外，買不了新房，去買二手房嘛。
用贈(zèng)予方式騰出房票
想要騰挪房票也沒(méi)那么簡(jiǎn)單了，從認(rèn)籌新盤(pán)中，還透露了一條細(xì)則：從2021年1月22日起，凡是通過(guò)贈(zèng)予方式，讓自己變成無(wú)房的，也不再獲得承認(rèn)了。
至此，1月22日的新政后，不僅封住了離婚買房的路，法院拍賣房要求購(gòu)房資格，現(xiàn)在新房搖號(hào)贈(zèng)與也被堵上。另外，上海使用權(quán)房，一并計(jì)入有房。
用企業(yè)名義搖號(hào)熱盤(pán)
企業(yè)參與認(rèn)購(gòu)的，若項(xiàng)目啟動(dòng)計(jì)分排序程序，不納入公證搖號(hào)名單。君不見(jiàn)，這些年來(lái)新盤(pán)搖號(hào)清單里出現(xiàn)了大量的企業(yè)，這也是外地企業(yè)家，富豪，明星買上海豪宅的一種常用方式，此次積分制等于將企業(yè)名義搖熱門(mén)樓盤(pán)漏洞給堵住了。
肆
具體案例解析
舉例來(lái)說(shuō)，ABCD四個(gè)人來(lái)?yè)u號(hào)。
A代表上海本地家庭，工作結(jié)婚的。上海戶口多年，已婚，有工作交社保。不管是老上海人還是新上海家庭，這類人數(shù)占比最多，是社會(huì)的中堅(jiān)力量，五險(xiǎn)一金都沒(méi)少交。
那么基礎(chǔ)分為上海10+已婚10+無(wú)房20+5年內(nèi)未購(gòu)房20=60分，社保年限a長(zhǎng)。
B：代表上海無(wú)業(yè)或者退休的。上海戶口多年，已婚，無(wú)業(yè)人士。有上海戶口，無(wú)業(yè)沒(méi)交社保的人比較少，但退休的大爺大媽多呀，比方按照男60，女55退休年齡算，如果2003年這些人就退休的，到了今年，男的77歲，女72歲。這類人去參加搖號(hào)的可不少呀，君不見(jiàn)經(jīng)常在售樓處能看到大爺大媽來(lái)看房。而他們可能是子女或者孫子輩的房票已！
那么基礎(chǔ)分為上海10+已婚10+無(wú)房20+5年內(nèi)未購(gòu)房20=60分，社保時(shí)間b無(wú)。
C:代表的是學(xué)歷落戶，人才引進(jìn)的外地單身青年。這類人的特點(diǎn)是學(xué)歷高，也是近些年上海落戶政策中重點(diǎn)引入的對(duì)象，但他們還有個(gè)特點(diǎn)就是年輕，還沒(méi)結(jié)婚，交社保沒(méi)多久，相當(dāng)于還沒(méi)怎么給上海做貢獻(xiàn)。當(dāng)然，市面上也有一些通過(guò)特殊渠道花錢(qián)落戶的，他們就是來(lái)買房的。同樣，對(duì)上海貢獻(xiàn)少。
那么基礎(chǔ)分為上海10+單身0+無(wú)房20+5年內(nèi)未購(gòu)房20=50分，社保時(shí)間c很短。
D:代表的是通過(guò)居轉(zhuǎn)戶，應(yīng)屆落戶，人才引進(jìn)等方式落戶到上海的外地家庭，他們是上海行業(yè)的生力軍，特點(diǎn)是受過(guò)良好的教育，且為上海做了多年貢獻(xiàn)。他們?cè)诨A(chǔ)分上與老上海人沒(méi)有區(qū)別。
那么基礎(chǔ)分為上海10+已婚10+無(wú)房20+5年內(nèi)未購(gòu)房20=60分，社保年限d。
E：代表的是外地來(lái)上海工作打拼多年的家庭，他們中間有些來(lái)上海多年，活躍在各行各業(yè)，由于上海限購(gòu)政策是家庭為單位，最近連續(xù)63個(gè)月內(nèi)繳納60個(gè)月社保，可以購(gòu)房一套。他們共同的特點(diǎn)是：還沒(méi)有落戶，渴望在上海有個(gè)家，他們的子女也是在上海讀書(shū)。
他們的基礎(chǔ)分為上海0+已婚10+無(wú)房20+5年內(nèi)未購(gòu)房20為50分，加上社保年限e（>60個(gè)月)。
這里面C和E基礎(chǔ)分靠后，而C的社保年限很短，E的社保年限大于5年，所以排序上：E要排在C前面。
而外地戶口E如果想排序再往前靠，那社保分必須達(dá)到10分以上，才能超過(guò)B.
按照社保系數(shù)0.1~0.24來(lái)算，繳滿一年社保，社保分為1.2~2.88分。剛需盤(pán)社保要繳滿8年以上才可以，紅盤(pán)交5年社保就有14.4分足夠。
而本地家庭A和新上海人家庭D，不出意外的話，只要社保年限不要太短，基本上可以始終處于第一陣列。
A（本地上海家庭）和D（多年社保的新上海人）排第一陣營(yíng)；
B（無(wú)業(yè)，退休人士）和E（外地戶口家庭）排第二陣營(yíng)，誰(shuí)靠前根據(jù)E的社保年限和社保系數(shù)來(lái)決定；
C（應(yīng)屆，學(xué)歷落戶，特殊渠道落戶，社保時(shí)間短）排最后。
只要社保交的足，外地家庭還是很有機(jī)會(huì)能參與搖號(hào)，而退休人士和剛落戶就想買房的那些人，就要往后靠了。
這種排序策略也能減少部分人為了增加搖中概率，全家出動(dòng)，把父母爺爺奶奶外公外婆作為房票來(lái)代持搖號(hào)的投機(jī)行為。還有像去年12月被曝光在上實(shí)名投訴的那位徐博士如果還沒(méi)領(lǐng)證，新政后排序很靠后。
這個(gè)分值設(shè)計(jì)確實(shí)用心良苦，很好的保護(hù)了剛需家庭的權(quán)益，值得點(diǎn)贊！
題外話，那個(gè)徐博士在12月20日的舉報(bào)信公開(kāi)后不久，上海就出臺(tái)了多條新政，離婚，法拍等漏洞都被堵上。
剛需無(wú)房戶要感激徐博士呀！網(wǎng)上也瘋傳徐博士已經(jīng)成功靠6個(gè)錢(qián)包搖到1800萬(wàn)新房的小道消息，不過(guò)已經(jīng)被辟謠了。
伍
無(wú)房戶是否都要優(yōu)先
剛才說(shuō)了，現(xiàn)在積分排序大體是按照：
A（本地上海家庭）=D（多年社保的新上海人）排第一陣營(yíng)；
B（無(wú)業(yè)，退休人士）和E（外地戶口家庭）排第二陣營(yíng)，誰(shuí)靠前根據(jù)E的社保年限和社保系數(shù)來(lái)決定
C（應(yīng)屆，學(xué)歷落戶，工作不到一年的單身青年）排最后
那這個(gè)排序是否已經(jīng)十分合理呢？
關(guān)于到底誰(shuí)要先的問(wèn)題，外地戶口是否就要排在本地戶口的后面？
無(wú)房家庭就是剛需就應(yīng)該優(yōu)先嗎？
顯然問(wèn)題的答案沒(méi)有這么簡(jiǎn)單。
任何政策都無(wú)法保證十全十美，總有一些人被誤傷。
但如果能維護(hù)到絕大多數(shù)人的合理利益述求，那就是好的政策。
這次一手搖號(hào)積分制新政同樣也是一樣，
淡化了戶籍和婚姻狀態(tài)，提升了對(duì)上海貢獻(xiàn)值（社保）的權(quán)重，這讓外地家庭搖到第一套房子有了更大可能性，減少投機(jī)套利行為。
從這點(diǎn)上，要給新政點(diǎn)個(gè)大大的贊！
低單價(jià)，低總價(jià)，入門(mén)級(jí)的住宅可以優(yōu)先讓無(wú)房家庭優(yōu)先搖號(hào)，比較合理性，畢竟保證這些人有一套房子可以住是必要的。
但如果動(dòng)輒兩千萬(wàn)的“豪宅”，也按照無(wú)房?jī)?yōu)先去排序，合理性與否有待進(jìn)一步商榷。
一上來(lái)第一套就買得起幾千萬(wàn)的豪宅，大多數(shù)可算不上剛需，這里面有多少是代持房票和外地投機(jī)客戶，不得而知了。
至少在兄弟城市杭州多張房票去搖號(hào)，可不少。
這一點(diǎn)上，從目前來(lái)看沒(méi)有很好的解決方案。
通過(guò)不同樓盤(pán)設(shè)定不同的社保系數(shù)0.1~0.24，也是屬于當(dāng)下比較容易讓人接受的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。
入門(mén)級(jí)住宅為0.1，住宅越高端，社保系數(shù)權(quán)重為0.24，最近三個(gè)樓盤(pán)均為剛需盤(pán)，均價(jià)三四萬(wàn)，系數(shù)為0.1。且拭目以待后面開(kāi)盤(pán)的其他樓盤(pán)的社保系數(shù)。
陸
總結(jié)
總體上，這次一手搖號(hào)新政向無(wú)房戶家庭傾斜的政策，還是很給力的。如上面所說(shuō)：
淡化了戶籍和婚姻狀態(tài)，提升了對(duì)上海貢獻(xiàn)值（社保）的權(quán)重，讓為上海做的貢獻(xiàn)最多的外地家庭和本地?zé)o房家庭，搖到第一套房子有了更大可能性，并減少依靠老人票，一落戶就買房的投機(jī)套利行為。
另外，深圳之前因?yàn)槁鋺糸T(mén)檻低，很多外地通過(guò)學(xué)歷落戶，快速落戶深圳并買房。對(duì)于這種剛落戶就買房的投資投機(jī)行為，去年七月份，深圳限購(gòu)升級(jí)：落戶需要滿三年且能提供購(gòu)房之日前36個(gè)月社?；騻€(gè)稅證明的，才可以買房。
所以，主管部門(mén)不妨可以考慮借鑒采納這條經(jīng)驗(yàn)，并將其推廣到一二手房市場(chǎng)，這樣更不僅可以讓無(wú)房剛需，給上海多做貢獻(xiàn)的本地和外地家庭買到第一套新房，又能進(jìn)一步打擊利用落戶來(lái)快速買房的投機(jī)行為，讓樓市逐步回歸理性。
2021.2.9
-END-
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