打新潮、積分制、學(xué)區(qū)房轉(zhuǎn)涼、二手房速凍……這些關(guān)鍵詞都成為2021年上海樓市的新特征。
2021年，上海新房和二手房走出了不同的曲線，熱冷分化明顯。在新房市場，上海推出“積分制”“集中推盤”等新措施，新房市場涌現(xiàn)“打新潮”和“高積分”的特征，新房成交量也同比2020年增長15%。不過，上海二手房市場因政策精準(zhǔn)調(diào)控而由熱轉(zhuǎn)涼，成交量和成交均價雙雙呈現(xiàn)下探趨勢。
新房供應(yīng)、成交雙雙增長
2021年，上海新房市場出現(xiàn)了許多新變化。在上海中原資深分析師盧文曦看來，2021年的上海新房市場出現(xiàn)“三新”，包括政策新、手段新、購買方式新。
從政策端來看，2021年上海首次實施“積分制”政策和“集中開盤”，在這兩個政策的疊加影響下，新房市場呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢，并且涌現(xiàn)出了一批“網(wǎng)紅盤”和“搶購潮”。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年，上海全年新房供應(yīng)量達(dá)到800.5萬平方米，同比增長7%；成交1059萬平方米，同比增長15%。從月度來看，成交走勢呈現(xiàn)前低后高，下半年多數(shù)月份略低于去年同期。
來自上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月25日，去年上海新建商品住宅開盤面積達(dá)796.1萬平方米，供應(yīng)量較2020年增加6.8%；同期，上海新建商品住宅成交1031.7萬平方米，比2020年全年增加10.7%，實現(xiàn)了供應(yīng)、成交雙增長。
值得一提的是，在集中開盤之下，上海新盤推盤次數(shù)也持續(xù)走高。據(jù)東方公證處數(shù)據(jù)，2021年，上海共進(jìn)行310次搖號開盤，相較2020年的206次，新盤推盤次數(shù)提升超50%，頻率大大提高。
受到“積分制”的影響，高積分的明星樓盤令人矚目。2021年最受關(guān)注的、令市場咋舌的明星樓盤當(dāng)數(shù)位于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)、老西門附近的復(fù)興瓏御，售價約為13.6萬元/平方米，其積分的入圍線達(dá)到112.8分，有“滿分盤”的稱號。也就是說，要成為復(fù)興瓏御的入圍者，需要滿足上海戶口、已婚、無房戶、5年內(nèi)無購房記錄且繳納的社保年限均在18年又4個月以上、在手現(xiàn)金達(dá)到千萬元，這樣“高含金量”的門檻創(chuàng)造了“積分制”的年度最高峰。
除了復(fù)興瓏御這樣的內(nèi)環(huán)內(nèi)稀缺盤之外，上海新房市場受追捧的新盤呈現(xiàn)外延化趨勢。中指研究院分析指出，2021年，上海開盤意向認(rèn)購數(shù)TOP10樓盤中，均價6萬元/平方米左右的樓盤占5席,也就是說，一、二手房價格倒掛區(qū)域、單價4.5萬元-6萬元/平方米的樓盤最受市場熱捧。
而這些受到熱捧的新盤多數(shù)分布在五大新城，也促使五大新城成為2021年成交的主力軍。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年成交面積TOP10樓盤中，上海五大新城占據(jù)6席，其中嘉定新城、青浦新城各2席，奉賢新城、南匯新城各1席。在成交價格方面，4萬元-4.5萬元/平方米的樓盤占比最大。
同時，新盤的去化率也有了很大提升。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年上海新盤開盤去化率高達(dá)80%，相較2020年的58%，提高了22個百分點(diǎn)。
對此，盧文曦表示，2021年上海新房市場熱度高主要受三方面影響，一是預(yù)期推動，在寬松貨幣政策下，不動產(chǎn)成為抗通脹的最理想媒介，上海房價也被看作是房價最有韌性的城市之一，且越是市中心的項目抗跌性越好；二是在新房限價政策下，一、二手房價格倒掛明顯，這也導(dǎo)致打新現(xiàn)象無法消除；三是人才引進(jìn)，2021年上半年上海人才引進(jìn)數(shù)量就與2020年全年持平，下半年還有五個新城特定落戶政策，隨著人口導(dǎo)入，市場需求也在增加。
二手房市場由熱轉(zhuǎn)涼
相比于新房市場供需兩旺的態(tài)勢，上海二手房市場在多重政策調(diào)控下由熱轉(zhuǎn)涼。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年1-11月，上海二手住房成交25.4萬套，同比下降0.03%；成交網(wǎng)簽備案均價為元/平方米，環(huán)比下降1.0%，同比下降11.7%，參考均價元/平方米。
2020年1月-2021年11月上海二手住房成交走勢圖
“2021年二手房市場出現(xiàn)大量亂象，比如學(xué)區(qū)房價格飆升等。隨著價格快速上行形成一、二手房價格倒掛，反過來又對新房市場產(chǎn)生壓力。因此針對二手房市場的調(diào)控政策下半年接連出臺。”盧文曦表示。
2021年下半年，針對二手房的精準(zhǔn)調(diào)控措施“學(xué)區(qū)房”新政和“三價就低”政策出臺，促使市場快速降溫。其中，“三價就低”政策成為二手房“速凍”的一劑猛藥?！叭齼r就低”是指合同網(wǎng)簽價、銀行評估價、涉稅評估價，以三者最低價作為貸款審批依據(jù)，而涉稅評估價大多在市場價的5-7折，這也直接導(dǎo)致可貸款金額大幅縮水。也就是說，按照“三價就低”政策執(zhí)行，二手房的貸款額度減少，反過來倒逼購房者提高首付比例。
從上海二手房月度成交量可以看出，自從“三價就低”政策實施后，8月、9月上海二手房成交量快速下滑。其中，9月上海二手房成交量更是跌到今年最低點(diǎn)，只有1.2萬套，這大約是正常交易水平的6成。
從中指研究院的季度統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2021年上海二手房市場走出了“V”字走勢。其中，去年一季度，受2020年末高熱行情影響，上海二手房成交高位運(yùn)行，成交逾10萬套；受調(diào)控影響，去年二季度上海二手房成交量小幅回調(diào)至7.4萬套，環(huán)比下降27%；受到二手房核驗制、貸款審批、“三價就低”等政策影響，去年三季度上海二手房成交5.3萬套，環(huán)比下降28%；去年四季度，由于二手房信貸邊際修復(fù)，月均成交逐步企穩(wěn)回升。
此外，學(xué)區(qū)房新政也促使二手房市場降溫。2021年初，學(xué)區(qū)房受到市場熱捧，梅園一套30平方米的學(xué)區(qū)房，單價直逼湯臣一品。2021年3月16日，上海發(fā)布的《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實施辦法》，給過火的學(xué)區(qū)房市場澆了一盆涼水，控江片區(qū)、塘橋片區(qū)等地的“老破小”率先降價，也帶動上海二手房回歸理性。
預(yù)計：今年樓市以穩(wěn)為主，成交量或?qū)⒖s減
對于2022年上海樓市的走勢，中指研究院高級分析師束端表示：“2022年，上海政策面導(dǎo)向以穩(wěn)價格、穩(wěn)預(yù)期為主，短期無大幅放松可能。我們預(yù)計2022年上海新房市場量價平穩(wěn)，購房者或有更多選擇空間；熱點(diǎn)區(qū)域一、二手房價差或?qū)⒅鸩綔p少?！?/p>
據(jù)《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，“十四五”時期，上海將新增供應(yīng)各類住宅用地面積4000公頃，新增供應(yīng)商品住房4000萬平方米、約40萬套。租賃住房超過42萬套（間、宿舍床位），占住房供應(yīng)總套數(shù)的40%。
“基于上?！奈濉?guī)劃，預(yù)計2022年上海宅地供應(yīng)節(jié)奏保持平穩(wěn)，‘房地聯(lián)動’下樓面地價相對穩(wěn)定，同時更加側(cè)重發(fā)展租賃住房，形成租購并舉的住房保障體系。”束端補(bǔ)充說。
盧文曦分析表示：“在政策以‘穩(wěn)’為基調(diào)的情況下，2022年上海新房成交量相比于2021年會縮減一成到一成半；二手房成交量縮減會多一些，到兩成左右。從價格來看，由于成交縮水，新房價格受到價格管控表現(xiàn)仍然會較穩(wěn)，而二手房價格將會下跌5%左右?！?/p>
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周肥：
購房積分怎么算?-
徐匯區(qū)的于世回復(fù)：
一、上海購房積分怎么算1、在上海買房子可以通過積分購房,但是沒有房子的家庭,最優(yōu)先選擇.而基礎(chǔ)分滿分達(dá)到60分,家庭為單位買房子,如果結(jié)了婚,組織家庭,分?jǐn)?shù)就能夠加10.如果是單身,不左邊加分右邊.2、也可...
周肥：
我在上海有積分,并且我老婆在我積分通知書上,需要交多少房產(chǎn)稅和契稅,房子92平-
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周肥：
上海居住證申請積分標(biāo)準(zhǔn)分值是多?上海居住證申請積分標(biāo)準(zhǔn)分值是多少
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您好,戶口積分為滿分,最快的方法當(dāng)然是考個資格證書(2012年積分政策是中級加50分,高級加70分).年齡:35歲前+5分,40歲前+1分,40歲-5分,41歲-10分以此類推;社保:1年社保3分+綜...
周肥：
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徐匯區(qū)的于世回復(fù)：
本項具體積分標(biāo)準(zhǔn)如下:1.持證人最近連續(xù)3年在本市繳納職工社會保險費(fèi)基數(shù)等于以及高于本市上年度職工社會平均工資80%低于1倍的,積25分.2.持證人最近連續(xù)3年在本市繳納職工社會保險費(fèi)基數(shù)等于以...
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上海市居住證積分問題-
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2、來滬人員登錄上海市居住證積分管理信息系統(tǒng)進(jìn)行積分模擬打分.3、模擬積分分值滿足120分時,個人向所在單位提出積分申請.4、用人單位首次申請時應(yīng)按照《申請積分用人單位注冊登記須知》進(jìn)行網(wǎng)上注冊,并至...
周肥：
上海積分居住證,標(biāo)準(zhǔn)分120分是由哪些內(nèi)容組成的?-
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《管理辦法》明確,積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值的,可以享受相應(yīng)的公共服務(wù)待遇.例如,其同住子女可以按照上海有關(guān)規(guī)定,在上海參加高中階段學(xué)校招生考試、普通高等學(xué)校招生考試.標(biāo)準(zhǔn)分值目前為120分.積分指標(biāo)體系由基礎(chǔ)指標(biāo)、左邊加分右邊指標(biāo)、...
周肥：
在上海居住證加金滿七年積分多少-
徐匯區(qū)的于世回復(fù)：
7年內(nèi)按月繳納社保的,每年積3分,共21分.
周肥：
上海居住證積分-
徐匯區(qū)的于世回復(fù)：
尊敬的百度用戶你好!很高興為您解答!這個網(wǎng)絡(luò)教育畢業(yè)的本科文憑和學(xué)位證書在上海居住證積分里是認(rèn)可的.
周肥：
上海居住證積分,本科不知道可以積幾分?誰知道積分的細(xì)節(jié)?-
徐匯區(qū)的于世回復(fù)：
具體可以參照21世紀(jì)人才網(wǎng)吧,本科積60分,一定是工作地或出生地的學(xué)校啊
周肥：
外地在上海買房積分居住證多少分才能免交房產(chǎn)稅?-
徐匯區(qū)的于世回復(fù)：
按照新政策120分就符合人才居住證的標(biāo)準(zhǔn),人才居住證是免交房產(chǎn)稅的
