最近上海樓市出現(xiàn)了一系列突發(fā)事件，相信在密切關(guān)注樓市的朋友們也應(yīng)該都知道，市場上唰地涌入了好多個高社保系數(shù)項目，
比如：套均總價1800萬的上海星河灣，社保系數(shù)高達0.21分/月、套均總價1400萬的尚海灣豪庭，社保系數(shù)高達0.18分/月、套均總價600萬起的招商虹橋公館，社保系數(shù)0.11分/月。
當(dāng)這三個盤的社保系數(shù)公布出來的時候，我們才知道；原來積分是可以上下浮動的，它并不是一個固定數(shù)值！
那么未來面臨的是什么，所有人買房做的一切準備，一切計劃，很可能會被這個可變的函數(shù)型積分給打亂。
這才是上海樓市新房搖號，最大的變數(shù)。
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認認真真聊地產(chǎn)，實實在在談買房。
是的，又用上了“函數(shù)”這個詞，未來積分的最大變量，其實就是社保系數(shù)。
巧克麗麗同學(xué)在學(xué)區(qū)新政文章中（上海學(xué)區(qū)新政之后，我冷靜了一天），也給大家解釋過，她認為當(dāng)下學(xué)區(qū)房是函數(shù)型調(diào)控模式。
如今我在上海一手積分準則中，又找到了這樣動態(tài)調(diào)控的影子
因為不是每一個新盤，社保系數(shù)都是0.1或者固定某個數(shù)值不變，而是會在0.1-0.24之間浮動。
假設(shè)這個社保系數(shù)是S，那么我們的積分=基礎(chǔ)分+S*社保月數(shù)，意味著個人的積分不是固定的，而是隨著項目的不同而浮動的，這件事開始變了。
這個變量，會對上海一手房市場帶來非常微妙的影響，而這個影響也會蔓延到整個市場和所有購房者身上。
那么，社保系數(shù)到底和什么有關(guān)，又是誰來制定的？
如果能夠搞清楚這兩個問題，就有可能找到一條推測積分的路徑，進而估算自己所處的位置。
從現(xiàn)有的六個已搖號的新房樣本來看，可以確定的是：套均總價越高的樓盤，社保系數(shù)就越高。
并且，位于內(nèi)環(huán)邊上的尚海灣豪庭的社保系數(shù)，其實是低于外環(huán)外豪宅上海星河灣，因此，社保系數(shù)這個變量，和環(huán)線位置無關(guān)，和總價有關(guān)。
也就是說，未來外環(huán)外的高端改善盤或豪宅因為套均總價高，也會是高系數(shù)樓盤，比如最近火的一塌糊涂的融信旭輝世紀古美，大家可以預(yù)測一下它未來的社保系數(shù)會是多少。
最近看到不少同行也在探討這個關(guān)于社保系數(shù)，究竟是每個盤根據(jù)什么得出來的，有說是當(dāng)套均總價超過500w的時候，每高出100w總價，社保系數(shù)就增加0.1，諸如此類的算法。
也有說法是如果后續(xù)搖號太熱，很可能普遍按照0.24的系數(shù)執(zhí)行，到時候，社保繳納月數(shù)將是積分排名最關(guān)鍵的因素。
上海星河灣開發(fā)商在做認購規(guī)則的時候，錯誤地將社保系數(shù)定在0.1，最后由上海市閔行住房局通知修正為0.21。
所以這一切規(guī)則，都是由上海房產(chǎn)交易中心或者是房管局來制定的，
現(xiàn)在的所有算法都只是意淫，因為樣本都不夠多，官方也沒有發(fā)聲，一切只能靜觀其變。
到這里，你原先計算好的積分，社保部分要游離出來，重新敲下計算器了。
按照2003年1月至今計算，如果社保系數(shù)提升到0.24，等于社保分一舉提升了140%。
按照規(guī)則，你比別人多繳納5年社保，積分多7分，10年，積分多14分，以此類推，若達到了繳納的最高上限，單純是社保系數(shù)分可以占52.56分。
社保繳納月數(shù)的影響力是非常龐大的，最高52分，幾乎可以和基礎(chǔ)分的60分滿分平起平坐。
所以社保系數(shù)，給哪一波人帶來了顛覆的改變，通過一個例子來看：
看看新聞這張對比圖非常清楚的告訴我們，當(dāng)一個項目的社保系數(shù)從0.1變成0.24的時候，有房戶積分是有可能超越無房戶的。
繳滿了218個月（約18年）社保的上海有房戶，是可以超越剛繳滿12個月（一年）社保的無房戶的。
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這代表著什么，政策制定者將社保系數(shù)建立在一個浮動的函數(shù)系數(shù)上，削弱基礎(chǔ)分比如戶籍、房產(chǎn)、購房記錄的影響。
因為在這一套積分規(guī)則中，戶籍只占10分，結(jié)婚也只占10分。意味著年齡偏中年或以上的，就有可能因為社保分數(shù)這個變量，反超其他所有買房者。
意味著在高端改善樓盤的競爭中，無房戶不一定吃香，有房戶不一定吃虧，這一點很重要。
現(xiàn)在我們認為的所有政策都應(yīng)該無條件偏向無房戶，其實這是不太對的。
如果任何一個樓盤搖號，有房戶都排在無房戶之后，其實也是另外一種不公平，因為當(dāng)這些人到達一定年紀后
他們有需求去購買二套房，作為養(yǎng)老也好，第二居所也好，都是非常有必要的，也才能體現(xiàn)政策的精妙所在。
所以，我們不光要看到上海政府拿出如此精妙的政策，也要看懂這個政策背后的意圖，進而才能預(yù)測到一點趨勢。
有人說這是上海在用搖號優(yōu)先的條件，鼓勵那些對城市發(fā)展貢獻力量最大的建設(shè)者，也是一種留住人的方式。
但擔(dān)憂也不是不存在，將來市中心豪宅如此高社保系數(shù)的前提下，一種猜想，上海的居住人群分布會不會也呈現(xiàn)出年齡的分化？郊區(qū)偏年輕化，市區(qū)相對更成熟。
中產(chǎn)精英因為高社保系數(shù)，搖號進了市中心熱門板塊，比如接下來要開盤的幾個大熱片區(qū)北外灘或者前灘。而年輕的剛需客群，比如你我可能上車的第一套房，也就只能在外環(huán)外挑挑揀揀。
不過這還算蠻合理的，畢竟從購買力上來說，大部分剛需的需求都在500w上下，而1000w以上總價段，本就屬于中年精英們的需求范圍內(nèi)。
讓不同的新房房源流入那些最適合持有它們的人群當(dāng)中去，這才是一種高效而又精準的調(diào)控。
力所能及范圍內(nèi)最大的公平，說起來容易，做起來很難。
包括學(xué)區(qū)新政也是如此，上海拿出了一次前所未有，復(fù)雜又燒腦的政策調(diào)控，其實關(guān)鍵點無非就是兩個字：保護。
這都不能說是簡單的函數(shù)型了，簡直是復(fù)合型多元函數(shù)調(diào)控了，相信我，上一次我那么認真做筆記還是高考的時候。
雖然可能會讓很多人覺得云里霧里，有點繞，但我們卻不能低估了政策制定者背后的智慧和意圖。
正是通過這樣不是一刀切，而是各塊比例可以根據(jù)不同情況而浮動，才能達到相對動態(tài)平衡的效果，精準有彈性，最大程度上考慮到每一個群體的訴求。
這是這一次上海樓市新政的進步和高明所在。讓每一個新盤都擁有不同的搖號分數(shù)線，然后針對不同人群，無房戶也好，有房戶也好，做到盡量的公平，已是不易。
絕對公平是不可能的，盡量公平才顯得如此難能可貴，實際上一刀切的政策更容易執(zhí)行，同時卻也會在無意中誤傷一部分人。
這也是上海未來的主流模式，函數(shù)型調(diào)控就是不論是學(xué)區(qū)還是積分，本質(zhì)就不是一刀切
如果沒有函數(shù)型調(diào)控，新盤和學(xué)區(qū)都會給人一個確定的結(jié)果，比如這盤預(yù)約人多了，我肯定沒有希望了，或者今天還在上的普通中學(xué)，就沒有升上好學(xué)校的可能了。
過于確定是最大的消極和失望，避免這種確定性帶來的消極情緒，才是函數(shù)型調(diào)控背后的本質(zhì)，也是魅力所在。
現(xiàn)在每個人去看一手房，會根據(jù)房子的供應(yīng)套數(shù)，單位社保分數(shù)以及你的社保年限三方共同決定到質(zhì)的函數(shù)答案。
這個答案是可變的，不到最后，人人都還有希望。
因為可變，所以此時此刻個體買房為自己留后手，非常重要。
無論我們今年選擇買新房還是二手房，尤其是在新房市場不要顧此失彼，記得要為自己制定兩個計劃。
并不是說這個盤自己的積分好像足夠了，就不看另一個新盤了，也不是因為自己是剛需無房戶，就非得在新房市場等待開獎了，除了做A計劃，也要做B計劃，
如今的情況是，不到最后一刻，你不知道自己的積分，同樣他人的分數(shù)一無所知，包括開發(fā)商和售樓人員也不知道。
未來新房搖號，將會是一個多變復(fù)雜的，充滿著不確定性的市場。
積分會隨著不同的項目而變，你也要給留兩個后手：一個放在新房，二手房同步去看。
雖然最近鏈家有一萬多套房源下架，但是等到二手房房源規(guī)范完善后，二手熱度也會慢慢上升，供應(yīng)量充沛起來，相信市場上還是能夠找到，合適你的那套房子。
今年想買房的，希望大家可以保持每周末都去看看房子的節(jié)奏，一手也準備著，二手也到處看看，這樣可以用更加穩(wěn)妥的計劃，去抵抗當(dāng)下樓市的不確定性。
雖然最近因為不確定因素很多，各種情緒在彌漫，不過未來隨著33個新盤的持續(xù)供應(yīng)，等到市場上樣本量更多的時候，
上海的積分搖號制，一定也會變得越來越完善，變得漸漸明朗。
