自1月21日，上海樓市新政后，一系列調(diào)控層層加碼，涉及限購、個人信貸、增值稅、計分制搖號、限售...等各個方面，可謂是“精準調(diào)控”，足以看上海對穩(wěn)定樓市的決心還是相當強的！
從長線看，上海的基本面沒有變化，優(yōu)質(zhì)人才不斷涌入，高新產(chǎn)業(yè)持續(xù)突破，上海樓市長線健康發(fā)展態(tài)勢不改。
為了讓大家更直接了解到上海樓市新政，本文將從如何判斷是否限購、限貸、一二手房購房流程等問題為大家匯總最新樓市政策。
首先一圖看懂上海1.21樓市政策變化
01
上海限購政策：本地家庭2套，外地家庭1套
限購總體原則：僅指上海的70年產(chǎn)權(quán)住宅，全國不同城市房產(chǎn)互不影響。
單身情況分析：
一、單獨名下有房，限購。
二、單獨名下無房，本人和父母在【2011.1.30】之前共有不超過2套（含2套），可新購一套住房。
三、單獨名下無房，本人和父母在【2011.1.30】之前共有超過3套（含3套），限購
滬籍已婚人士：
一、夫妻雙方都是上海戶籍
a、夫妻雙方在【2011.1.30】之前各自和父母共有不超過2套（含2套）可新購二套住房。
b、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方無房，可新購一套住房。
c、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方與父母共有1套，可新購一套住房。
d、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方與父母共有2套，可新購一套住房。
e、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有超過4套（含4套），限購。
二、夫妻雙方有一方是上海戶籍，另一方是非上海戶籍
a、購買首套房產(chǎn)證可單獨上非上海戶籍一人，但需提供滿5年社?；驖M5年個稅證明。
b、購二套房產(chǎn)證必須上海戶籍的人上產(chǎn)證，否則限購。
注：滿5年社?；驖M5年個稅是指簽合同當月不算，往前推算63個月中社?；騻€稅正常繳納滿60個月。
外地戶籍購房資格：
外地人在上海購房需要什么條件？
1、外地人已婚在上海只能購買1套（商品房）住宅房。
2、非滬籍家庭限購一套上海住宅，但夫妻雙方必須至少有一人社?；騻€稅，自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。
3、外地人在外地的房產(chǎn)不計算在內(nèi)，只要上海沒有房產(chǎn)就可以購買！
4、居住證滿三年（免交房產(chǎn)稅）
所需證明：1、身份證2、結(jié)婚證3、戶口薄4、收入證明5、納稅證明6、居住證
友情提示：滿5年社保或滿5年個稅簽合同當月不算，往前推算63個月中社?；騻€稅正常繳納滿60個月。上產(chǎn)證的兩個人提供其中一個人的即可。若一個人上產(chǎn)證的，必須提供本人的社保或稅單。
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02
上海限貸政策：認房又認貸
限貸總體原則：有貸款記錄，再次購房就算“二套”，全國貸款記錄聯(lián)網(wǎng)可查。
2016年11月28日晚九點起，上海樓市重啟“認房認貸”新政策，11月29日網(wǎng)簽開始執(zhí)行。
主要要求如下：
1、首套首付比例提升至35%；
2、即使本市無房，只要家庭有過房貸紀錄，再次申請住房貸款就算二套貸款。二套貸款購買普宅首付5成、購買非普住宅首付7成；（即認房認貸）
3、公積金貸款可貸額度由余額的40倍降至30倍，補充公積金從20倍降至10倍；
4、家庭有過兩次公積金貸款記錄則公積金貸款不可用。
03
上海新房購買流程
一.取證
1、新盤取得了蓋章生效的《商品房預(yù)售許可證》、《準售房源公告及一房一價表》
2、在上海，高層住宅基本結(jié)構(gòu)成型才可以報批預(yù)售證。
二.認購
1、認籌意向金費用，一般要求不能超過房源最低房價的20%。
2、支付認籌意向金，才有參與搖號的資格。
3、必須保留銀聯(lián)pos單、收據(jù)必須有開發(fā)商蓋章。
4、認籌早晚不影響搖號概率，所以不用急著排隊。
三.審查資料
1、認籌時，購房者提供限購資格審查的材料。
2、認籌結(jié)束后，公證處還會再次審核一遍。
3、主要審查資料
（1）購買人身份證、戶口本、婚姻證明（結(jié)婚證、離婚證及離婚協(xié)議）、未成年子女出生證明；
（2）社保證明或納稅證明；（非上海戶籍需要提供，上海戶籍不需要提供）
（3）購房人及家庭成員名下住房相關(guān)資料:購房合同或預(yù)告登記或產(chǎn)證等；（只要是購房人名下的產(chǎn)證均需要提供，與父母共有、動拆遷、宅基地）
四.上海新房搖號“計分制”
在家庭結(jié)構(gòu)方面：
在認購申請時，認購對象為夫妻（包括未成年子女）加10分，認購對象為成年未婚或離異、喪偶等個人的（無論是包括未成年子女），此項不得分。
在戶籍方面：
認購申請時，認購對象為本市戶籍的（若為家庭的，夫妻雙方中至少有一方應(yīng)為本市戶籍），加10分；認購對象為非滬籍的，此項不得分。
在名下房產(chǎn)方面：
認購申請時，認購對象（及其家庭成員）名下住房套數(shù)計算按照住房限購政策規(guī)定執(zhí)行，無房的加20分；
認購對象為滬籍家庭且名下住房為1套的，加5分。
此外需要注意的是；
認購對象在2021年1月22日（含）后贈予他人的住房，仍計入認購對象名下；
承租的公有居住房屋的記入認購對象名下。
在5年內(nèi)購房記錄方面，認購申請時，認購對象（及其家庭成員）名下無房且5年內(nèi)無購房記錄，加20分；
認購對象為滬籍家庭名下有1套住房且5年內(nèi)無購房記錄，加5分；
認購對象5年內(nèi)購房記錄的，此項不得分。
認購對象的社保繳納月數(shù)與社保繳納系數(shù)相乘即為年限分，社會繳納月數(shù)自2003年1月起算。
認購對象為家庭的，按其中社保繳納月數(shù)最高的1名成員計算；
認購對象包括兩個及以上家庭的，按其中社保繳納月數(shù)較低的家庭計算。
2021年1月社保繳納月數(shù)上限為18年*12月/年，共計216個月；
2021年2月社保繳納月數(shù)上限為217個月；
2021年3月社保繳納月數(shù)上限為218個月，以此類推。
社保繳納系數(shù)區(qū)間為每月0.1至0.24分，按上市項目產(chǎn)品類型、結(jié)構(gòu)確定。
如實填報之后，市房管局、民政局、社保中心等將進行聯(lián)網(wǎng)核查，復(fù)查確認每一個購房者的計分，計分審核時間預(yù)計10天左右。
搖號根據(jù)130%的認籌上限，確定入圍分數(shù)線，大于等于入圍分數(shù)線的購房者即可參與搖號。
例如：某樓盤將新推600套房源，有認購意向的客戶有1000人，那么根據(jù)130%的認籌上限計算，只有總分排名前780名(500*130%)的購房人才有資格入場搖號。
如果第780名的分值為20分，則所有20分的購房者都可以參與搖號。
總的來說：
高系數(shù)的樓盤傾斜于社保時長更多的人；
低系數(shù)的樓盤更利于在滬無房，無購房記錄的人
五.搖號開盤
1、上海新盤統(tǒng)一由東方公證處進行電腦搖號排序。
2、根據(jù)搖號順序選房。
3、選好房，簽訂認購書，將認籌金轉(zhuǎn)為定金，在開發(fā)商要求的時間內(nèi)補首付款、簽訂貸款合同。
4、沒選房，沒簽訂認購書，全額退籌。
5、一般開發(fā)商都在30個工作日內(nèi)退回認籌金。
相關(guān)問答：
一.認籌可以授權(quán)他人嗎？
理論上可以委托，以售樓處為準。
二.如果人數(shù)過多，認籌會提前終止嗎？
不會。按照公示的時間來進行認籌。
三.可以一家三口分別參與認籌嗎？
理論上可以，以售樓處為準！但預(yù)售合同上名字和認籌意向書上的名字要保持一致
四.搖號選房現(xiàn)場，能看到實時房源情況嗎？
外場看不到，進入內(nèi)場才能知道。
五.搖號到選房一般間隔多久？
看情況，有馬上選房的，也有次日選房的。
六.搖號選房當天因故授權(quán)別人，可以嗎？
理論上認購書需要本人簽字，建議進行公證。
七.開盤后剩下的房源，還需要搖號嗎？
不需要搖號，開發(fā)商自行安排。
八.搖到號，購房意向書上的名字，可以替換嗎？
《搖號規(guī)則》明確規(guī)定了不可以。
九.已簽認購書，貸款沒批下來或者沒批夠怎么辦？
1.沒批下來，可以換銀行。
2.沒批夠，補房款給開發(fā)商。
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04
上海最新落戶政策
2020社保繳費上限：元/月
2020社保繳費下限：4927元/月
2020一倍社保繳費基數(shù)：9339元/月
居轉(zhuǎn)戶
常規(guī)的落戶條件要求：
1、持有《上海市居住證》滿7年；
2、持居住證期間社保累計達到84個月；
3、持證期間依法在本市繳納所得稅；
4、有國家中級職稱；
5、無違反計劃生育及違法犯罪記錄；
留學(xué)落戶
-一般來說留學(xué)500強學(xué)校的碩士學(xué)制是兩年制，必須在國外待滿一年365天才可以滿足留學(xué)落戶的條件；
-如果是一年制碩士，出境累計時間不低于半年180天，回來第一份工作在上海，后續(xù)起碼繳滿1倍社保半年以后便可以申請落戶。
應(yīng)屆生落戶
根據(jù)上海市學(xué)生事務(wù)中心發(fā)布的《非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進滬就業(yè)申請本市戶籍評分辦法》，應(yīng)屆畢業(yè)生達到標準分72分，在規(guī)定時間內(nèi)申請，即可在上海落戶。
在滬“世界一流大學(xué)建設(shè)高?！卑ㄉ虾＝煌ù髮W(xué)、復(fù)旦大學(xué)、同濟大學(xué)、華東師范大學(xué)的應(yīng)屆本科畢業(yè)生符合基本申報條件即可直接落戶。
創(chuàng)新、企業(yè)人才落戶
1、獲得科技企業(yè)孵化器或創(chuàng)業(yè)投資機構(gòu)首輪創(chuàng)業(yè)投資額1000萬元及以上或者累計獲得創(chuàng)業(yè)投資額2000萬元及以上（須資金到位并持續(xù)投資滿1年）的企業(yè)中持股比例不低于10%的創(chuàng)業(yè)人才，在企業(yè)連續(xù)工作滿2年的，可以直接申辦；
2、在技術(shù)轉(zhuǎn)移服務(wù)機構(gòu)中連續(xù)從事技術(shù)轉(zhuǎn)移和科技成果轉(zhuǎn)化服務(wù)滿2年，最近3年累計實現(xiàn)5000萬元及以上技術(shù)交易額（技術(shù)合同雙方當事人分別不少于5家且不是關(guān)聯(lián)企業(yè)，技術(shù)合同履行率達到70%及以上）的技術(shù)合同第一完成人，可以直接申辦；
3、本市創(chuàng)業(yè)投資機構(gòu)的合伙人或副總裁及以上的高級管理人才，已經(jīng)完成在本市投資累計達到3000萬元的，可以直接申辦；
4、最近4年內(nèi)累計36個月在本市繳納職工社會保險費基數(shù)等于本市上年度職工社會平均工資3倍且繳納個人所得稅累計達到100萬元的企業(yè)高級管理、科技和技能人才，可以直接申辦；
5、同時符合下列條件的企業(yè)家，可以直接申辦：
（一）運營本市企業(yè)的法定代表人（擔任董事長或總經(jīng)理）或持股不低于10%的創(chuàng)始人；
（二）企業(yè)連續(xù)3年每年營業(yè)收入利潤率10%以上，且上年度應(yīng)納稅額不低于1000萬元；或科技企業(yè)連續(xù)3年每年主營業(yè)務(wù)收入增長10%以上，且上年度應(yīng)納稅額不低于1000萬元；或企業(yè)在上海證券交易所、深圳證券交易所等資本市場掛牌上市；
（三）企業(yè)的生產(chǎn)工藝、裝備和產(chǎn)品不屬于國家和本市規(guī)定的限制類、淘汰類目錄；
（四）企業(yè)無重大違法違規(guī)行為和處罰記錄,無不良誠信記錄。
05
同時，除了新房購房政策有變動，二手房交易也出了新政。
4月1日起，購買二手房時，購房者需要提前出示限購查詢結(jié)果！
（以前購買二手房，確定購房資格，是在交易中心窗口交易時直接查詢。）
政策升級后，購房者需要提前5-10天，到所在區(qū)不動產(chǎn)登記中心辦理限購查詢，拿到查詢《結(jié)果通知單》后才能網(wǎng)簽！
而在此之前，交易雙方只要確定交易意向，就可以直接在中介門店網(wǎng)簽，提前鎖定房源和房價，新政升級后，整個二手房交易周期都將被延長。
注意：
1、客戶預(yù)留的聯(lián)系方式必須為手機，買賣合同上預(yù)留的也必須一致。
2、所有提交上次的材料必須和原件一致，PDF格式。
3、以上最新交易流程本市4月1日試行。
4、以上流程僅作參考，最終以交易中心為準
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06
其實名下無房的購房人群，提前辦理限購查詢，這都不算什么事。
政策升級真正影響較大的人群，是名下有房，正打算置換購房者。
如果手中沒有多余的房票，就必須先把名下房產(chǎn)過戶完畢，新購買房屋才可以網(wǎng)簽。
（原本先網(wǎng)簽鎖定房源，再賣掉手中房子的操作是行不通了！）
可以說先賣再買，或?qū)⒊蔀槎址恐脫Q的主流（有多余房票在手的列外），整個置換周期，可能要延長3、4個月，甚至更多。
當然，相關(guān)新政策新流程的影響將產(chǎn)生置換“連環(huán)套”效應(yīng)，市場的流動性將明顯放慢。
2021年最新最全！上海購房政策+稅費+積分集合！
