工作在市區(qū)，買房小白想請(qǐng)教一下大家有何建議購(gòu)買區(qū)域或樓盤
難得有一次首房首貸用足的機(jī)會(huì)，政府還送給你一二手倒掛，自然是能買新房買新房
趕早不趕晚，現(xiàn)在就可以一批批去搖了，誰也不能保證你肯定搖的到
但64分和總價(jià)800有點(diǎn)尷尬，倒掛多的輪不到你。倒掛少的這個(gè)價(jià)位靠市區(qū)靠地鐵的很少
這一期的話，其實(shí)加點(diǎn)預(yù)算買蘇河望是適合的。
后面再買，很可能就要買到顓橋紫薇去了。
先梳理自己的核心需求，可以先問自己幾個(gè)關(guān)鍵問題：
1、有沒有學(xué)區(qū)需求？
2、是更在乎入住后頭幾年的居住體驗(yàn)，還是更重視未來的發(fā)展規(guī)劃？
3、能接受在哪些區(qū)域可以相對(duì)長(zhǎng)久的居住？
以上是基于剛需買家需要思考的問題。（樓主大概率買房也是剛需自?。?/p>
如果純粹是投資客，在積分允許條件下，那就直接買有倒掛的或者有強(qiáng)規(guī)劃的板塊新樓盤。
如果我是樓主，我會(huì)首先考慮購(gòu)買新房，其次再考慮二手房。
要珍惜首套房的房票資格，所以建議不管是貸款額度還是積分，建議盡量用滿。
首付400萬，總價(jià)預(yù)算800W左右，積分64分。
這個(gè)分?jǐn)?shù)不算高，一定要避開積分頂流的樓盤。（比如2022年第一批的紅盤，森蘭名苑、金鼎首府）
2022年第一批新房名單已經(jīng)公布出來了，符合樓主預(yù)算和積分的樓盤，可以考慮：
1、四季都會(huì)綠龍北
綠龍北2021年在第三、第六批次觸發(fā)兩次積分，裸分分別為62分、67分。
之所以有5分之差（裸分相差5分，差距就蠻大了），可能是第三批次時(shí)，北區(qū)（主要是嘉定新城）有更多項(xiàng)目能夠分流。
2022年第一批次中北區(qū)能夠分流的項(xiàng)目極少，環(huán)境也更接近去年第六批次。
這次四季都會(huì)，裸分需要65分入圍概率才會(huì)大些。
不過考慮到本次有636套，接近上批的2倍，裸分60分也能試試看。
所以，樓主可以考慮一下認(rèn)購(gòu)這個(gè)盤。
2、碧桂園柏悅前灣
在閔行區(qū)，但是蹭大虹橋的概念。所以，可參考青浦徐涇樓盤的分?jǐn)?shù)，尤其是虹悅灣這個(gè)盤的歷史積分。
（虹悅灣去年第二、第五批次觸發(fā)兩次積分，裸分分別為61分和72分，后一次之所以72分，是因?yàn)閮H有64套房源）
這一次，柏悅前灣一次性推出528套房源，整體市場(chǎng)環(huán)境和虹悅灣在第二批次的條件差不多。
所以預(yù)計(jì)柏悅前灣也大概在60分左右，樓主64分也可以考慮去認(rèn)購(gòu)。
3、御橋博萃
浦東御橋這個(gè)板塊地段，蠻不錯(cuò)的。
參考去年的親水灣，預(yù)計(jì)積分可能在60分左右。
這一批次里其他的新盤，就不太推薦了。
樓主可以親自去踩盤多多對(duì)比一下。
不過，如果樓主急需買到的話，那還是去看二手房，可能會(huì)比較快買到。
新房，畢竟要參加認(rèn)籌搖號(hào)，要憑運(yùn)氣上車。
加油鴨，祝你好運(yùn)。
這樣的積分近地鐵新房很難，可以看看二手次新
供參考：上海房?jī)r(jià)將長(zhǎng)期“無痛式下跌”
1.所謂“無痛式下跌”，就是房?jī)r(jià)的絕對(duì)值長(zhǎng)期持平或漲幅微弱，讓人感覺不到下跌的痛苦和恐慌，甚至還有漲價(jià)的錯(cuò)覺，但實(shí)際價(jià)值在不斷縮水。在“無痛式下跌”行情中，即使房?jī)r(jià)有所上漲，年化漲幅也會(huì)絕對(duì)小于工資增幅的7%，相對(duì)小于一般金融理財(cái)產(chǎn)品收益的5%，經(jīng)常低于一年期定期存款利率1.3%。這就是中國(guó)建設(shè)銀行行長(zhǎng)所說的，房子失去金融屬性。如果再考慮購(gòu)房貸款利息5%的因素，可能算下來就是相當(dāng)于自有資金500萬，加貸款500萬，買了一個(gè)800萬的房子，5年后漲到840萬?？雌饋頋q了40萬，實(shí)際賬面就虧了500-(840-500)=160萬。如果再算上自有資金500萬的5%機(jī)會(huì)成本，就還得再虧150萬。那就是毫無感覺地，甚至帶有漲價(jià)幻覺地虧了310萬。當(dāng)然，這個(gè)虧310萬的模型是假設(shè)你的理財(cái)能力正好是500萬，給你1000萬也是浪費(fèi)。這種無痛式下跌也恰好達(dá)到了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目的，妥妥的穩(wěn)，既穩(wěn)了盼漲的預(yù)期，也穩(wěn)了盼跌的預(yù)期。
2.其實(shí)上海幾年后的房?jī)r(jià)已經(jīng)有結(jié)果了，上海已開始實(shí)行地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)模式，也就是說，出讓土地的同時(shí)就已經(jīng)定好了未來的房?jī)r(jià)。現(xiàn)在是2022年，今年出讓的首批土地已經(jīng)出來，大家可以查一下，它所對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)已經(jīng)公布。從出讓土地的聯(lián)動(dòng)房?jī)r(jià)來看，相對(duì)過去3年房?jī)r(jià)，部分區(qū)域持平，部分區(qū)域微漲，最高漲幅也不超過8%。強(qiáng)調(diào)一下，這是累計(jì)漲幅，不是年化漲幅。從土地出讓計(jì)劃，到房子最終交付到買家手上，大概需要多長(zhǎng)時(shí)間呢？大約是3至7年，如果有政府規(guī)劃的強(qiáng)行推進(jìn)，比如建設(shè)城市副中心的示范小區(qū)，至少要3年時(shí)間，這也是非常少的，而大部分的房子需要5至7年時(shí)間。如果說房子5至7年都沒有漲，或累計(jì)只漲了不到8%，那么個(gè)結(jié)果算漲還是算跌呢？
3.房?jī)r(jià)受市場(chǎng)因素影響，但不只受市場(chǎng)因素影響，甚至連方向都是相反的。最近大家關(guān)注到原油價(jià)格直奔140美元每桶去了吧？可曾想，這還沒到2008年的水平，可曾想2020年原油跌到免費(fèi)送，甚至還有負(fù)值。石油是不可再生資源，按照當(dāng)年的邏輯，應(yīng)該越來越貴，怎么還有如此戲劇化的行情呢？比如房子，上海還限購(gòu)，怎么價(jià)格就那么不好預(yù)測(cè)呢，這就受到政府調(diào)控的影響，這種影響可能是顛覆性的。
4.那么政府是如何調(diào)控以及發(fā)布政策的呢？我們可以從政府有哪些壓力，哪些期望等方面去理解，大家可以自己找答案。例如：
1).其他國(guó)家是如何解決住房問題的，我們要比哪些國(guó)家做得更好？
2).如何體現(xiàn)社會(huì)主義制度的優(yōu)越性？
3).如何解決眾多科研領(lǐng)域的卡脖子問題？
4).如何保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展？
5).如何鼓勵(lì)二胎、三胎？
6).如何實(shí)現(xiàn)共同富裕？
7).如何實(shí)現(xiàn)新百年目標(biāo)？
8).國(guó)內(nèi)為什么要反壟斷？
9).如何刺激消費(fèi)，推動(dòng)內(nèi)需？
10).如何面對(duì)越來越多的農(nóng)村空巢老人？
11).如何解決企業(yè)家見面不聊行業(yè)創(chuàng)新，只聊房地產(chǎn)的尷尬局面？
......
5.如果在上海買房，該買哪里呢？
先說結(jié)論：有錢沒處花的買內(nèi)環(huán)，想靠房子發(fā)財(cái)?shù)馁I五大新城，內(nèi)環(huán)以外至外環(huán)以內(nèi)是高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)，要說哪里有泡沫，就在這片6-9萬的區(qū)間。大家捫心自問，買房是不是奔著翻倍去的？雖然房?jī)r(jià)可能整體進(jìn)入長(zhǎng)期無痛式下跌，但還是有局部機(jī)會(huì)的可能性的。上海是全中國(guó)的上海，也是全世界的上海，放眼全球，有錢人就數(shù)不清了，總有一些人錢多得花不完，也不知道怎么花，就想閉著眼睛買套房子。人家肯定買上海核心市區(qū)的，那就是內(nèi)環(huán)。你想想，說起來挺有錢，結(jié)果在上海住在城外，是不是有點(diǎn)沒面子，還敢說自己是富人嗎？還有好不容易搞到一個(gè)房票，又不差錢的，肯定是哪里貴買哪里。所以，內(nèi)環(huán)的房子總有人接盤。中國(guó)還在進(jìn)一步推進(jìn)城市化，還得發(fā)展經(jīng)濟(jì)共同富裕。城市化和共同富?？隙ú皇侨珖?guó)14億人都去上海內(nèi)環(huán)歌舞升平、拉菲紅酒，而是要建設(shè)大容量的新城區(qū)、新城市群，新產(chǎn)業(yè)區(qū)、新經(jīng)濟(jì)圈，所以上海就是五大新城。再算一下風(fēng)險(xiǎn)矩陣就知道了。內(nèi)環(huán)10萬的房子漲到20萬，雖然想想有點(diǎn)恐怖，但也不是沒可能。內(nèi)環(huán)跌到5萬，怎么看都不可能，按照這個(gè)邏輯，五大新城不得跌破1萬？那更不現(xiàn)實(shí)。所以，內(nèi)環(huán)就是可能翻倍，不可能腰斬。再看五大新城，3萬漲到6萬，就漲3萬，政策再一吹風(fēng)，還是可以想象的吧，如果跌破1.5萬都趕不上成都了，也不大現(xiàn)實(shí)，但就算腰斬也才跌1.5萬。所以，五大新城是翻倍有希望大，腰斬概率低，即使腰斬也損失小，妥妥的發(fā)財(cái)空間。最后再看內(nèi)環(huán)以外和外環(huán)內(nèi)的過度地帶，從8萬漲到16萬，那內(nèi)環(huán)就得翻天了，概率概率不大，從8萬跌到4萬太可怕，萬一行情逆轉(zhuǎn)跌倒5萬還是輕而易舉的吧？所以，內(nèi)環(huán)以外至外環(huán)以內(nèi)，翻倍沒希望，腰斬就是他。再想想，要是我們拿高房?jī)r(jià)開刀，找個(gè)典型戳一下泡沫，殺雞儆猴，哪里合適？當(dāng)然首當(dāng)其沖還是這個(gè)尷尬的城邊區(qū)域。
6.綜上所述，個(gè)人預(yù)測(cè)：
1).上海房?jī)r(jià)將長(zhǎng)期“無痛式下跌”；
2).土豪砸金自然不會(huì)選內(nèi)環(huán)外；
3).想發(fā)財(cái)還得選五大新城，萬一有逆襲的機(jī)會(huì)，就藏在這里；
4).內(nèi)環(huán)外，外環(huán)內(nèi)是泡沫靶場(chǎng)，勸大家別去當(dāng)炮灰。
正好準(zhǔn)備置換，分享下淺薄的經(jīng)驗(yàn)
能買新房還是買新房吧。之前看中一個(gè)龍柏130平復(fù)室，送閣樓，價(jià)格還可以，不到1000w,中介幫我一算光增值稅要30多萬，滿五不唯一，還有契稅，加起來光稅就要超過50W了，而且三價(jià)就低，基本上也貸不了多少錢，新房反而因?yàn)橄迌r(jià)價(jià)格倒掛了，所以想了想還不如買新房。
新房的這個(gè)積分蟠龍，南街里那些地鐵高分盤基本上沒戲，如果不太在意外環(huán)外，可以考慮松江，華漕，顓橋這邊的一些新盤比如華發(fā)，積分好像60夠的，800W基本上就可以上3室，一步到位以后有孩子的問題，不用像我們這樣還要倒騰置換改善，浦東的話我看到上次有個(gè)金橋的盤也不錯(cuò)。
