當(dāng)前深化生產(chǎn)要素市場改革已經(jīng)是共識了。這里，我談幾點非常具體的“當(dāng)務(wù)之急”。今天講到生產(chǎn)要素市場，無非三個方面的問題：人、地、錢。

先講人。關(guān)于戶籍制度改革，最近特別強調(diào)在特大和超大城市調(diào)整積分落戶制度，未來調(diào)整到以居住年限和社保繳納年限為主要標(biāo)準(zhǔn)，相應(yīng)的就要調(diào)低教育在積分當(dāng)中所占的權(quán)重，這是積極的。實際上嚴(yán)峻的形勢遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是這件事，而是在既有的積分制度已經(jīng)非常嚴(yán)格的情況下，達(dá)到積分標(biāo)準(zhǔn)的人都落不了戶。我們所稱的“積分制”，積分僅是一個“準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)”，還附加了非常嚴(yán)的配額制。這個積分制還不如移民到加拿大或者澳大利亞的積分制。移民到別的國家積分的時候，你積分達(dá)到了，他不能不讓你去的。我們現(xiàn)在是積分達(dá)到了也能讓你不落戶。而且國家間移民的時候，人還沒來就可以給你積分，積分到了就可以移民。我們這兒的積分是人來了，積分也到了，還不讓你落戶。而且最近有一個事情引起熱議，就是外國人要給他們合法的居留權(quán)，我們現(xiàn)在給外國人居留權(quán)設(shè)定的門檻是要低于外地人在北京、上海落戶門檻的。吸引國際人才的標(biāo)準(zhǔn)和中國人落戶大城市的門檻之間的落差，已經(jīng)到了沒有辦法往后拖的時候。

再補充兩個數(shù)據(jù)。最近我的團隊做了一個統(tǒng)計，根據(jù)2015年1%人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)計算，居留超過5年以上的流動人口占比在上海為51.59%，北京為45.06%，超過10年以上的流動人口占比在上海和北京分別是27.97%和22.53%。這部分長期居住在當(dāng)?shù)責(zé)o法落戶的人口，如果一直不能得到平等的對待將是巨大的社會問題。

上海戶口網(wǎng)的建議是，先把符合當(dāng)前積分制標(biāo)準(zhǔn)的外來人口，不附加其他條件，直接落戶。另外，對已經(jīng)在一個城市居住十年了的外來人口，就不要標(biāo)準(zhǔn)，直接市民化，將居住超過五年的也排上日程。

第二講“地”。我們在法理上、學(xué)理上，怎么就賦予了城市規(guī)劃部門、土地部門那么大的權(quán)利，來決定這個土地資源的配置？關(guān)于“地”，具體講三件事。

第一個問題是都市圈。大城市逐步發(fā)展成都市圈，大家都認(rèn)同。但是接下來碰到兩個問題。第一個問題，在北京和上海已經(jīng)被批的規(guī)劃里是要做建設(shè)用地減量供應(yīng)的?，F(xiàn)在要推進都市圈建設(shè)，有人說，發(fā)展都市圈就發(fā)展昆山和太倉，上海就不用擴張了，他把發(fā)展都市圈理解為發(fā)展外圍，中心就可以管住不動了。第二個問題，現(xiàn)在從發(fā)展的需求角度來講，上海最緊要的矛盾是自貿(mào)區(qū)新片區(qū)要不要發(fā)展。自貿(mào)區(qū)新片區(qū)800平方公里，現(xiàn)在700平方公里是農(nóng)田，100平方公里是建設(shè)用地，中央現(xiàn)在給自貿(mào)區(qū)新片區(qū)的任務(wù)是15年以后再造一個浦東，100平方公里怎么再造一個浦東？同時，長三角一體化示范區(qū)，包括上海的青浦，青浦大量保持農(nóng)田，這種情況下怎么建長三角一體化示范區(qū)？現(xiàn)在總的建設(shè)用地如果是收緊的，而且這個東西寫到2035規(guī)劃，得到中央批準(zhǔn)。接下來，要在自貿(mào)區(qū)新片區(qū)和長三角一體化示范區(qū)開發(fā)，就要在上海別的地方收縮，而且收縮的要比開發(fā)的多，這件事情怎么做？第二個問題碰到了基本農(nóng)田占用的權(quán)利下放。從國家層面的改革導(dǎo)向來講，實際是想增加土地管理的靈活性，去年中央財經(jīng)委員會第五次會議也講了這件事情。基本農(nóng)田占用的權(quán)利下放，目前限于重大工程。重大工程本來就允許占用基本農(nóng)田，按照目前的制度可以先用著，用了再備案。但是真正的矛盾在哪里？真正的矛盾在于，既有的規(guī)劃如果不動，像上海房價這么貴、用地這么緊張的地方，如果僅僅是產(chǎn)業(yè)和居住用地，要占基本農(nóng)田可以不可以？再具體一點，在都市圈范圍之內(nèi)將來要建軌道交通，這件事情基本是有共識的。這意味著，未來上?？赡苡熊壍澜煌ㄟB到周邊，比如太倉。那接下來問題來了，軌道交通建好了以后，軌道交通兩邊的土地是農(nóng)田。按道理來講，軌道交通沿線是最有土地開發(fā)價值的地方，這是具體的矛盾。其實，就是基本農(nóng)田的占用開發(fā)和都市圈高效建設(shè)之間的矛盾。

第二個問題是功能轉(zhuǎn)化。最近關(guān)于生產(chǎn)要素市場改革也提到了關(guān)于土地用途功能轉(zhuǎn)化問題?，F(xiàn)在既有的土地功能轉(zhuǎn)化第一要符合規(guī)劃，第二要報批，比如工業(yè)用地理論上可以轉(zhuǎn)成住宅用地。但是實際操作層面完全不是這么回事兒。第一，如果在北京、上海這樣的地方，要是不把人口管制目標(biāo)拿掉的話，現(xiàn)在是通過管制住房供應(yīng)來達(dá)到管制人口的目標(biāo)的。比如說，在上海，實際上是嚴(yán)格限制商業(yè)用地轉(zhuǎn)成住宅用地的，如果真的可以靈活轉(zhuǎn)化，那就對人口控制產(chǎn)生了沖擊。所以，實際上功能管制前面還有一個人口緊箍咒在那里。

同樣的道理，現(xiàn)在上海也知道，工業(yè)用地的產(chǎn)出效率太低。我覺得提高土地經(jīng)濟密度是對的，問題是對比較低的土地經(jīng)濟密度怎么提高？有兩種辦法，一種辦法是，把工業(yè)用地轉(zhuǎn)成住宅用地，或者轉(zhuǎn)成商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)濟密度可以提高。還有一種做法，把低效的工業(yè)用地轉(zhuǎn)成農(nóng)田，把工業(yè)用地分母做小了，那平均產(chǎn)出上升了。目前的情況，一定選擇后者，如果選擇前者，就跟控制人口的目標(biāo)是矛盾的。還有一句經(jīng)常用的話叫“防止城市無序蔓延”，往往被具體化為，既有的中心城市如果擴張，就是無序蔓延。在發(fā)達(dá)國家，如果伴隨著人口增長和高密度的城市用地蔓延實際都不被稱為蔓延了。結(jié)果是，在人口增長的情況下，如果把中心城區(qū)的面積管住了，軌道交通沿線的土地又不給開發(fā)，甚至建設(shè)用地減量供應(yīng)，然后低效率的工業(yè)用地不是轉(zhuǎn)成住宅，而是轉(zhuǎn)成農(nóng)田，那住房供應(yīng)增長緩慢，房價就上去了。

第三個問題是農(nóng)村宅基地的問題?？罩玫霓r(nóng)村宅基地為什么不可以復(fù)耕成農(nóng)業(yè)用地，然后將對應(yīng)的建設(shè)用地轉(zhuǎn)成指標(biāo)跨地區(qū)交易起來？尤其是應(yīng)該讓農(nóng)民能夠在自愿有償?shù)那疤嶂?，把閑置宅基地對應(yīng)的指標(biāo)帶到他就業(yè)和居住的地方去，變成一個資產(chǎn)。

第三講“錢”。講兩個方面。第一是地方政府的融資要區(qū)別對待。原來我們面對地方政府債務(wù)的上升，基本是全國一刀切的政策，就是覺得地方政府借債太多了，要往下壓。但是問題在于，中國各個地方發(fā)展的情況不一樣。我有研究表明，如果看地方政府債務(wù)在GDP的比重，沿海地區(qū)除了天津嚴(yán)重一點，海南次之，其他地方還是健康的，政府負(fù)債率大概20%左右。而這塊地方又正好是接下來要搞大建設(shè)的地方，要建設(shè)城市群、都市圈的地方，是人口流入的地方，那這些地方為什么不能去發(fā)債，把債投到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、醫(yī)院、學(xué)校里去。但是人口流出的地方，當(dāng)年為什么借那么多債？因為你給了他建設(shè)用地指標(biāo)，他拿這個做土地開發(fā)和抵押融資。所以，這完全是空間錯配的問題。地方政府融資在人口流入地、經(jīng)濟增長潛力大的城市群和都市圈應(yīng)該是可以放的，它是有回報的。

第二個問題也跟地方政府融資有關(guān)，我曾經(jīng)寫過文章，接下來在金融市場上要做財政和金融嚴(yán)格的分家。今天你看中國的金融市場，第一個市場是所謂正規(guī)金融市場，正規(guī)金融市場里大量的便宜的信貸是流向了國有企業(yè)和地方政府的融資平臺，民營企業(yè)融資相對來說受到歧視，尤其是中小企業(yè)，這其中，是因為銀行覺得國有部門比較安全。第二塊是影子銀行，影子銀行里大量的融資實際還是地方政府債務(wù)，地方政府拿自己的各種各樣的資產(chǎn)（其中主要是土地）去做質(zhì)押，然后發(fā)地方政府融資平臺的公司債券。這里的邊際融資成本可以高達(dá)14%，甚至更高。而且我們做過相應(yīng)的調(diào)研，越是欠發(fā)達(dá)的地方，資產(chǎn)質(zhì)量越差的地方，邊際融資成本越高，當(dāng)把邊際融資成本抬高到14%甚至更高水平的時候，我們要問兩個問題。第一，付14%以上的利率是不是他投資的項目回報高于14%？不是的，最后來還錢的，第一靠稅收，第二希望中央幫他還錢，第三從來沒有準(zhǔn)備還過。但是接下來的結(jié)果是什么？當(dāng)邊際融資成本已經(jīng)高到14%，甚至更高的時候，民營企業(yè)就變成什么局面？既在正規(guī)金融系統(tǒng)里比被擠出，影子銀行里的融資成本又高到企業(yè)利潤覆蓋不了這個資金成本了。所以為什么所謂的大水漫灌，中小企業(yè)融資難的問題始終解決不了？就是我剛才講的結(jié)構(gòu)性問題，正規(guī)金融和影子銀行兩個市場其實都通道不暢。

現(xiàn)在出現(xiàn)的是三個東西的最壞組合，第一高利率，第二低回報，第三剛性兌付。這三個東西是最壞的組合，拿掉任何一個都可以，如果高利率、高回報、剛性兌付沒有問題，低回報、低利率、剛性兌付也可以，或者高利率、低回報，但是不要剛性兌付也可以。但是現(xiàn)在在中國影子銀行系統(tǒng)里實際存在的是我剛才講的最壞組合，融資成本高、回報低，還要剛性兌付，那最后所有的窟窿誰來補？要么中央財政轉(zhuǎn)移支付，要么通脹，讓老百姓背負(fù)，我曾經(jīng)講過，接下來中國金融市場要做的事情是徹底讓地方融資平臺逐漸從金融市場分離出去，政府融資就應(yīng)該走國債的道路，那國債的道路就是低利率、低回報但是剛性兌付，這個組合是可以持續(xù)的。

最后，講一下房子。因為人、地、錢三件事情共同的事情就是房子市場。這幾年我的研究一直在講一件事情，中國的住房市場也是結(jié)構(gòu)性的問題。人口流入的地方不供應(yīng)足夠的土地，人口流出的地方大量造房子變成鬼城。今年經(jīng)濟增長下滑壓力這么大，而且這輪新冠疫情沖擊有個重要特點，沖擊的大量是低收入群體。它沖擊兩個代表性行業(yè)，第一消費性服務(wù)業(yè)，第二個是出口部門，這兩個部門沖擊的人都是中低收入者，尤其是農(nóng)民工群體。這樣的情況下，趕緊要加快城市化的進程來拉動內(nèi)需。城市化進程碰到什么障礙？房子的障礙。所以要結(jié)構(gòu)性地放房地產(chǎn)市場，是在人口流入的中心城市周圍的都市圈范圍內(nèi)放，伴隨著我們前面講到的土地改革、戶籍制度改革、地方政府融資渠道的改革，在這些人口流入的地方把人、地、錢三個生產(chǎn)要素集中在中心城市周圍的都市圈里。中央層面可能擔(dān)心房價漲上去，但是，如果通過增加供給的方式來做一個結(jié)構(gòu)性的房地產(chǎn)政策，增加在人口流入地增加住房供給，是不會產(chǎn)生大規(guī)模的房價上漲問題的。

很多人主張不要搞大水漫灌式的強刺激，我基本同意。我的補充意見是，如果是結(jié)構(gòu)性的，伴隨空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整的刺激政策，其實沒有關(guān)系，因為我們要看到中國經(jīng)濟存在結(jié)構(gòu)性問題。如果在一些短板部門，――比如前面講到的都市圈范圍之內(nèi)，還有有新的需求的，像醫(yī)療、公共衛(wèi)生、教育，――進行增量的投資，是可以實現(xiàn)促增長、惠民生、調(diào)結(jié)構(gòu)等一舉多得的。

最后對教育多說一兩點，我們現(xiàn)在有大量農(nóng)村留守兒童，唯一解決問題的辦法是讓他們到城里讀書。接下來中國很快會推12年義務(wù)教育，而我們現(xiàn)在的一線城市，包括北京、上海這樣，長期對于外來農(nóng)民工的孩子，初中和小學(xué)的教育門檻高，普通高中階段教育基本不可能。接下來如果12年義務(wù)教育，伴隨前面講到的戶籍、土地改革，中國接下來在一線城市和準(zhǔn)一線城市要大量建高中，就是迎接外來人口市民化以后帶來的巨大的高中需求。這里將有巨大的紅利，不管是就業(yè)增長（要大量的老師），還是基建造學(xué)校。所以，伴隨經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的，結(jié)構(gòu)性的投資增加，只要有回報，應(yīng)該趁著經(jīng)濟下行壓力增加，趕緊推行。