除了上海，實(shí)行積分制來(lái)打新的城市越來(lái)越多了。
上海、深圳，這兩個(gè)樓市較為火熱的一線城市，早已經(jīng)走到了前頭，開始了積分制。
雖然不少人詬病，社保巨子占了大便宜，但無(wú)可厚非的是，對(duì)這些城市來(lái)說，這是新房搖號(hào)最為公平的一種方式。
無(wú)論是上海還是深圳，積分制都明顯取得了不錯(cuò)的成果，既控制了新房的購(gòu)買人群，又讓購(gòu)房者能夠有針對(duì)性的打新，不再逢新就打。
今天我們想討論一個(gè)問題：在樓市新房嚴(yán)格限價(jià)的趨勢(shì)下，會(huì)不會(huì)有更多城市加入新房搖號(hào)積分制的隊(duì)伍。
要回答這個(gè)問題，得先來(lái)看看，在現(xiàn)有的經(jīng)驗(yàn)里，為什么是從這三個(gè)城市先開始。
01
哪里樓市火熱，哪里有積分制的土壤
目前出臺(tái)新房積分制的城市，主要有上海、深圳和杭州。
其中上海和深圳是完全積分，而杭州只能算大半個(gè)。
為什么是這三個(gè)城市？
這三個(gè)城市有一個(gè)共性：它們都是之前樓市較為火熱的城市，在過去都吸引了無(wú)數(shù)的炒房客前來(lái)，市場(chǎng)非?；钴S，購(gòu)買力十分充足，需要進(jìn)行一定的限制。
當(dāng)然，樓市呈上升趨勢(shì)的城市還是很多的，而這三個(gè)城市還有一個(gè)與眾不同之處：它們的一二手房倒掛非?？鋸?。
我們?cè)鲞^統(tǒng)計(jì)，上海的倒掛率嚴(yán)重，按環(huán)線來(lái)看越往里，一二手倒掛率越高。
按照我們之前的統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在上海一手房整體價(jià)格偏低，未來(lái)有一手房出讓的板塊，近乎80%的板塊都存在一定倒掛情況，上海核心區(qū)最高能夠有50%的倒掛率。
什么意思呢，就是新房賣10萬(wàn)，旁邊二手房賣15萬(wàn)。
同樣的現(xiàn)象也發(fā)生在深圳身上，十月時(shí)深圳多個(gè)網(wǎng)紅盤一天即售罄。
這些網(wǎng)紅盤定價(jià)都較低，比如去年華潤(rùn)城4期開盤，該小區(qū)周邊二手房單價(jià)18萬(wàn)元/平米，新盤開盤價(jià)均價(jià)13萬(wàn)元/平米。
也就是說在深圳，買到一套新房，單平就白賺5萬(wàn)。
杭州雖然在城市能級(jí)上無(wú)法和上海、深圳相比，但是樓市倒掛現(xiàn)象一點(diǎn)都不弱。
杭州的亞運(yùn)村、奧體中心、未來(lái)科技城這三個(gè)熱門板塊一二手房倒掛嚴(yán)重，8月打新時(shí)最高每平差了近7萬(wàn)多。
一二手房倒掛嚴(yán)重，也反映出了這些城市樓市不理性的一面。
為了控制這種極其不理性的市場(chǎng)，這三個(gè)城市率先出臺(tái)了積分制和類積分制，對(duì)新房進(jìn)行限價(jià)。
02
這三個(gè)城市在新房積分制上，有一定的相同之處
這三個(gè)城市，購(gòu)買新房上，都對(duì)剛需無(wú)房社保繳納系數(shù)高的家庭有一定的偏向。其中杭州為登記人數(shù)較多的新房采取類似積分制。
1、社保越高，打新概率就越高。
在上海打新，社保系數(shù)是一個(gè)非常關(guān)鍵的因素，光是社保的動(dòng)態(tài)分，就可以造成兩個(gè)人同樣基礎(chǔ)分的巨大差距。
上海的社保分?jǐn)?shù)為浮動(dòng)0.1-0.24，如果是封頂?shù)脑挘禂?shù)0.1封頂為21.8分，0.24封頂為52.32分，在積分累計(jì)中占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。
所以，在上海很多紅盤上，我們可以看到打新的年齡層都是中等偏上的。
深圳也是一樣，雖然有單人最高封頂20年，但夫妻雙方可以累加，也就是說會(huì)達(dá)到驚人的48分。
這對(duì)繳納社保時(shí)間長(zhǎng)的人有明顯的偏向性。
杭州的紅盤類積分制是無(wú)房家庭、普通家庭分別按社保繳納月數(shù)開始排隊(duì)，高層次人才家庭按照人才類別排隊(duì)，同一類別再看社保繳納的多寡排隊(duì)。
這三個(gè)城市，通過社保系數(shù)的積分，保障了紅盤能夠讓社保繳納時(shí)間長(zhǎng)的購(gòu)房者買到。
2、三個(gè)城市都對(duì)無(wú)房家庭有一定的偏向
上海無(wú)房家庭加20分，有房家庭為5分。
深圳則根據(jù)年限分別為無(wú)房增加了10-40分不等，有房為0分。
深圳的家庭社保最高只有48分，夫妻雙方深戶10分，有未成年子女5分，那么基礎(chǔ)分?jǐn)?shù)就是63分。
如果是在深圳有未成年子女的10年以上的無(wú)房家庭，最高積分可以達(dá)到103分，妥妥的積分王者。
即使杭州的紅盤沒有具體的積分細(xì)則，也在購(gòu)房上大比例偏向于無(wú)房家庭，保障他們的購(gòu)房資格。
3、都更偏向本地戶籍家庭
上海戶口購(gòu)房者直接加10分，非上海家庭則為0分。深圳雖然沒有那么嚴(yán)格，也是夫妻雙方均為深戶加10分，比非深戶家庭多了8分。
而杭州的落戶政策較為寬松，社保時(shí)間長(zhǎng)的購(gòu)房者大多都具有落戶資格。
從這三個(gè)城市積分制的對(duì)比來(lái)看，可以看出它們對(duì)本地剛需用戶的一個(gè)保障，尤其是保障了本地人的利益。
如果未來(lái)其他城市也采用積分制來(lái)打新的話，這是一個(gè)很好的參考方向。
03
但每個(gè)城市側(cè)重人群不同：上海愛家庭，深圳單身也不懼
從剛才三個(gè)城市的細(xì)則中，已經(jīng)能夠看出了這三個(gè)城市對(duì)人群的偏向程度
我們通過一個(gè)表格，具體來(lái)看看它們各方面的不同之處。
1、從對(duì)待家庭和單身的態(tài)度上，有明顯偏向
杭州由于不算完全的積分制，在紅盤上有明顯偏向于社保繳納時(shí)間長(zhǎng)的剛需購(gòu)房者的傾向。
上海和深圳兩者的積分制，分情況對(duì)比時(shí)發(fā)現(xiàn)了這兩個(gè)一線城市的差別還是挺大的。
第一個(gè)，也是兩地其中一個(gè)比較容易忽略的地方：上海和深圳，對(duì)于單身的態(tài)度是不一樣的。
在上海，單身直接0分；在深圳單身和家庭則大致同等對(duì)待，僅僅是在戶籍上，家庭雙方為深圳戶口的會(huì)占便宜，多上五分。
這大概率是因?yàn)樯虾：蜕钲趦蓚€(gè)地方的城市情況不太一樣。
上海本地人多，在深圳，本地人寥寥無(wú)幾，大部分人口都是外來(lái)的。年輕的城市，它的人口也比較年輕。
作為一個(gè)外來(lái)奮斗者的天堂，深圳人的平均年齡也非常低。
按照2019年末有關(guān)統(tǒng)計(jì)，深圳的平均年齡僅僅是32.5歲，平均購(gòu)房年齡33歲左右，是北上深三個(gè)城市中最低的。
來(lái)源：貝殼研究院
年輕人多，自然單身也就多了，再加上很多外地人去深圳賺錢不著急結(jié)婚。
因此深圳需要也應(yīng)該為他們開一扇購(gòu)房的門，讓這些年輕人從外來(lái)人口轉(zhuǎn)化成本地人口，扎根于此持續(xù)為深圳做貢獻(xiàn)。
上海完全不同，本地人占上?？?cè)藬?shù)比例很高，大約占了將近一半（因?yàn)橛泻笃诼鋺舻男律虾Ｈ?，不好統(tǒng)計(jì)具體），上海政府更多需要考慮本地家庭的購(gòu)房需求，這些人是上海最剛需的。
這一區(qū)別，也在戶口上能夠體現(xiàn)出。上海家庭只要有一人有上海戶口，就加10分；深圳一人深戶，家庭只加5分。
2、在房產(chǎn)方面，深圳更偏向于無(wú)房戶。
只要是無(wú)房戶，深圳最高一檔可以比同類型有房的高40分，這差距是無(wú)論如何靠其他都無(wú)法彌補(bǔ)的。
而上海，則可以通過社保系數(shù)，讓有房人士擁有一定程度上積分的彌補(bǔ)，這也是兩者較大的一個(gè)區(qū)別。
來(lái)看一下當(dāng)社保系數(shù)不同時(shí)，上海的社保系數(shù)是怎樣讓有房人能夠有資格打新的。
來(lái)源：看看新聞
深圳對(duì)購(gòu)房記錄也比較寬容，只要當(dāng)前沒有房子，即使有購(gòu)房記錄，積分分?jǐn)?shù)也不少。上海則在購(gòu)房記錄上卡得比較嚴(yán)格。
3、社保系數(shù)也有所不同
深圳的封頂20年固定0.1的社保系數(shù)，和上海的0.1-0.24的浮動(dòng)系數(shù)差距極大。
上海偏向于社保巨子，也就是那些在上海真正生活比較久的人，深圳雖然也有一定偏向，但是不作為重點(diǎn)。
還有一個(gè)比較不同的是，深圳對(duì)未成年子女也加5分，而上海完全沒有涉及到這一方面，這可能跟深圳想要更多的人口有關(guān)。
總的來(lái)說，在上海積分制度更利于社保系數(shù)高的那些購(gòu)房者，他們可以去搖那些紅盤。
而深圳的積分制度，則是偏向于無(wú)房戶，這些人能夠搖紅盤。杭州的半積分制主要看的是社保時(shí)長(zhǎng)，也同上海一樣偏向本地人。
04
未來(lái)哪里開啟積分制，都一定會(huì)參考上海和深圳
目前來(lái)看，大概率會(huì)觸發(fā)積分制政策的條件：一來(lái)樓市火熱，二來(lái)它存在一二手房倒掛的現(xiàn)象。
如果樓市火熱，但是二手房存量大，足以支持購(gòu)買力的話，那么也可能只是會(huì)從整體上的購(gòu)房資格來(lái)進(jìn)行調(diào)控。
像杭州這種一二手房倒掛嚴(yán)重的城市，現(xiàn)在雖然只是在紅盤上參考了上海的積分制，未來(lái)還是有很大的可能全面轉(zhuǎn)為新房積分制的。
而如果杭州跟上了上海的積分制，那么未來(lái)浙江全省也可能會(huì)作為試點(diǎn)實(shí)行積分制。
積分制有著其他方式不可比擬的優(yōu)勢(shì)，也是一個(gè)較為公平的方式。
它將購(gòu)買力進(jìn)行了分類，真正的讓在這個(gè)城市生活的比較久的人買好房，住好房。
尤其讓那些樓市很熱的城市，人們能夠聚焦適合自己的樓盤，不再集中打新，尤其是深圳上海已經(jīng)相當(dāng)成熟，未來(lái)如果有新城市加入，一定會(huì)參考現(xiàn)有的各種經(jīng)驗(yàn)
到底未來(lái)自己城市是更偏向于無(wú)房者，吸引年輕人定居，還是偏向于住得久的人，解決原本居民的住宅問題
這都是要考慮的因素，然后因地制宜的落地
但毫無(wú)疑問，積分制唯一訴求就是最大程度利好無(wú)房剛需，來(lái)實(shí)現(xiàn)真正的房住不炒
