記者|陶婷
2月6日，隨著閔行區(qū)、寶山區(qū)和嘉定區(qū)的三個(gè)新房項(xiàng)目啟動(dòng)公開認(rèn)購(gòu)，上海樓市“1·21新政”的新房搖號(hào)新規(guī)也終于落地。
此前的上海樓市新政，提出要完善新建商品住房公證搖號(hào)選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購(gòu)房需求。
如今公布的搖號(hào)新規(guī)采取積分制度，無房戶的確成為最大的利好對(duì)象，而企業(yè)購(gòu)房也只能在積分搖號(hào)買房之后。
“這次細(xì)則有繼續(xù)堵漏洞之舉，對(duì)于無房戶認(rèn)定中贈(zèng)與和使用權(quán)房的漏洞也被堵住，用此種方法變成‘名下無房’也不能獲得高分?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)首席分析師盧文曦表示，“這一舉動(dòng)有利于繼續(xù)打壓投機(jī)炒作空間，有效防止一些買家鉆空子?！?/p>
具體來看，積分由基礎(chǔ)分和年限分兩部分組成。其中基礎(chǔ)分滿分60分，根據(jù)認(rèn)購(gòu)對(duì)象名下有無房產(chǎn)、五年內(nèi)是否有購(gòu)房記錄、家庭結(jié)構(gòu)和戶籍情況打分。
認(rèn)購(gòu)對(duì)象為上海戶口的加10分（若為家庭，夫妻雙方至少有一方為滬籍），非滬籍則不左邊加分右邊；
認(rèn)購(gòu)對(duì)象為夫妻（包括未成年子女）加10分，成年未婚或離異、喪偶等個(gè)人的（無論是否包括未成年子女），均不得分。
認(rèn)購(gòu)對(duì)象（及其家庭成員）名下無房且5年內(nèi)無購(gòu)房記錄，加20分；滬籍家庭名下有1套住房且5年內(nèi)無購(gòu)房記錄，加5分；5年內(nèi)有購(gòu)房記錄則不得分。
若認(rèn)購(gòu)對(duì)象（及其家庭成員）無房的可加20分，為滬籍家庭且名下住房為1套的加5分。需要注意的是，認(rèn)購(gòu)對(duì)象在2021年1月22日（含）后贈(zèng)予他人的住房，仍計(jì)入認(rèn)購(gòu)對(duì)象名下；承租的公有居住房屋的記入認(rèn)購(gòu)對(duì)象名下。
年限分則根據(jù)認(rèn)購(gòu)對(duì)象的社保繳納月數(shù)和系數(shù)相乘算得，滿分在21.7分-52.08分之間。
社保繳納月數(shù)從2003年1月起算，認(rèn)籌對(duì)象若為家庭的，按其中社保繳納月數(shù)最高的1名成員計(jì)算；認(rèn)籌對(duì)象包括兩個(gè)家庭以上的，按其中社保繳納月數(shù)較低的家庭計(jì)算。
（圖源：億翰智庫(kù)）
此外，入圍的比例進(jìn)行嚴(yán)格控制，從一定程度上體現(xiàn)了公平性——當(dāng)項(xiàng)目“擬認(rèn)購(gòu)對(duì)象的總組數(shù)與此次準(zhǔn)售房源套數(shù)比超過1.3:1的，應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)計(jì)分排序程序”。
一系列“降火”措施都源于去年年末至今年1月的市場(chǎng)熱潮。
根據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2021年1月，上海新建商品住宅成交面積143.5萬(wàn)平方米，同比增加17%，成交數(shù)據(jù)創(chuàng)53個(gè)月來新高。
受結(jié)構(gòu)性因素影響，上海1月新房成交均價(jià)有所上揚(yáng)，為5.97萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲14.9%。
另有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月份，有17個(gè)樓盤認(rèn)籌率過百，基本日光。招商虹橋公館二期的認(rèn)籌率更是高達(dá)869.85%，融創(chuàng)青云壹號(hào)、招商9號(hào)公館的認(rèn)籌率也超過400%。
市場(chǎng)的虛火需要及時(shí)的調(diào)控政策來滅。
今年1月21日，上海從“假離婚”購(gòu)房漏洞、調(diào)整增值稅免征年限、增加土地供應(yīng)調(diào)整供地結(jié)構(gòu)、“無房家庭”家庭優(yōu)先搖號(hào)、加強(qiáng)信貸資金管理等各方面給以往政策打了“補(bǔ)丁”。
盧文曦分析，由于政策的針對(duì)性非常強(qiáng)，市場(chǎng)預(yù)期會(huì)有所轉(zhuǎn)變，降溫不可避免。但是政策本身也保護(hù)自住客的合理需求，因此撇除市場(chǎng)虛火后，還原的是樓市真實(shí)需求。
如今新政已有具體落地，新開的三個(gè)樓盤所采用的打分搖號(hào)方式正好可以檢驗(yàn)“1·21新政”的效果，緩解買不到房的焦慮情緒。
不過，這次入市的三個(gè)樓盤均位于郊區(qū)，多以首改為主?！白鳛槭袌?chǎng)風(fēng)向標(biāo)的高端項(xiàng)目，后續(xù)入市時(shí)如果也開始降溫，那么上海樓市將重新回到合理通道內(nèi)。”盧文曦認(rèn)為。
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