當下，很多低分購房者可能都會有些無奈：自己有心儀的樓盤，可惜分不夠，無法入圍。

　　

包括一房一萬在直播的時候，很多小伙伴也在線上提問：低分，究竟還可以選哪里？有哪些新盤值得入手？

　　

今天，飛哥就結(jié)合當下的樓市數(shù)據(jù)，來給低分伙伴提供方向性置業(yè)干貨。

　　

（注：本文討論的“低積分”，意指“裸分55分以下”）

　　

主要解答兩個問題：

　　

當下的新房積分走勢如何？入圍分有變得更高么？

　　

不同預(yù)算，低分置業(yè)的機會點在哪里？

　　

積分走勢：積分觸發(fā)率&入圍均分在降

　　

事實上，對比積分制以來各個批次的供應(yīng)的認購數(shù)據(jù)，我們可以很清晰的看到兩點：

　　

一是新盤的整體積分觸發(fā)率趨于走低。

　　

去年同期，觸發(fā)率都在50%左右，而現(xiàn)在觸發(fā)率已經(jīng)下降到30.77%，從三批次到四批次，肉眼可見新房略微降溫。

　　

二是部分熱門板塊入圍分趨于走低。

　　

我們以大虹橋為例。今年大虹橋每一批次推出的套數(shù)都在七八百套以上，但到了四批次，平均認購率有著顯著的下滑。

　　

　　

具體到一些熱盤加推，比如虹橋璀璨公館和虹橋天璽領(lǐng)峯，入圍分相較前期都有所下滑。

　　

　　

觸發(fā)率降低和熱門板塊入圍分走低，其實最利好的是中分人群，但也不排除低分人士也能夠有更大的幾率去沖擊低分紅盤。

　　

飛哥合理預(yù)測，五批次大虹橋在持續(xù)高位供應(yīng)的情況下，中低分伙伴將有更多的機會進場，特別是徐涇老城，華漕，可以重點關(guān)注。

　　

2.不同預(yù)算，低積分置業(yè)機會點在哪里？

　　

首選，我們一起來看下上海低分可以買到的新盤在哪里。飛哥整理了今年4個批次低積分新盤分布，如下圖所示：

　　

2022年入圍分55分以下/不觸發(fā)積分新盤分布

　　

注：圖中所示部分低分板塊，并不代表板塊內(nèi)新盤都是低積分，只是代表板塊內(nèi)低分也有置業(yè)機會。比如唐鎮(zhèn)，浦發(fā)虹灣入圍分46.25分，浦發(fā)唐城入圍分卻高達76,77分。

　　

大家可以比較清晰的看到：低分樓盤基本都在外環(huán)以外，主要對應(yīng)著上海新房的“第二/三世界”。（點擊前文回顧：

　　

上海新盤的三個世界！

　　

）

　　

導(dǎo)致低分的原因或許多樣：

　　

要么位置比較偏遠，缺乏軌交地鐵，通勤不便；

　　

要么所在的板塊價值動能不足，未來發(fā)展前景不明朗；

　　

要么板塊內(nèi)供應(yīng)量非常大，存量房仍未消化殆盡；

　　

要么產(chǎn)品沒有切合市場主流需求，或是開發(fā)商遇到了危機……

　　

因此，低分置業(yè)也非?？简炠彿空叩难酃?。

　　

那么，不同的預(yù)算，低分購房者的機會點在哪里呢？

　　

我們分低分高預(yù)算/低分低預(yù)算兩種情況來看！

　　

（注：高預(yù)算指預(yù)算1000萬以上，低預(yù)算反之）

　　

低分高預(yù)算

　　

對于低分高預(yù)算群體而言，主要有兩種置業(yè)策略：

　　

一是市中心大平層！

　　

客觀而言，市中心大平層低分能夠“撿漏”的機實是在太少。主要還是因為供不應(yīng)求，就像四批次、五批次，市區(qū)的項目屈指可數(shù)。

　　

而低分高預(yù)算想住進市中心，伙伴們可以重點關(guān)注普陀和西藏北路板塊。

　　

雖然普陀區(qū)在浦西市中心稍顯“弱勢”，在規(guī)劃和發(fā)展?jié)摿Ψ矫娌顝娙艘?，但“失之東隅收之桑榆”，普陀卻給低分人士帶來了“曙光”。

　　

客觀講，8-10萬左右的單價，還能再內(nèi)中環(huán)買到新房，普陀房價性價比確實“在線”。而且普陀非常樂意供地，光是今年集中供地就拿出了7幅，是浦西市區(qū)最多的，地理位置也都還不錯。

　　

整個看下來，普陀就是憨厚“老實人”，不會太高調(diào)，但平安喜樂小確幸，低分購房者樣樣都會有。

　　

西藏北路板塊位于新靜安。新靜安以前是老閘北，“出生”并不好，但后天有了“靜安”的提攜，近年來發(fā)展飛速，大寧就是典型的代表。

　　

論地理位置，西藏北路甚至比大寧還要優(yōu)越，畢竟是內(nèi)環(huán)，而且南鄰蘇州河。只是受困于老火車站周圍臟亂差的環(huán)境，以及眾多老破小，一直寂寂無名。

　　

但近年來，隨著蘇州河沿岸大力的城市更新，城市界面脫胎換骨，西藏北路板塊瞬間也在樓市“名聲鵲起”。先是之前的中興路一號，隨后還有珠江安康苑等大型綜合體項目，給西藏北路帶來了更多的“聲量”。

　　

因此，低分高預(yù)算置業(yè)西藏北路，其實左邊博得右邊就是未來。而接下來，中興路一號、安康苑、萬科翡翠雅賓利都還有加推，包括三批次中興路2幅宅地出讓，西藏北路的供應(yīng)要放量了。

　　

二是大別墅！

　　

大家都知道，相比高層公寓，別墅供應(yīng)少，尤其是聯(lián)排、獨棟，更是稀少。

　　

這樣的終極置業(yè)類型，對應(yīng)的是城市塔尖精英，自然價格也不菲，少則兩三千萬起步，多則上億。

　　

很顯然，大別墅項目很難觸發(fā)積分。

　　

那么低分高預(yù)算伙伴可以重點關(guān)注哪些大別墅項目呢？

　　

　　

安康苑商業(yè)街效果圖

　　

二是外環(huán)線附近別墅。

　　

　　

低分低預(yù)算

　　

低分低預(yù)算能買的板塊其實也很多，飛哥這里推薦3個：

　　

1.徐涇

　　

大虹橋徐涇的熱度不用多說，近年來已經(jīng)成為上海樓市特有的現(xiàn)象了。

　　

而且徐涇也是大虹橋的主力供應(yīng)，尚有大面積土儲準備開發(fā)。因此，開發(fā)徐涇是個持續(xù)不間斷的過程。

　　

大量頭部開發(fā)商的爭相入駐，也讓徐涇的城市界面得以快速更新。

　　

尤其是，這里的優(yōu)質(zhì)次新房房價已經(jīng)是“保九沖十”的狀態(tài)了，新房價格因為限價還停留在6萬/㎡出頭。如此之大倒掛空間，全市少有。

　　

　　

截圖來自一房一萬二手房小程序

　　

正因如此，新盤屢屢出發(fā)積分，部分新盤分數(shù)之高，令人咋舌。

　　

但對于低分購房者而言，徐涇也敞開了懷抱，那就是徐涇老城，甚至無需積分也能買。

　　

當下的龍信虹橋御瀾、中建頤景臺、中鐵虹橋逸都，都是低分人士的機會點。

　　

2.南翔

　　

在外環(huán)外，南翔的綜合實力其實很能打，二手房也很早就進入了改善時代。像留云湖周邊的房價，已經(jīng)是外環(huán)外的翹楚。

　　

　　

留云湖實景

　　

同時，南翔未來還擁有雙軌交（11號線+嘉閔線）。尤其是嘉閔線，能級很高，時速可達160km/h，未來可以快速接駁大虹橋，對于整個南翔的帶動作用，不言而喻。

　　

南翔的商業(yè)能級也很高，號稱上海體量最大的商業(yè)印象城就落足這里，足以見得區(qū)域內(nèi)的消費能力。

　　

只不過，當下南翔的供應(yīng)集中在云翔湖大居（規(guī)劃），周邊界面還有待成長，未來很長一段時間都比較荒。

　　

但既然有留云湖、銀翔湖樣板在前，又是南翔這樣比較強的價值板塊，未來整體應(yīng)不至于讓人失望。

　　

3.松江新城

　　

五大新城里，松江新城的新房價格是最高的。

　　

高自然有高的理由。比如說，這里的人口和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入得比較早，城市規(guī)劃和發(fā)展起步較早，生活配套相對成熟，擁有大學(xué)城高素質(zhì)人口基礎(chǔ)，以及生態(tài)環(huán)境比較優(yōu)越等。

　　

　　

松江大學(xué)城

　　

有這樣的底子在，松江新城的起步線就更高?，F(xiàn)在加上五大新城規(guī)劃，G60科創(chuàng)走廊以及松江南站樞紐建設(shè)，未來值得期待。

　　

在當下看分的時代（當然也看預(yù)算），即便是低分，也要實現(xiàn)“價值最大化”！

　　

換句話說，低積分雖大概率買不到紅盤，但怎么能夠買到好盤？能夠在未來的居住體驗?zāi)酥临Y產(chǎn)升級中立于不敗之地？這或許才是低分置業(yè)需要考慮的重點。

　　

而整體看下來，低分置業(yè)選擇還是比較多的，從自住到資產(chǎn)配置，從平層到別墅，從低預(yù)算到高預(yù)算，都有可選。

　　

低分，也可以“講究而不將就”！誰說不是呢？

　　

ps:附上五批次積分預(yù)測！大家自己挑哦！