2021年7月23日上海又發(fā)布了提高房貸利率和五年內(nèi)贈(zèng)予仍記入贈(zèng)與人擁有的住房套數(shù)這兩個(gè)新政策,進(jìn)一步提高了買(mǎi)房成本和買(mǎi)房門(mén)檻。
在上一篇魔都新房購(gòu)買(mǎi)指南之為什么要買(mǎi)上海一手房?中我有講到一手房趨之若鶩的原因。
如果有購(gòu)房打算,一定要記住只要市場(chǎng)熱度不降下來(lái),放在抽屜里的政策可能會(huì)層層加碼,更打得你措手不及。
唯一的解決之道就是用最短的時(shí)間買(mǎi)到一套房,下面是對(duì)目前上海一手房購(gòu)買(mǎi)規(guī)則的詳細(xì)介紹。
積分制究竟是怎么回事?
積分規(guī)則詳見(jiàn)下圖:
由于入圍分?jǐn)?shù)線是依照準(zhǔn)售房源和130%的認(rèn)籌上限決定的。
比如有100套準(zhǔn)售房源,如果認(rèn)籌不超過(guò)130組,那么就不會(huì)觸發(fā)積分,積分再低都能購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)。
如果超過(guò)130組,那么認(rèn)籌者積分從高到低排序后確認(rèn)第130組的積分為入圍分?jǐn)?shù)線,入圍的的認(rèn)籌者都能參與搖號(hào)。
值得注意的是,觸發(fā)積分的樓盤(pán)有5年的鎖定期,購(gòu)房5年內(nèi)都不能出售房屋。這主要是為了打擊炒房投機(jī)客,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,保護(hù)剛需人士。
積分制的出臺(tái)充分貫徹了國(guó)家“房住不炒”這一理念。
小胖看房、一房一萬(wàn)等左邊公眾號(hào)右邊中都有估分小程序可以方便大家自我評(píng)估。
“社保月數(shù)”這一項(xiàng)可以通過(guò)“上海人社”App進(jìn)行查詢,該記錄囊括了個(gè)人所有的社保繳納月數(shù),最為準(zhǔn)確。
假如評(píng)估下來(lái)積分不是很理想,也不代表沒(méi)有機(jī)會(huì)買(mǎi)到房子,請(qǐng)耐心往下看。
怎樣提高購(gòu)房積分?
對(duì)照五個(gè)記分項(xiàng),試著逐一尋找提高積分的辦法:
1.結(jié)婚
這個(gè)比較適合已經(jīng)有結(jié)婚打算的準(zhǔn)夫妻。
當(dāng)然,領(lǐng)證前務(wù)必提前問(wèn)清楚對(duì)方是否5年內(nèi)有購(gòu)房記錄、貸款記錄,否則還要被倒扣分或者增加購(gòu)房成本。
另外還需要注意“夫妻離異3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的,其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算”這個(gè)規(guī)定。
假如你的結(jié)婚對(duì)象3年內(nèi)離過(guò)婚的,那么要根據(jù)TA離異前家庭總套數(shù)確定是否有購(gòu)房資格。
2.落戶
這個(gè)僅針對(duì)非上海戶口的購(gòu)房者有意義。落戶本身要符合政策,難度略大,只能干瞪眼了。
3.把房子全部賣(mài)掉
由于5年內(nèi)有賣(mài)房記錄暫時(shí)不影響積分,把全部房子賣(mài)掉這樣的操作直接可以增加15分,效果立竿見(jiàn)影。
然而,隨著政策的不斷加碼,尤其是二手房貸款難以及二手房指導(dǎo)價(jià)的出臺(tái),現(xiàn)在要出售二手房顯然不如前段時(shí)間那么容易了,除非下家有能力支付全款,否則完成交易的周期會(huì)很長(zhǎng)。有機(jī)會(huì)另寫(xiě)文章,此處就不展開(kāi)了。
大家只要記住,只有等下家辦出產(chǎn)證,你的產(chǎn)調(diào)上才會(huì)顯示名下無(wú)房。如果控制不了交易周期,很容易錯(cuò)過(guò)心儀的樓盤(pán)。
4.無(wú)解
5年內(nèi)有購(gòu)房記錄,神仙也救不了你,只好等滿5年以后再看看那時(shí)候的政策了。
5.尋找社保系數(shù)較高的樓盤(pán)
每個(gè)樓盤(pán)設(shè)置的系數(shù)會(huì)有所不同。系數(shù)越高對(duì)基礎(chǔ)分低的購(gòu)房者比較友好,對(duì)社保系數(shù)低的購(gòu)房者不利。
值得注意的是不要單純因?yàn)樽约旱幕A(chǔ)分低就直接放棄,實(shí)際上還有可以撿漏的機(jī)會(huì)。這部分我將結(jié)合實(shí)際認(rèn)籌的案例進(jìn)行講解。
影響入圍分的因素有哪些?
自推行積分制以來(lái),入圍分上至112.8分(復(fù)興瓏御)下至30.5分(金地嘉悅灣,沒(méi)有觸發(fā)積分)。
對(duì)不同樓盤(pán)的基本情況和入圍分進(jìn)行深入研究可以發(fā)現(xiàn)這么幾個(gè)規(guī)律:
1.樓盤(pán)越稀缺,分?jǐn)?shù)越高。
2.準(zhǔn)售房源套數(shù)越少,分?jǐn)?shù)越高。
這里不得不談一談復(fù)興瓏御。
該樓盤(pán)地處老西門(mén)板塊,堪稱(chēng)是市中心中的市中心,離新天地、淮海路、人民廣場(chǎng)、南京路商圈都很近,更有8號(hào)和10號(hào)兩條地鐵線加持。
此次上市僅有47套準(zhǔn)售房源,戶型均為194平。
當(dāng)然,還有我們前文提到過(guò)的倒掛問(wèn)題。倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重,開(kāi)盤(pán)價(jià)格13.6萬(wàn),二手房均價(jià)高達(dá)20萬(wàn)。
按按計(jì)算器就能感受到為什么它能刷新積分記錄。
再比如唐鎮(zhèn)板塊的融創(chuàng)未來(lái)金融城6月同時(shí)推出了A和C兩個(gè)地塊,單價(jià)同為元/平,套數(shù)分別為302套和437套,入圍分?jǐn)?shù)線分別為56.28分和61.3分。
盡管這兩個(gè)地塊都是融創(chuàng)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃的,但是由于C地塊的配套設(shè)施更好,所以C地塊更受歡迎,從而導(dǎo)致C地塊是入圍分?jǐn)?shù)線更高。
結(jié)合對(duì)上述兩個(gè)樓盤(pán)的分析,不難發(fā)現(xiàn)影響入圍分的因素包括:價(jià)格倒掛情況、居住體驗(yàn)(界面、交通、基礎(chǔ)配套設(shè)施等)、準(zhǔn)售套數(shù)三個(gè)。
這三個(gè)因素正是需要大家在購(gòu)房前認(rèn)真考量的。
認(rèn)籌流程是怎樣的?
認(rèn)籌周期一般在一個(gè)月左右,主要包括提交認(rèn)籌資料、搖號(hào)、開(kāi)盤(pán)三個(gè)階段。
提交認(rèn)籌資料自開(kāi)發(fā)商公告之日起,一般為7天。
如果超過(guò)認(rèn)籌上限130%將觸發(fā)積分,房管局會(huì)對(duì)認(rèn)籌資料進(jìn)行審核,并最終確認(rèn)入圍分?jǐn)?shù)。
隨后,開(kāi)發(fā)商會(huì)將入圍名單交到公證處生成搖號(hào)順序。
開(kāi)盤(pán)當(dāng)天,入圍人員五個(gè)一組進(jìn)入選房區(qū)進(jìn)行選房,直到所有房源售罄為止。
如果還有剩余房源則由未入圍人員根據(jù)積分高低依次進(jìn)行選房,這里就有撿漏的機(jī)會(huì)。
開(kāi)盤(pán)當(dāng)天沒(méi)有售罄的樓盤(pán)雖然少,但也切切實(shí)實(shí)存在。
如果你發(fā)現(xiàn)了尚未售罄的樓盤(pán),也不要高興得太早。
在一手房被瘋搶的當(dāng)下,假如開(kāi)盤(pán)當(dāng)天還有剩余,那么該樓盤(pán)大概率都有重大缺陷,購(gòu)買(mǎi)時(shí)必須考慮清楚。
入圍就一定能買(mǎi)到心儀的房子嗎?
答案是否定的。
講完積分和認(rèn)籌規(guī)則,可能有些人會(huì)過(guò)于樂(lè)觀,但實(shí)際分高也不等于你就能如愿買(mǎi)到心儀的房子。
首先,同一時(shí)間段只能認(rèn)籌一個(gè)樓盤(pán)。
今年上海主要采取集中批量入市的方式供應(yīng)新建商品住房。目前,已經(jīng)推出了三批。
由于相同批次認(rèn)籌時(shí)間接近,因此同批次只能選擇一個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行認(rèn)籌。
此外,一旦認(rèn)籌購(gòu)房者的名額就會(huì)在系統(tǒng)中被鎖定,直到樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后才會(huì)解鎖。
也就是說(shuō),可能你前期看中4個(gè)樓盤(pán)覺(jué)得都不錯(cuò),但如果它們都集中在一個(gè)時(shí)間段上市,那么你只能優(yōu)中選優(yōu)。
這個(gè)規(guī)定的積極意義在于會(huì)分流同類(lèi)型購(gòu)房者,更大大降低了投機(jī)的可行性,對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期有十分積極的作用。
其次,搖號(hào)順序存在運(yùn)氣成分。
由于認(rèn)籌上限為130%,也就是說(shuō)100套房源會(huì)有至少130組入圍(同分情況下同時(shí)入圍)。
假設(shè)100套房源在第120組時(shí)售罄,那么第121組之后的購(gòu)房者甚至都沒(méi)機(jī)會(huì)選房子。
第三,即使搖到了前120組,可能還會(huì)遇到預(yù)算不夠、沒(méi)有選到理想的戶型、樓層等不得不放棄選房的情況。
由此可見(jiàn),選擇認(rèn)籌哪個(gè)樓盤(pán)很關(guān)鍵。
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