我是滬叔,擁有多年上海房產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗,長期持續(xù)關(guān)注上海地區(qū)的樓市信息,熟悉購房政策、買房策略和信息,歡迎關(guān)注及交流。
以下上海購房答疑內(nèi)容,來自左邊公眾號右邊“滬叔說房”的粉絲精選提問:
提問:滬叔,你好,坐標上海,已婚無房剛需,下半年工作滿六年,想買一套新房自住,目前的上海樓市積分搖號高積分的都是什么人呢?他們會買什么樣的房子?對我們無房剛需影響大嗎?未來的樓市會怎么發(fā)展?
滬叔:你好,積分包括基礎(chǔ)分和動態(tài)分,其中社保年限是動態(tài)分,上海戶口、已婚家庭。無房、五年內(nèi)無購房記錄都可以相應左邊加分右邊,是利好無房戶的。不過并不是所有新盤都會觸發(fā)積分搖號,認籌金高的樓盤可能會避免進入積分搖號制,因此高積分購房者在購房時要多關(guān)注幾個樓盤,認真挑選。不過除了無房剛需外,上海還有一批人也擁有極高的積分,甚至會比無房戶還高,這就是上海本地老年人,他們賣掉自住的老公房或者老破小就可以成為高積分購房者,但他們因為年紀大貸款問題比較困難,可能會選擇全款買房;上海本地改善客群,同樣社保時間長,賣掉置換積分也比較高,同時還有貸款資格;還有在上海工作多年的無房戶和剛落戶上海的年輕人才(結(jié)婚后),也是高積分新房市場的強大購買力。今年樓市中可能到處可見老年人置換的身影,大部分年長購房者都喜歡購買環(huán)境好一點的改善房,總價限制可能會買外環(huán)的新電梯房,對購買外環(huán)新房的剛需購房者有不小競爭壓力。未來的樓市,為了獲取高積分,老年人可能會通過賣房成為高積分購房者,年輕人也可能通過盡快結(jié)婚等獲得積分,而老年人賣出的二手房流入市場后,老破小供應量增加,需求不足,將會會越來越不值得投資。具體買房選籌,詳見知識星球內(nèi)部資料《滬叔上海買房十大思維》。
提問:滬叔,您好,我想咨詢一下,如果在上海投資買房,楊浦地區(qū)的楊浦濱江板塊可以選擇嗎?預算在800萬,孩子已經(jīng)讀高中了,不用考慮學區(qū),主要看重潛力,能夠抵抗通貨膨脹,可以推薦一些合適的嗎?
滬叔:你好,1.該區(qū)是zf重點規(guī)劃的沿江區(qū)域,交通便捷度高,軌道交通發(fā)達,而且有較好的政策規(guī)劃,未來可能建成核心商務區(qū)。2.在教育資源上,該區(qū)的教育資源雖然不多,但是整體的質(zhì)量還不錯,多為重點中小學,教學質(zhì)量高。而隨著上海金融中心及航運中心的建設,東外灘的熱度迅速提升,未來有較大的發(fā)展?jié)摿?,投資前景好。3.目前該區(qū)的商業(yè)配套設施也基本能滿足居民生活需求,但是臨江板塊的商業(yè)體還在建設中,建設成功后將進一步方便居民的生活,提升該地區(qū)房產(chǎn)的價值。具體買房選籌,詳見知識星球《價值百萬的板塊選擇邏輯》。
提問:滬叔,你好,在蘇州工作幾年了,最近有結(jié)婚打算,想要在這里買房,但最近房貸利率又又在上漲,現(xiàn)在適合入手嗎?
滬叔:你好,現(xiàn)在在蘇州建設銀行,新房首套首貸5.9起,放款時間2個月起;二手房首套首貸為6%,放款時間1-2個月。蘇州銀行,新房首套首貸5.9%;二套未結(jié)清房貸利率6.1%,放款時間不確定。南京銀行,新房首套首貸5.6%,二套未結(jié)清房貸利率5.95%,放款時間2個月左右。南洋銀行,新房首套首貸5.5%,基本沒有額度。江蘇銀行,新房首套首貸還是5.75%,但是放款時間不確定。農(nóng)業(yè)銀行,新房首套首貸5.8%起,放款時間2-3個月。中國銀行,新房首套首貸還是5.7,放款時間1個月起步。招商銀行,新房首套首貸6%;二套沒還清6.3%。交通銀行,新房二手房首套首貸為5.9%。就目前的情況而言,蘇州房貸利率已晉升梯隊,這一現(xiàn)象出現(xiàn)的原因在于銀行的信貸額度不足,而且房貸利率還是也有可能會繼續(xù)上調(diào)。
提問:滬叔,你好,上海買房,孩子很快要上小學了,現(xiàn)在想買一套,目前首付預算只有100多萬,首房首貸,有沒有推薦板塊啊?浦東和浦西的都漲了,現(xiàn)在買高會不會吃虧啊?滬叔:你好,上海浦東、浦西的都有漲幅,不少購房者都比較焦慮,一方面,房價上漲,踏空的風險就增加了,另一方面,不少房東也開始提價,能夠買到好房子的幾率大大降低。如果想在上海買房子,一定要盡早下手,時機是不等人的。選擇房子的時候,一定要選擇供求關(guān)系緊張的或者大虹橋這種潛力發(fā)展區(qū)域,想要上車的話,可以考慮浦東的周浦航頭。但如果預算只有100萬的話,加上貸款,總體也不過300多萬,好一點兒的不用想了,二梯隊掛戶口的房子或許還有希望。具體詳見知識星球內(nèi)部資料《滬叔上海買房十大思維》。
提問:滬叔,您好,一直以來我都有一個問題,那么多人爭著當北漂、滬漂,要來上海發(fā)展,是因為上海賺的更多嗎?上海的工資水平是什么樣的?在上海資產(chǎn)有多少才能算中產(chǎn)階層呢?
滬叔:你好,2020年上海市城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員平均工作是元/月,在范圍內(nèi)都屬于較高的工資水平,與其他三四線城市的月均工資相比要高了不少,而這種差距可能會越來越大。所以想要賺更高的工資,選對城市和行業(yè)很重要。不同領(lǐng)域工資漲幅也不同,有的行業(yè)工作年限雖然很長,但是漲幅慢,基本上選擇了行業(yè)之后整個階層情況就已經(jīng)固定了。之前有人認為中產(chǎn)階級是擁有600萬人民幣凈資產(chǎn)的家庭,按這種劃分,一線城市中產(chǎn)階級占比都較少,上海僅有8%的家庭符合這個標準。但就實際來看,在上海,中產(chǎn)階級生活可能要一千萬以上的凈資產(chǎn),其中包括無貸款房、優(yōu)質(zhì)學區(qū),B級車,加上日常消費開銷,奢侈品購物等,千萬以上才勉強夠得上體面的中產(chǎn)生活。