“即使有夕陽(yáng)的行業(yè)，也沒(méi)有夕陽(yáng)的企業(yè)。”這是前不久萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮對(duì)中央政治局會(huì)議后行業(yè)未來(lái)的看法。但郁亮依舊強(qiáng)調(diào)，“沒(méi)有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)?！?/p> 　　

那么，這個(gè)時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)，該如何把脈呢？

僅從近期上海自貿(mào)區(qū)的限購(gòu)松動(dòng)來(lái)看，政策調(diào)控的智慧正在凸顯：房地產(chǎn)調(diào)控方向正從“房住不炒”的宏觀口號(hào)，向“一城一策”因地制宜的策略過(guò)渡。

1、一出生就“松綁”：臨港新片區(qū)單身納稅3年可買(mǎi)房

8月6日，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)總體方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《方案》）至此，面積近120平方公里的上海自貿(mào)區(qū)新片區(qū)正式亮相。上海市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)陳寅在國(guó)務(wù)院新聞辦公室新聞發(fā)布會(huì)上介紹了支持片區(qū)建設(shè)的特殊政策：為吸引人才在臨港安居擇業(yè)，政府提出12條政策，包括人才“居轉(zhuǎn)戶(hù)”(居住證轉(zhuǎn)戶(hù)籍)年限從原來(lái)的7年縮短到5年，核心人才進(jìn)一步縮短到3年等；對(duì)于非本市戶(hù)籍人才購(gòu)房資格，由居民家庭調(diào)整為個(gè)人，購(gòu)房需要繳納個(gè)稅或者社保年限由5年縮短為3年。

上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的這次政策“松綁”，一經(jīng)推出便引發(fā)了各界關(guān)注。

根據(jù)易居研究院的中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告數(shù)據(jù)，2019年1-7月臨港新城板塊供應(yīng)面積為平方米，成交面積為平方米，成交套數(shù)為1583套，均價(jià)元/平方米。投中網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，同樣遠(yuǎn)離市中心的松江區(qū)世紀(jì)新城，其二手房均價(jià)已超過(guò)3萬(wàn)元每平米以上，臨港新城的均價(jià)尚不及此。有分析認(rèn)為“松綁”之后在其他人才政策的配套之下，有利于這部分庫(kù)存的去化。

為什么只有臨港新片區(qū)有這樣的優(yōu)惠政策？

若將“松綁”的限購(gòu)政策放在臨港新片區(qū)的整體框架中，不難發(fā)現(xiàn)，這里的確被賦予了很多特殊性。

根據(jù)《方案》，臨港新片區(qū)將加大制度創(chuàng)新力度，被賦予更大的自主發(fā)展、自主改革和自主創(chuàng)新管理權(quán)限。在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，授權(quán)新片區(qū)管理機(jī)構(gòu)自主開(kāi)展貼近市場(chǎng)的創(chuàng)新業(yè)務(wù)。新片區(qū)的各項(xiàng)改革開(kāi)放舉措，凡涉及調(diào)整現(xiàn)行左邊法律右邊或行政法規(guī)的，按法定程序經(jīng)全國(guó)人大或國(guó)務(wù)院統(tǒng)一授權(quán)后實(shí)施。根據(jù)陳寅的介紹，所謂特殊政策主要聚焦于管理權(quán)限、資金支持、人才吸引、土地規(guī)劃、住房保障等方面，“居轉(zhuǎn)戶(hù)”縮短時(shí)限以及“松綁”限購(gòu)政策均屬人才吸引方面。

針對(duì)這種“特殊性”，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，該政策的地域性很強(qiáng)，不會(huì)改變目前樓市收緊的大背景，更不可能形成全國(guó)復(fù)制的局面。

2、同樣都是自貿(mào)區(qū)，海南一出生就限購(gòu)

同是自由貿(mào)易區(qū)，全島被定為自貿(mào)區(qū)的海南在誕生伊始便在樓市上收緊。

2018年4月13日，海南全島被確定為自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，4月下旬中共海南省委辦公廳和海南省人民政府辦公廳便發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購(gòu)：

其中五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房只能面向本市縣居民家庭銷(xiāo)售；在?？凇⑷齺?、瓊海等已實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域非本省戶(hù)籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)住房須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明；上述區(qū)域之外，非本省戶(hù)籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)住房的，須提供至少一名家庭成員在我省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

海南島對(duì)“炒房團(tuán)”并不陌生。自1988年脫離廣東獨(dú)自建省后，海南滿(mǎn)處都是操著各地口音的炒房者，一個(gè)個(gè)驚人的天文數(shù)字價(jià)格背后卻只是一塊尚未開(kāi)發(fā)的空地。

早年曾有海南炒房經(jīng)歷的潘石屹曾如此回憶海南樓市的瘋狂：“在1樓簽了房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，到6樓加價(jià)就賣(mài)了，現(xiàn)在想想都害怕。”

歷史數(shù)字顯示，1992年海南省樓市投資高達(dá)87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半，1992年海南省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率83%，背后是樓市價(jià)格的猛漲。1991年海南均價(jià)為1400元每平米，1992年就增至5000元每平米，1993年上半年達(dá)到最高，為7500元每平米。樓價(jià)上漲的背后是地價(jià)上漲：省會(huì)?？?991年地價(jià)不過(guò)幾十元每畝，1993年最高峰時(shí)達(dá)到超過(guò)600元每畝。房地產(chǎn)公司如雨后春筍般進(jìn)入海南，最多時(shí)全省房地產(chǎn)公司超過(guò)5000家，而彼時(shí)全島人口不過(guò)100余萬(wàn)。

彼時(shí)大量開(kāi)發(fā)商向銀行借貸，僅停留在圖紙或打樁層面的樓可以高價(jià)抵押給銀行以換取“炒地皮”的錢(qián)。1993年，宏觀調(diào)控出手，限制資金向房地產(chǎn)市場(chǎng)的涌入，開(kāi)發(fā)商紛紛倒閉，海南全省留下了超過(guò)1500萬(wàn)平方米的“爛尾工程”。歷史數(shù)字顯示，海口和三亞作為爛尾工程的重災(zāi)區(qū)，分別有179和120項(xiàng)“爛尾樓”。此外，壞賬的激增使華夏證券、南方證券等對(duì)海南樓市大筆投資的券商損失慘重

直到2000年，國(guó)務(wù)院批復(fù)《處置海南省積壓房地產(chǎn)方案》實(shí)施后，爛尾工程問(wèn)題逐漸得到解決。截至2007年，海南閑置建設(shè)用地絕大部分被盤(pán)活，占閑置總量超過(guò)98%的超過(guò)公頃的用地已被處置。

在“血的教訓(xùn)”之下，與海南自貿(mào)區(qū)配套而生的限購(gòu)政策被一些人士分析稱(chēng)：“炒房團(tuán)”徹底斷了念想。

3、同是自貿(mào)區(qū)，為什么海南限購(gòu)，上海松綁？

同為自貿(mào)區(qū)，上海臨港新片區(qū)與海南自貿(mào)區(qū)是兩個(gè)截然相反的典型：一個(gè)剛出生就被限制，一個(gè)剛批復(fù)就“松綁”。

第一個(gè)區(qū)別點(diǎn)其實(shí)是地段，雖然同樣都是自貿(mào)區(qū)，但自貿(mào)區(qū)覆蓋的范圍地段有差別。

在臨港新片區(qū)規(guī)劃出臺(tái)之前，上海自貿(mào)區(qū)的面積只有28.78平方公里。2014年12月28日，全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院擴(kuò)展中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)區(qū)域，將面積擴(kuò)展到120.72平方公里，足足大了將近6倍。

但從地段上來(lái)看，上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)距離市中心30公里，從上海到昆山也不過(guò)49公里。

所以，引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和人才，建立與之匹配的軟硬件設(shè)施，成了新區(qū)發(fā)展首要任務(wù)。

“從經(jīng)濟(jì)園區(qū)到現(xiàn)代化城區(qū)的升級(jí)，‘產(chǎn)城融合’是關(guān)鍵?！鄙虾Ｊ信R港地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理委員會(huì)常務(wù)副主任陳杰近日在接受某媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，“高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展和高水平城市建設(shè)是臨港發(fā)展的兩條腿。”值得注意的是，當(dāng)?shù)卣€致力于醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)業(yè)態(tài)等各方面的配套建設(shè)。陳杰在采訪(fǎng)中還提到：從幼兒園到大學(xué)，臨港主城區(qū)的教育資源覆蓋了各個(gè)年齡階段；均衡化的辦學(xué)規(guī)劃使每個(gè)社區(qū)都能共享高質(zhì)量的教育資源，消解了“學(xué)區(qū)房”難題。

思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅告訴投中網(wǎng)記者，雖都在區(qū)域內(nèi)制定了限購(gòu)政策，但海南與上海兩個(gè)自貿(mào)區(qū)有很多不同。

郭毅認(rèn)為，海南在改革開(kāi)放后已發(fā)展得很成熟，特別是?？谌齺喌戎行某鞘械漠a(chǎn)業(yè)和樓市，海南目前的樓市具備更多的投資屬性；而上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)則有明顯的“產(chǎn)城共生”屬性，是偏遠(yuǎn)的空白處構(gòu)建新城。

“這就意味著需要把產(chǎn)業(yè)所需的特殊種類(lèi)人才吸引并留住在區(qū)域內(nèi)，需要人，需要產(chǎn)業(yè)，也需要住房，限購(gòu)政策的松動(dòng)是為這三個(gè)要素服務(wù)的?！惫阏J(rèn)為，與成熟的海南自貿(mào)區(qū)相比，臨港新片區(qū)“產(chǎn)城共生”的特點(diǎn)決定了該區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)配合更加密切，該政策的針對(duì)對(duì)象并非上海本地戶(hù)籍人士，而是外來(lái)人口，如此一來(lái)，第一要義并非限制炒房而是吸引人才，并用產(chǎn)業(yè)留住人才。

“類(lèi)似此類(lèi)產(chǎn)城融合的做法，其實(shí)可以考慮在工作地點(diǎn)上限制購(gòu)房者的資格，比如是否在該片區(qū)內(nèi)就業(yè)，為該片區(qū)納稅，這樣會(huì)使樓市與產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系更加密切?！?/p> 　　

值得注意的是，海南自貿(mào)區(qū)和上海臨港新片區(qū)是目前唯一兩個(gè)有自身的限購(gòu)政策的自貿(mào)區(qū)。目前我國(guó)天津、河南等十余個(gè)其他自貿(mào)區(qū)并無(wú)特殊的限購(gòu)政策，而是執(zhí)行自貿(mào)區(qū)所在城市或省份的限購(gòu)政策。

未來(lái)是否會(huì)出現(xiàn)越來(lái)越多有為自貿(mào)區(qū)度身定制的限購(gòu)政策？

“不排除這種可能，但目前不好下定論。限購(gòu)政策肯定會(huì)依照每個(gè)區(qū)域自身的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和人才政策來(lái)制定?！惫阏f(shuō)。（文/銀昕來(lái)源/投中網(wǎng)）

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