原標(biāo)題：上海5大新城重大利好:居轉(zhuǎn)戶縮至5年,將出臺差異化購房政策

3月2日（昨天），上海印發(fā)了《關(guān)于本市“十四五”加快推進新城規(guī)劃建設(shè)工作的實施意見》的通知，嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯五大新城再迎重磅利好，涉及放寬落戶、購房和租賃政策等多方面。

意見自2021年3月1日起施行。《意見》提出，將在五大新城探索出臺與中心城區(qū)差異化的購房和租賃政策，研究完善租購并舉、租售銜接的人才住房政策。因地制宜制定涉及教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等服務(wù)人才的一攬子公共服務(wù)配套政策。

《意見》提出，到2035年，5個新城各集聚100萬左右常住人口，基本建成長三角地區(qū)具有輻射帶動作用的綜合性節(jié)點城市。到2025年，5個新城常住人口總規(guī)模達到360萬左右，新城所在區(qū)的GDP總量達到1.1萬億元，基本形成獨立的城市功能，在長三角城市網(wǎng)絡(luò)中初步具備綜合性節(jié)點城市的地位。

《意見》提出將實現(xiàn)公共服務(wù)品質(zhì)顯著提高。擁有一批服務(wù)新城、輻射區(qū)域、特色明顯的教育、醫(yī)療、文化、體育等高能級設(shè)施和優(yōu)質(zhì)資源，形成保障有力的多樣化住房供應(yīng)體系，基本實現(xiàn)普惠性公共服務(wù)優(yōu)質(zhì)均衡布局，15分鐘社區(qū)生活圈功能更加完備。

在新城產(chǎn)業(yè)社區(qū)中增加租賃住房、公共空間和服務(wù)設(shè)施，提升整體品質(zhì)、促進職住平衡。鼓勵改造現(xiàn)有老舊商務(wù)樓宇和商業(yè)網(wǎng)點設(shè)施，兼具租賃住房、研發(fā)、休閑等復(fù)合功能，為創(chuàng)新企業(yè)和創(chuàng)業(yè)人才提供低成本、嵌入式產(chǎn)業(yè)空間和創(chuàng)新空間。

推動老城區(qū)有機更新。推進新城“城中村”改造和老舊社區(qū)微更新，注重服務(wù)配套和基礎(chǔ)設(shè)施完善，加快舊住房更新改造和多層住房加裝電梯，推進各類附屬綠地開放以及口袋公園、林蔭道建設(shè)提升。

優(yōu)化住宅空間布局，完善多樣化住房供應(yīng)體系。促進新城住房規(guī)劃建設(shè)與軌道交通建設(shè)、就業(yè)崗位分布、公共設(shè)施配套聯(lián)動發(fā)展，引導(dǎo)人口和住房合理分布。加大住房用地供給，提供高品質(zhì)、特色化的國際社區(qū)、創(chuàng)業(yè)社區(qū)、高品質(zhì)商品住宅等多樣化居住產(chǎn)品，保持新城房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推進人才安居工程，探索支持利用集體建設(shè)用地規(guī)劃建設(shè)租賃住房，提升新城“十四五”新增住房中政府、機構(gòu)和企業(yè)持有的租賃性住房比例，在軌道交通站點周邊優(yōu)先規(guī)劃建設(shè)公共租賃住房。

強化人才引進政策。制定差異化的人口導(dǎo)入和人才引進政策，完善居住證積分和落戶政策，加大新城對緊缺急需人才和優(yōu)秀青年人才的引進力度，拓寬海外人才引進渠道。探索出臺與中心城區(qū)差異化的購房和租賃政策，研究完善租購并舉、租售銜接的人才住房政策。因地制宜制定涉及教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等服務(wù)人才的一攬子公共服務(wù)配套政策。

優(yōu)化土地保障政策。市、區(qū)用地計劃向新城的重點地區(qū)和重大項目傾斜。對新城規(guī)劃建設(shè)年度考核成效顯著的區(qū)，實施計劃指標(biāo)獎勵。加大產(chǎn)業(yè)“標(biāo)準(zhǔn)地”供應(yīng)力度，鼓勵采用先租后讓、長期租賃方式使用產(chǎn)業(yè)用地。支持新城內(nèi)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊實行混合用地等政策，鼓勵功能混合，加快創(chuàng)新功能集聚。完善項目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，強化全生命周期管理，定期開展產(chǎn)業(yè)項目資源利用效率評價工作，創(chuàng)新低效用地分類處置和退出機制，倡導(dǎo)區(qū)域整體轉(zhuǎn)型，支持節(jié)余產(chǎn)業(yè)用地分割轉(zhuǎn)讓。

《意見》在附件“十四五”加快推進新城高質(zhì)量發(fā)展的支持政策具體提到住房和土地供應(yīng)的還包括：

優(yōu)化新城人才落戶和居住證政策。對新城重點產(chǎn)業(yè)的用人單位，可由行業(yè)主管部門優(yōu)先推薦納入人才引進重點機構(gòu)?？s短新城“居轉(zhuǎn)戶”年限，對在新城重點產(chǎn)業(yè)的用人單位和教育、衛(wèi)生等事業(yè)單位工作滿一定年限并承諾落戶后繼續(xù)在新城工作2年以上的人才，經(jīng)新城所在區(qū)推薦后，“居轉(zhuǎn)戶”年限由7年縮短為5年。

對新城范圍內(nèi)教育、衛(wèi)生等公益事業(yè)單位錄用的非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生，直接落戶打分加3分。市、區(qū)加大對新城特殊人才落戶的支持力度。對上海市居住證持證人在新城工作并居住的，予以專項左邊加分右邊，即每滿1年積2分，滿5年后開始計入總分，最高分值為20分。

實施人才安居住房政策

完善新城多元化的住房供應(yīng)體系。加快商品住房建設(shè)和供應(yīng)，增加新城人才公寓、公租房等保障性租賃住房供應(yīng)量和比重。對城市運行所必需的基礎(chǔ)服務(wù)人員，研究增加宿舍型租賃住房辦法，構(gòu)建點、線、面相結(jié)合、多層次的租賃住房布局。支持人才安居工作，逐步擴大支持本市重點區(qū)域發(fā)展的人才購房政策覆蓋面，聚焦促進新城重點產(chǎn)業(yè)和重點區(qū)域發(fā)展，支持符合條件的引進人才自住購房需求。研究建立租購并舉、租售銜接的人才住房政策。

引導(dǎo)住房在新城合理布局。根據(jù)新城人口目標(biāo)，適當(dāng)提高新城范圍內(nèi)規(guī)劃居住用地占城鎮(zhèn)建設(shè)用地比例。支持人才集聚的大型企事業(yè)單位、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等利用自有土地等建設(shè)保障性租賃住房。優(yōu)化完善產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套功能，支持在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)集中配建租賃住房。綜合運用租賃住房支持政策和工業(yè)用地配建政策，創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)租賃住房集中配建方式，簡化審批環(huán)節(jié)。支持新城利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。

完善新城大型居住社區(qū)功能。按照“15分鐘生活圈”標(biāo)準(zhǔn)，打造宜居便利的居住社區(qū)，加強基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套建設(shè)，推動市政公建配套設(shè)施與住宅建設(shè)同步，更好發(fā)揮新城大型居住社區(qū)吸納人口的功能。完善和規(guī)范大型居住社區(qū)價格核實認證和市屬征收安置住房差價資金使用等機制。對新城范圍內(nèi)已規(guī)劃的大型居住社區(qū)，在確保共有產(chǎn)權(quán)保障房等保障房供應(yīng)的基礎(chǔ)上，試點優(yōu)化安排部分用地建設(shè)保障性租賃住房。

加大規(guī)劃土地保障力度

提高新城開發(fā)強度。落實新城核心區(qū)及軌道交通站點600米服務(wù)范圍內(nèi)特定開發(fā)強度的政策，支持通過以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)（TOD）模式，高強度綜合開發(fā)站點周邊區(qū)域。對新城其他區(qū)域，可結(jié)合開發(fā)重點項目，適當(dāng)提高開發(fā)強度等級，允許適當(dāng)放寬住宅地塊特別是租賃住房等地塊的容積率。

強化新城用地保障。加大對新城建設(shè)用地的支持力度，建立凈增建設(shè)用地指標(biāo)獎勵機制，主要滿足重大基礎(chǔ)設(shè)施項目、重大產(chǎn)業(yè)項目、社會事業(yè)項目以及新城重點發(fā)展區(qū)域的用地需求。推動全市新增產(chǎn)業(yè)空間向新城傾斜，支持新城內(nèi)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊實行混合用地、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地等政策，推進工業(yè)、研發(fā)辦公、中試生產(chǎn)等功能混合，引導(dǎo)科技研發(fā)、企業(yè)總部管理等創(chuàng)新功能加快集聚。

優(yōu)化新城供地結(jié)構(gòu)。根據(jù)新城產(chǎn)業(yè)定位和市場需求，優(yōu)化工業(yè)和研發(fā)用地、商辦、住宅等的各類用地結(jié)構(gòu)和比例。確保新城內(nèi)產(chǎn)業(yè)基地和產(chǎn)業(yè)社區(qū)的工業(yè)用地空間，減少綜合性大幅商辦用地供應(yīng)，增加單幅小型商辦用地供地。推動新增住宅用地向軌道交通站點、大容量公共交通廊道節(jié)點周邊1000米集中布局。試點實施商住用地動態(tài)調(diào)整機制，允許將新城內(nèi)已建低效商辦樓宇改造為租賃住房。

支持新城存量土地二次開發(fā)。引導(dǎo)新城所在區(qū)減量化指標(biāo)的使用向新城傾斜，并加大對新城建設(shè)項目的周轉(zhuǎn)指標(biāo)支持力度，以增量用地帶動存量用地調(diào)整，助力整區(qū)域推進城市更新。支持利用劃撥土地上的存量房產(chǎn)，發(fā)展各類新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式，土地用途和權(quán)利人、權(quán)利類型在過渡期內(nèi)可暫不變更。

推動新城戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)啟動使用。加快研究明確嘉定新城的馬東地區(qū)、松江工業(yè)區(qū)、青浦工業(yè)區(qū)等戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)的功能定位和規(guī)劃安排，結(jié)合周邊工業(yè)園區(qū)發(fā)展和軌道交通等建設(shè)項目，做到成熟一塊，使用一塊。

實行土地出讓收入專項支持政策。實施新城范圍內(nèi)的市級土地出讓收入支持政策，根據(jù)國家和本市規(guī)定，新城出讓土地取得的市本級土地出讓收入計提各項專項基金（資金）后，不少于30%返還新城，經(jīng)核定的新城功能聯(lián)動區(qū)按照一定比例予以返還，統(tǒng)籌用于城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、鄉(xiāng)村振興中符合土地出讓金支出范圍的項目。

積極推進老城區(qū)更新。鼓勵新城實施“城中村”改造，加快推進已有“城中村”改造項目，優(yōu)先將涉及歷史文化名鎮(zhèn)名村保護、撤制鎮(zhèn)改造等的“城中村”列入改造計劃。支持新城舊住房綜合改造，優(yōu)先把新城范圍內(nèi)的舊住房列入更新改造范圍，享受市級補助計劃；先行啟動不成套舊住房的拆除重建改造。探索在老城風(fēng)貌保護過程中，試行容積率轉(zhuǎn)移政策。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，《意見》有望對購房政策有望優(yōu)化。此次政策明確，制定差異化的人口導(dǎo)入和人才引進政策，完善居住證積分和落戶政策，加大新城對緊缺急需人才和優(yōu)秀青年人才的引進力度，拓寬海外人才引進渠道。探索出臺與中心城區(qū)差異化的購房和租賃政策，研究完善租購并舉、租售銜接的人才住房政策。因地制宜制定涉及教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等服務(wù)人才的一攬子公共服務(wù)配套政策。

嚴(yán)躍進稱，從此次政策內(nèi)容可以看出，人才政策、居住證政策、購房政策等將進一步改善。這也是當(dāng)前相關(guān)人才最為關(guān)注的內(nèi)容。第一、從人才導(dǎo)入的角度看，后續(xù)預(yù)計門檻會降低，落戶放松實際上有助于增加人才的導(dǎo)入，其對于上海房地產(chǎn)發(fā)展等將具有非常重要的作用。也是后續(xù)房企測算上海購房需求的非常重要因素。第二、從居住證積分等角度看，未來評分會更加人性化。尤其是在租房等方面，也會給予更多的支持，租房后辦理居住證的難度會明顯降低。第三、從購房政策看，此次政策提出了一句頗受關(guān)注的話，即“探索出臺與中心城區(qū)差異化的購房和租賃政策”，釋放了非常好的信號。當(dāng)然近期要防范中介和房企炒作，積極穩(wěn)定市場，真正讓利好政策和人才導(dǎo)入政策進行結(jié)合。

此外，嚴(yán)躍進表示，此次政策明確，落實新城核心區(qū)及軌道交通站點600米服務(wù)范圍內(nèi)特定開發(fā)強度的政策，支持通過以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)（TOD）模式，高強度綜合開發(fā)站點周邊區(qū)域。對新城其他區(qū)域，可結(jié)合開發(fā)重點項目，適當(dāng)提高開發(fā)強度等級，允許適當(dāng)放寬住宅地塊特別是租賃住房等地塊的容積率。

嚴(yán)躍進認為，政策強調(diào)了“開發(fā)強度”改進的相關(guān)內(nèi)容，這是開發(fā)商等所需要積極關(guān)注的內(nèi)容。五大新城未來或成為房企拿地和開發(fā)的重要區(qū)域。而此類用地結(jié)合軌道交通等因素，預(yù)計市場認可程度非常高，對于人口導(dǎo)入等方面會形成更好的效應(yīng)。

來源：澎湃新聞、上海發(fā)布

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