摘要
◆F-1/CPT,F-1/OPT持有人可以申請什么貸款產品？
◆貸款申請需要提供什么文件？
◆什么是預批信？
◆什么債務和費用需要計算在內?
PhotobyNickMorrisononUnsplash
◆F-1/CPT,F-1/OPT持有人可以申請什么貸款產品？
和美國公民一樣的低首付，低利率30年貸款產品。
◆首付需要多少？
最低10%，通常20%。10%首付需要滿足房地美對當?shù)谻ountynon-jumboloan的最高可收購價格。如果需要查詢non-jumboloan限額，請聯(lián)系我。
◆申請貸款有什么費用？
申請費（我們公司是directlender,沒有中介費），第三方費用（律師，產權調查，保險，政府費用等）。
◆可購買房產類型？
獨立屋，2-4units多家庭住宅，公寓，Townhouse。
PhotobyDanielleMacInnesonUnsplash
◆貸款申請需要提供什么文件？
F-1/CPT申請人需要提供I-20文件。F-1/OPT申請人需要提供EAD卡。如果申請人過去2年有報稅，需要提供taxreturns和w2s’s。如果報稅人過去工作不滿2年，需要提供解釋信，如在上學。
◆美國買房貸款簡單來說有以下5個步驟：
1.貸款預批（如果購買Condo，樓盤也需要預批）
2.買房合同生效后開始申請貸款
3.房子估價，產權調查
4.Underwriter審批貸款，出loancommitmentletter.貸款人提交closing前需要的材料。
5.過戶，貸款Closing
◆什么是預批信？
預批信是銀行以書面形式給貸款人貸款數(shù)額批準的一個。貸款預批信有2種形式，一種叫pre-qualification,一種是pre-approval.前者貸款公司或者銀行只是簡單詢問貸款人的收入及信用情況即可授予，后者需要詳細分析貸款人的財務情況和樓盤大致情況才能授予。市場上有不少貸款公司甚至大銀行的專員忽略對貸款人的全面的了解就許諾貸款人貸款沒有問題，最后導致貸款人承擔嚴重的經濟損失。所以擁有一定的貸款知識是必須的。一般我可以在24小時內給出pre-approvalletter,有300頁以上報稅的貸款人或樓盤情況復雜的案子除外。
審核貸款人是否具有貸款能力最重要的一個指標是DTI（總債務/收入比）DTI=貸款人每月總債務支出/每月總收入。DTI一般需要小于或等于43%銀行或貸款公司才可以貸款。如果高過43%需要滿足額外的條件才能貸款。大家可以用43%作為標準。
◆什么債務和費用需要計算在內?
1.房屋債務和費用（以下都是月費用；注意：如果是重新貸款就使用當前貸款的還款費用計算，如果貸款人有多套房產需要都計算在內，包括商業(yè)地產。）:
按揭本息還款額
房地產稅
房屋保險保費
公寓管理費(如果有)
2.非房屋債務(月費用）:
信用卡每月最低還款額
車貸/租車費用
學費貸款
任何無法取消的每月債務（個人或個人擔保的公司債務）
*不包括生活開銷費用如水電煤氣費用，汽車油費等。
◆哪些收入可以計算在內？（2年意思是收入過去2年都需要有收入證明才能使用，未來3年可持續(xù)意思是需要證明未來3年收入可持續(xù)才能使用）
W2工資收入(各個銀行審核有差別,一般至少1個月收入即可)
獎金(2年)
房租收入(各個銀行審核有差別)
特許權使用費收入(12個月,未來3年可持續(xù))
股票分紅收入(2年)
資產利得收入(2年)
信托收入(未來3年可持續(xù))
海外收入(2年)
PhotobyKirillonUnsplash
◆DTI是貸款能否申請下來的重要指標
大家收集好信息后就可以計算DTI啦！以下例子是購買一個1百萬美元的Condo，利率3%，30年貸款，每個月本息還3,367.04美金。
DTI=貸款人每月總債務支出/每月總收入*100%DTI=(100+1250+1000+3367.04+200+500+300)/(+2000)*100%=39.51%
所以貸款人可以貸80萬美金。由于貸款人DTI小于43%，貸款人還可以申請更高額度的貸款或購買價格更高的房產。大家可以通過這個網站來估計30年固定利率，可以通過房產網站獲得房子的稅和管理費來計算DTI。
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作者：丁立（JacobDing）
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