中國(guó)留學(xué)生占到全澳國(guó)際留學(xué)生人數(shù)逾30%，是所有國(guó)家中占比最大的。
因此，近期有眾多讀者與客戶來信咨詢關(guān)于“留學(xué)生購買澳洲房產(chǎn)”的問題，特別是關(guān)于留學(xué)生是否可以購買二手房等等。
本文將著重9個(gè)咨詢頻率較高的問題作統(tǒng)一的答復(fù)與解釋，與各位讀者解惑分享。1.留學(xué)生可以買澳洲新房嗎？
無論留學(xué)生是否擁有持有允許他們?cè)诎闹蕹掷m(xù)逗留12個(gè)月以上的臨時(shí)簽證，他們都可以通過申請(qǐng)F(tuán)IRB，獲得批準(zhǔn)進(jìn)而購買空地用于建房，購買新房和樓花等等，無論是用于自住或是投資目的。2.留學(xué)生可以買澳洲二手房嗎？
根據(jù)FIRB的規(guī)定，留學(xué)生持有500留學(xué)簽證（允許其在澳洲合法持續(xù)逗留十二月以上）是被認(rèn)定位澳洲臨時(shí)居民，因此可以購買一套二手房作為自住用途（即該居民必須使用該物業(yè)作為其在澳的主要居所）。
'FIRB'是澳大利亞外國(guó)投資審查委員會(huì)（ForeignInvestmentReviewBoard）的簡(jiǎn)稱。
留學(xué)生在購買二手房時(shí)，我們會(huì)強(qiáng)烈建議在合同上加入“SubjecttoFIRB”條款（盡管獲批率較高），即如果在28-45天之內(nèi)，F(xiàn)IRB申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)則合同自動(dòng)終止，已付的定金應(yīng)該全額退回。
需要額外注意的如下：
a.簽證到期或離境3個(gè)月內(nèi)需要賣出（即在該居民停止使用該物業(yè)為其主要居所的3個(gè)月內(nèi)出售此物業(yè)）；
b.均需要申請(qǐng)F(tuán)IRB，根據(jù)房?jī)r(jià)申請(qǐng)費(fèi)各不相同，100萬以內(nèi)的房子申請(qǐng)費(fèi)為5,600澳元；
c.不可以出租、分租，否則視為違反FIRB規(guī)定（即該居民不得出租此物業(yè)或其中任一部分，同時(shí)需要保證在物業(yè)成交時(shí)期內(nèi)是空房并無任何人居?。?。
請(qǐng)務(wù)必注意，在留學(xué)生簽證過期后，如非法繼續(xù)持有該二手物業(yè)，根據(jù)左邊法律右邊的規(guī)定被查處將面臨最高12.75萬澳元的罰金或三年監(jiān)禁，他們還將可能被處罰購房?jī)r(jià)格的25%。
3.留學(xué)生購買澳洲新房與二手房的左邊法律右邊差別？
二手房的競(jìng)爭(zhēng)比起新房和樓花可能更為激烈。
一般來說，樓花和新房是定價(jià)銷售，而二手房一般為出價(jià)或拍賣等形式出售，簡(jiǎn)單來說即價(jià)高者得。
同時(shí)，如果購房者遞交了海外人士買房許可即FIRB申請(qǐng)，但最后卻未能拍得該二手房，那FIRB的申請(qǐng)費(fèi)是不退的。
目前，FIRB批準(zhǔn)函內(nèi)會(huì)注明購買該物業(yè)的最高價(jià)限制，如果最后拍得的價(jià)格超過FIRB批準(zhǔn)函，可能會(huì)面臨額外的費(fèi)用。
因此，在購買二手房時(shí)可能需要更多的技巧及準(zhǔn)備工作。4.留學(xué)生購房合同中必加的條款？
除非開發(fā)商已經(jīng)獲得了FIRB“新建住宅豁免申請(qǐng)證明”（NewDwellingExemptionCertificate），不然一般來說無論是購買新房或是二手房，留學(xué)生購房都是需要單獨(dú)申請(qǐng)F(tuán)IRB批準(zhǔn)的。
5.留學(xué)生購買澳房所應(yīng)支付的稅務(wù)與費(fèi)用？
以來自天津的小白為主人公為例。小白是一名昆士蘭大學(xué)化學(xué)專業(yè)的研究生，也打算長(zhǎng)期在布里斯班生活發(fā)展。
其父母便打算資助他購買一套80萬澳元的房產(chǎn)（無論新房或二手房，并不影響稅務(wù)與費(fèi)用），作為首次置業(yè)的自住房。
那么應(yīng)繳的相關(guān)費(fèi)用（無貸款前提下）預(yù)估為：
a.FIRB申請(qǐng)費(fèi)：約5,600澳元（假設(shè)開發(fā)商或賣家未獲得FIRB豁免）b.產(chǎn)權(quán)注冊(cè)費(fèi)：約2,357澳元c.基礎(chǔ)印花稅：約21,850澳元d.海外人附加印花稅：約56,000澳元e.律師費(fèi)：約1,500澳元同時(shí)，留學(xué)生家長(zhǎng)們也可以通過以下鏈接，獲得一個(gè)相關(guān)稅務(wù)與費(fèi)用的估算：/。
但請(qǐng)注意，該估算器的內(nèi)容不能作為左邊法律右邊依據(jù)，請(qǐng)最終以您的律師給您所作的精確計(jì)算為準(zhǔn)。
更多閱讀：7%的海外附加印花稅，以及7種豁免/優(yōu)惠方式！|產(chǎn)權(quán)法46
6.留學(xué)生購買澳房可以貸款嗎？
如果留學(xué)生買房準(zhǔn)備要辦貸款，那么在購買前請(qǐng)務(wù)必聯(lián)系好自己的貸款經(jīng)理和律師，了解相應(yīng)政策后在進(jìn)行購買。
因?yàn)殂y行在辦理貸款業(yè)務(wù)時(shí)主要看房屋的價(jià)值及貸款人的還款能力，那么作為在澳的全職學(xué)生，是很難達(dá)到銀行貸款的收入要求的。
尤其是留學(xué)生在澳每周僅有20小時(shí)的合法打工時(shí)間。
但是，部分銀行或基金公司接受留學(xué)生父母作借款人或作擔(dān)保的貸款方案。無論留學(xué)生以什么身份貸款，收入證明都是必須的。
留學(xué)生雖然沒有收入或是收入較少，但是可以以父母為擔(dān)保人，以擔(dān)保人的收入來擔(dān)保你的貸款。
此外，如果貸款比例超過80%的話，是會(huì)被要求出示3個(gè)月以上連續(xù)存款的能力證明，貸款還款的期限一般是30年。
因此，留學(xué)生購買二手房務(wù)必準(zhǔn)備好充足的資金，尋求貸款經(jīng)理的融資建議等。
7.留學(xué)生購買澳房有年齡限制嗎？
留學(xué)生在澳購房一般需要18周歲以上，其他沒有嚴(yán)格的年齡限制。但是年紀(jì)較小沒有足夠收入的學(xué)生如需辦理貸款購房，可能會(huì)面臨不小的障礙。特別是考慮到全職學(xué)生的收入會(huì)非常有限。
因此如果需要辦理貸款，還是需要有足夠經(jīng)濟(jì)來源的人士來買房較為穩(wěn)妥。如果以父母名義購房，則可在申請(qǐng)F(tuán)IRB許可后購買澳洲新房或樓花。8.留學(xué)生可以和父母聯(lián)名購買澳房嗎？
許多客戶或朋友都會(huì)在購房時(shí)詢問以誰的名義作為產(chǎn)權(quán)人最合適，是自己一個(gè)人的名字，父母的名字還是自己孩子的名字呢？
其實(shí)在澳大利亞完善的土地法和財(cái)產(chǎn)法體制下，聯(lián)名購房是一個(gè)非常靈活的購房方式，主要分為以下兩種方式：
a.共同共有（JointTenancy）：在聯(lián)名購房時(shí)，除非購房者作出特別聲明，一般都會(huì)按照共同共有來簽訂購房合同。
所有購房者共同擁有該房產(chǎn)，即房屋風(fēng)險(xiǎn)、權(quán)利和收益由所有聯(lián)名者共同享有和分擔(dān)。
此外，共同共有在遺產(chǎn)方面可以省掉許多麻煩，也少了很多左邊法律右邊的手續(xù)。
如果其中一方過世，則其名下原有的權(quán)益便自動(dòng)歸其余還在生的一方。
b.按份共有（TenancyinCommon）：與上述共同共有不同的是，購房者可以按照份數(shù)比例自由分配每位購房者名下對(duì)該物業(yè)的所有權(quán)。
此外，聯(lián)名者一方可以不需要獲得其他共享權(quán)益業(yè)主同意的情況下，較為自由的將屬于自己名下的利益自由轉(zhuǎn)售或送贈(zèng)給他人。
還需要注意的是，如果在最初購買這個(gè)房子的時(shí)候，雙方所支付的首付是不一樣的話，那么這種產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)也是比較合適的。
因?yàn)檫@種產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)可以接受不同比例的擁有制度。
9.父母出資為留學(xué)生子女購澳房，將來如何保護(hù)父母利益？
出于稅務(wù)和資產(chǎn)保護(hù)方面的考慮，也有很多投資人會(huì)采用家庭信托基金（FamilyTrust）或房產(chǎn)投資信托基金（PropertyInvestmentTrust）的形式來買房。
它有以下的好處：
-允許將實(shí)際出資者和產(chǎn)權(quán)所有人區(qū)分，也允許將資產(chǎn)所有人和受益人分離，假如在離婚、繼承或遭遇相關(guān)左邊法律右邊糾紛的情況下，達(dá)到保護(hù)資產(chǎn)的目的；-允許將信托基金內(nèi)產(chǎn)生的收入分配給家庭成員來減稅；-允許將資產(chǎn)傳遞給后代而避免交遺產(chǎn)稅。
此外，衡平法救濟(jì)是在澳洲托倫斯土地登記制度（TorrensTitleSystem）中一項(xiàng)特殊的救濟(jì)方式。
衡平法是澳大利亞普通法的一大特色，法官被允許在公平合理的原則下，運(yùn)用自由裁量權(quán)作出公平的判決。
因此，父母和子女產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)糾紛時(shí)，即使實(shí)際出資人不是左邊法律右邊上的產(chǎn)權(quán)所有人，那么在充足證據(jù)的證明下，實(shí)際出資人仍可獲得房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)和收益，從而對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處置和分配。
聲明：澳大利亞各州均有相應(yīng)立法權(quán)，因此各州間的左邊法律右邊均有不同，且本文僅供一般性參考，并無意提供任何個(gè)案左邊法律右邊建議。內(nèi)容受作者本人保護(hù)，且作者與專欄平臺(tái)明示不對(duì)任何依賴本文內(nèi)容而采取或不采取行動(dòng)所導(dǎo)致的后果承擔(dān)責(zé)任。
