#2020生機大會#

　　關(guān)注勇談樓市

　　大家好，我是勇談。2020年的房地產(chǎn)市場目前來看雖然整體穩(wěn)定，但是不同區(qū)域不同城市的房價走勢卻截然不同。尤其是長三角和珠三角發(fā)達地區(qū)的主要城市房價從今年4月開始就處于蠢蠢欲動的情況，上海樓市也在這樣的背景下開始“翻紅”#上海樓市“翻紅”#根據(jù)9月份的數(shù)據(jù)來看，上海新建商品住宅成交面積達到110.9萬平方（創(chuàng)三年來新高），同比大漲40.5%、環(huán)比增長13.9%。國慶黃金周期間，新建商品房成交面積達到13.1萬平方米，較于去年同期，增長13倍多。上海房價的突然上漲，成交量突然暴漲其實跟上海改變過去“攆人”策略有很大關(guān)系。

　　對于北京和上海了解的朋友應(yīng)該知道，過去幾年這兩座城市對于外來人口的態(tài)度是十分堅決的。“攆人”是我對這兩座城市最直觀的感覺，雖然說上海的落戶條件沒有北京那么苛刻，每年的落戶率只有5%左右，但是同樣采取積分落戶的上海其落戶難度僅次于北京是事實。也正是在這樣的背景下，上海近幾年的常住人口增加只有幾萬人。

　　近10年來上海常住人口數(shù)量走勢圖

　　人口數(shù)量才是樓市堅挺的關(guān)鍵指標，從2015后上海的常住人口數(shù)量基本沒有怎么增長，這跟采取相應(yīng)的“攆人”措施有關(guān)系。上海和北京作為國內(nèi)僅有的兩個超級大城市，其對于全國人口、資源、產(chǎn)業(yè)的吸引力是其他任何城市不能比擬的。為了鼓勵和進行必要的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，上海過去幾年采取的人口政策確實使得上海本地的產(chǎn)業(yè)、資本和人口向周邊進行了轉(zhuǎn)移，這點可以從長三角地區(qū)2015年后房價上漲的情況看出來。人口，尤其是人才對于城市發(fā)展的推動作用十分明顯，哪怕是上海這樣的城市現(xiàn)有的措施也削弱了其對人才的吸引力，這也是為何今年上海放出交大、同濟、復(fù)旦、華東師大四所高校的應(yīng)屆本科碩士畢業(yè)生可直接落戶的原因。前幾年上海采取的人才策略使得不少本地或者意愿來到上海的人才向廣州、深圳、杭州等城市進行轉(zhuǎn)移，其結(jié)果就是2019年廣州、深圳、杭州常住人口流入位列前三（常住人口流入都在40萬以上）！沒有足夠人才支撐的上海很難支撐得起其產(chǎn)業(yè)升級和發(fā)展。說到底，國內(nèi)城市之間還是競爭關(guān)系。樓市是政策市，也是資本市，更是人口市！毫無疑問，上海在這幾個方面具備得天獨厚的條件。自從前段時間上海放開落戶門檻，允許交大、同濟、復(fù)旦、華東師大四所高校的應(yīng)屆本科碩士畢業(yè)生可直接落戶后，大量的受訪者表示在上海、廣州、深圳、杭州等城市中間會優(yōu)先選擇上海落戶定居。畢竟在長三角一體化、臨港自貿(mào)新片區(qū)、科創(chuàng)板、中國進出口博覽會等利好下上海的樓市持續(xù)看好是一種必然。

　　上海居住證

　　過去我一直在強調(diào)一個觀點“買房就是選擇城市”，未來究竟要在哪個城市發(fā)展？哪個城市定居？這個是每一個人都需要仔細考慮的問題，不過毫無疑問對于絕大多數(shù)剛畢業(yè)的大學(xué)生來說，北上廣深還是優(yōu)先選擇的城市。北京近幾年一直在進行產(chǎn)業(yè)外遷，落戶門檻始終沒有放寬，作為同級別的上海一旦放寬了落戶條件，對于絕大多數(shù)年輕人的吸引力還是比較大的。

　　近3年來上海新建商品房同比價格走勢圖

　　區(qū)域發(fā)展不平衡的問題還會在較長一段時間內(nèi)存在，上海這樣的一線城市對于人們落戶的吸引力要遠遠大于其他城市，這個情況也會長期存在。雖然目前我們意識到區(qū)域發(fā)展不平衡、城市之間發(fā)展不平衡的問題，但是說句實話要想真正解決好很難。上海這樣的城市對于全國資源、人才、產(chǎn)業(yè)、資本等的吸引力還是巨大的。以我身邊發(fā)生的例子為例，近幾年我所在的省會城市雖然也在不斷加大對上海、長三角地區(qū)招商引資的力度，但是效果寥寥甚至還發(fā)生了本地企業(yè)外遷到上海的情況。為何會發(fā)生這樣的問題？原因就在于國內(nèi)多數(shù)城市與上海的差距已經(jīng)是全方位的，不是時間能夠彌補的。近3年來上海新建商品房市場經(jīng)歷了平淡，但是從2019年開始逐步復(fù)蘇已經(jīng)是事實，上海這樣的城市能夠買房還是早買得好。2016年上海先后出臺“325新政”、“滬六條”等調(diào)控措施來讓樓市降溫，效果很明顯在有一段時間上海的新建商品房價格甚至出現(xiàn)了微跌！只不過伴隨著調(diào)控稍微放松，房價回溫就是必然。從2020年4月份后上海的新建商品房開始同比上漲，截止到9月份這個同比增速達到4.5%！這個在全國來說已經(jīng)屬于中等水平。

　　外籍人士在上海購房也司空見怪

　　前段時間韓國首爾發(fā)生的民眾哄搶商品房事件相信大家都看到過，為何首爾會發(fā)生這樣的情況？原因就在于首爾聚集了韓國20%以上是人口、產(chǎn)業(yè)、資源和資本！幾乎是個人都知道首爾的房價跌不了，那么一旦市場形成這樣的認知，無論從哪里吹過來一陣房價要漲風(fēng)都有可能引起哄搶。上海從某些方面來說與首爾有些類似，在長三角地區(qū)幾乎是一家獨大。用一位朋友的話來說“國內(nèi)如果上海要搶人，幾乎沒有城市能夠掙得過”。

　　近10年來上海住宅商品房銷售面積走勢圖

　　上半年上海土地出讓金收入就高達1350.5億元，上海土拍市場火熱是引起房地產(chǎn)市場震動的主因。雖然說地方加大土拍力度并不一定代表樓市火熱，但是無論是從市場宣傳還是老百姓的理解來看，土拍火熱一定伴隨著房價大漲。這個就是基本是市場邏輯，加上2020年疫情影響下上海又一次肩負起了經(jīng)濟振興和轉(zhuǎn)型的使命，各種利好頻出必然引起資本和市場的注意。2016年房產(chǎn)調(diào)控后，上海的住宅商品房銷售面積就接近“腰斬”從年銷售2000多萬平方米下降到1300多萬，近5年的調(diào)控確實壓制了不少購房需求。到今年為止上海2016年限購要求社保年限5年正好期滿，可以說也變相釋放了部分購房需求?？梢哉f如果沒有2020年的這場疫情或許上海的樓市調(diào)控還是會繼續(xù)下去，放寬落戶也基本不會發(fā)生，只不過市場變化就是這么“任性”。樓市回溫不怕，最怕是市場形成一種共識，上海需要打破這種認知。人才引進、放寬落戶條件與放松房地產(chǎn)調(diào)控是兩回事。通過人才引進的方式來為限購打破個“口子”，其實并不是上海的專利。早在2017年的時候中部的武漢、鄭州、長沙等省會城市都通過人才引進的方式來放寬限購，但是從實際情況來看人才引進對于房價的影響還是微乎其微的。導(dǎo)致大城市短時間房價大漲的關(guān)鍵因素其實還是資本，資本對于市場的判斷。

　　堅持房住不炒

　　綜上，上海樓市“翻紅”從個人理解來看幾乎是一種必然。對于上海這樣一個沉寂了大量資本和潛在購房需求的城市來說，一個“口子”帶來的影響就值得警惕。我這里不是反對上海人才引進，只不過需要通過某種信號讓市場意識到“房產(chǎn)調(diào)控并沒有放松”，千萬不要讓市場形成一種共識“房價要漲”。各位覺得呢？歡迎在下方留言參與討論。原創(chuàng)不易未經(jīng)允許不得隨意轉(zhuǎn)載，喜歡的朋友可以點贊、關(guān)注勇談樓市壹貳叁，更多優(yōu)質(zhì)內(nèi)容繼續(xù)貢獻中。近期在參加今日頭條舉辦的#2020生機大會#，大家記得投票助力哦。

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