摘要：對熱衷土地炒作的二級市場“炒家們”而言，順絡(luò)電子以83萬元/畝拿下了味之素公司閑置十多年的土地，可能不是個“好兆頭”。但是，對一心謀求發(fā)展的實(shí)體企業(yè)來說，卻是利好消息。

最近，百億級產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目順絡(luò)電子在松江區(qū)順利落地，這是全國第二例工業(yè)用地節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓成功案例。而全國首個成功案例――正泰啟迪智電港項(xiàng)目，也在上海松江實(shí)現(xiàn)。

“通過使用節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓的方式，順絡(luò)電子在短時間內(nèi)以83萬元/畝（使用期限剩余36年），拿下了味之素公司閑置十多年的土地。在土地二級市場上，至少需要以左邊400-右邊500萬/畝才能拿下土地。在土地一級市場，起碼需要一年以上時間。”一手負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的松江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總經(jīng)理顧軍認(rèn)為，在上海產(chǎn)業(yè)用地逼近“天花板”的形式下，這種創(chuàng)新模式不僅能提高存量土地資源配置效率，還對破解“園中園”管理無序、土地二級市場地價“炒作過熱”等問題有幫助，具有復(fù)制推廣價值。

“節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓這種創(chuàng)新模式是在新形勢下，對城市土地利用的一種創(chuàng)新。存量產(chǎn)業(yè)用地通過要素流動，既提高了單位面積的產(chǎn)出率和經(jīng)濟(jì)密度，又降低了企業(yè)生產(chǎn)和時間成本，還有利于平衡二級市場的有效供給。同時，這樣的制度性創(chuàng)新和基層生動實(shí)踐，也助力優(yōu)化上海的營商環(huán)境?！鄙虾Ｊ猩缏?lián)黨組書記、專職副主席權(quán)衡說。

百億級產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地，遇到土地難題

“要不是松江區(qū)更看重能持續(xù)下蛋的母雞（實(shí)體產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目），而不是只能一次性消費(fèi)的公雞（地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目），我們也拿不到這塊土地?！表樈j(luò)電子公司產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人黃新難掩喜悅。想在“寸土寸金”的上海，以相對低廉的價格，拿下連片的整塊產(chǎn)業(yè)用地，著實(shí)不易。

去年，順絡(luò)電子股份有限公司與松江區(qū)簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。根據(jù)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議協(xié)議，擬于未來十年內(nèi)，在松江區(qū)投資超過百億元建設(shè)亞太區(qū)總部以及先進(jìn)制造基地，打造長三角地區(qū)汽車電子、精細(xì)陶瓷、5g通訊以及物聯(lián)網(wǎng)先進(jìn)制造領(lǐng)域的新高地。

眼看百億級的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目即將投資落地，但就在“臨門一腳”時，出現(xiàn)了波折：順絡(luò)電子項(xiàng)目需要足足89畝的整塊土地，又要盡快拿地投產(chǎn)，一時間難以滿足這樣的要求。

“一般情況下，新出讓的土地配指標(biāo)要等上一年半載，才能走完程序。為同時滿足企業(yè)盡快拿地投產(chǎn)和整塊土地出讓的要求，我們又一次采用了節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓的方式，將味之素公司閑置的89畝節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓，推動順絡(luò)電子項(xiàng)目投產(chǎn)落地，成為全國第二例節(jié)余土地分割成功案例。”松江區(qū)服務(wù)企業(yè)的“金牌店小二”張磊說。

據(jù)了解，味之素公司是一家在松江區(qū)經(jīng)營多年的知名日資食品企業(yè)。早年間，企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營需要，在松江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)拿下了178畝土地，但其中89畝土地一直沒有開發(fā)利用。目前，味之素公司在短期內(nèi)也沒有擴(kuò)大經(jīng)營，開發(fā)利用閑置土地的打算，因此有意愿將節(jié)余的工業(yè)用地分割轉(zhuǎn)讓，補(bǔ)充公司現(xiàn)金流。

“將順絡(luò)電子這樣的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目招進(jìn)來以后，我們就得想方設(shè)法保證它盡快落地，這也是上海速度和營商環(huán)境的體現(xiàn)。為此，我們再次研究使用能夠大幅縮短土地供給時間的節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓模式?！鳖欆娬f。

松江區(qū)委書記程向民表示，要實(shí)現(xiàn)安商，就得有實(shí)招。“在產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地過程中，為解決企業(yè)困難，我們積極進(jìn)行節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓等創(chuàng)新實(shí)踐，加快土地二次開發(fā)，實(shí)現(xiàn)‘架枝結(jié)果’。”

探索實(shí)踐工業(yè)用地分割轉(zhuǎn)讓這種新模式，并不簡單。順絡(luò)電子項(xiàng)目已是松江區(qū)第二次“操刀”，利用節(jié)余土地，進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓。這種模式還改變了一直以來土地出讓都需要整塊進(jìn)行，更為人性化。

“不同于常規(guī)國有用地收儲出讓模式，工業(yè)用地節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓的方式?jīng)]有先例參照。上海市規(guī)劃國土資源局曾制定頒布過相關(guān)政策，國務(wù)院也曾專門發(fā)文，鼓勵各地試點(diǎn)探索完善這種模式。因此，我們根據(jù)文件精神和區(qū)域?qū)嶋H情況，小心翼翼地進(jìn)行摸索，最后制定了《松江區(qū)工業(yè)用地節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓暫行辦法（試行）》。”松江區(qū)土地儲備中心收購儲備科科長徐軍校說。

《松江區(qū)工業(yè)用地節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓暫行辦法（試行）》中顯示，節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓是通過出讓、依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的工業(yè)用地，在滿足原土地權(quán)利人自身需要后節(jié)余的尚未開發(fā)的土地，在不改變土地用途的情況下，原土地權(quán)利人可向所在地鎮(zhèn)、街道、開發(fā)區(qū)申請節(jié)余工業(yè)用地分割轉(zhuǎn)讓。

為破解低產(chǎn)出“園中園”問題，打開了思路

工業(yè)用地節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓，首個“吃螃蟹”的正泰電氣公司早在多年前便落戶上海松江，是國內(nèi)工業(yè)電器和新能源領(lǐng)域的領(lǐng)軍企業(yè)。因?yàn)槠鸩皆纾鋾r上海郊區(qū)產(chǎn)業(yè)用地也遠(yuǎn)沒有達(dá)到瓶頸，因此正泰電氣公司曾多次大手筆拿地，僅閑置土地就近千畝。

多年來，這近千畝閑置土地如何處理？與諸多企業(yè)相似，正泰電氣也選擇做起了“園中園”生意，招企業(yè)入駐，自身兼職園區(qū)管理。但作為電氣領(lǐng)域的頭部公司，園區(qū)管理不是正泰電氣所長，早有意通過處理閑置土地資源，引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴，“甩掉包袱”實(shí)現(xiàn)共贏。

此時，依托清華大學(xué)，園區(qū)運(yùn)營領(lǐng)域的“大?！眴⒌峡毓陕鋺羲山?。在上海產(chǎn)業(yè)用地“天花板”的情況下，雖然啟迪控股手握大量優(yōu)質(zhì)企業(yè)資源，但卻只能困居在66畝的“鴿子籠”中，不能施展拳腳。

“2017年，在松江區(qū)政府的牽橋搭線下，正泰電氣與啟迪控股達(dá)成了共識，聯(lián)合開發(fā)正泰啟迪智電港項(xiàng)目：正泰電氣公司依靠在電氣和新能源領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，拿出位于松江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的1350畝土地進(jìn)行節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓；啟迪則綜合運(yùn)用其清華背景資源、多元產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域和開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，出資拿下土地共同開發(fā)?！闭﹩⒌现请姼垌?xiàng)目的開發(fā)報建經(jīng)理王景仁說，目前項(xiàng)目即將竣工，已有一批智能電網(wǎng)、智能電氣相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群入駐，并將正泰公司現(xiàn)有工廠局部改造為智能工廠示范區(qū)。

在上海全市范圍內(nèi)，一些低產(chǎn)出的“園中園”、“廠中廠”都存在產(chǎn)業(yè)混亂、管理缺位、層層轉(zhuǎn)租現(xiàn)象嚴(yán)重等問題。部分“園中園”和企業(yè)純粹以做“二房東”賺取租金為目的，拿到地后再提價投入租賃市場賺快錢。更為嚴(yán)重的是，從二房東那里獲得用地的企業(yè)往往是不符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、效益差的企業(yè)，影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

“在沒有節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓模式前，很多的閑置用地要么空著、要么沒有規(guī)劃的亂建。因?yàn)闆]有一個公平公開的交易市場，只能通過私下交易，對園區(qū)的產(chǎn)業(yè)把控帶來未知風(fēng)險，也造成了交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)流失。此外，私下交易還無形中推高土地價格，間接增加了實(shí)體企業(yè)的制造成本?！鳖欆娬f。

通過節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓模式完成的正泰啟迪智電港項(xiàng)目和順絡(luò)電子項(xiàng)目，為上海市鎮(zhèn)街道層級改造落后“園中園”提供了范本，打開了思路。

平抑土地二級市場“虛火”，有助于土地高質(zhì)量利用

順絡(luò)電子順利拿地投產(chǎn)這件事對土地二級市場來說，猶如向平靜的湖面投下了一塊石子，激起一池漣漪。

長期以來，以市場主體之間轉(zhuǎn)讓、出租、抵押為主的土地二級市場經(jīng)常處于自發(fā)分散狀態(tài)，存在著交易規(guī)則不健全、交易信息不對稱等問題，熱衷于“擊鼓傳花”式的土地炒作，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)用地“虛火旺”，價格居高不下。

經(jīng)常與土地二級市場打交道的王景仁直言不諱地說，目前二級市場“炒作”氛圍濃，仍有不少“鉆政策空子”賺錢的路子?！岸壨恋厥袌鲇捎谌狈ΡO(jiān)管和約束，一直處于‘野蠻生長’狀態(tài)。比如同樣的產(chǎn)業(yè)類用地，在一級市場賣價是100萬元每畝，到了二級市場翻數(shù)倍至四五百萬元，愿意接盤者仍大有人在，原因何在？就在于這些在二級市場拍到土地的人打擦邊球，美其名為建造研發(fā)樓宇，實(shí)質(zhì)卻進(jìn)行商務(wù)辦公樓宇開發(fā)和租賃。與產(chǎn)業(yè)用地相比，商辦用地起拍價就在500萬以上，成交價過千萬是司空見慣的?！?/p> 　　

在土地二級市場中，產(chǎn)業(yè)用地因價格過高，遠(yuǎn)超出一般性實(shí)體企業(yè)能夠承受的拿地成本，從而導(dǎo)致要素流通不暢，存量土地資源配置效率較低，打擊實(shí)體企業(yè)積極性，難以滿足經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的需要。

因此，對熱衷土地炒作的二級市場“炒家們”而言，順絡(luò)電子以83萬元/畝（使用期限剩余36年）拿下了味之素公司閑置十多年的土地，可能不是個“好兆頭”。

但是，對一心謀求發(fā)展的實(shí)體企業(yè)來說，卻是利好消息。從順絡(luò)電子這個產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生的效益來看，這種新的產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓模式，確實(shí)實(shí)現(xiàn)了多贏：順絡(luò)電子公司成功以新出讓區(qū)域產(chǎn)業(yè)類用地價格，拿下89畝整塊土地，并得以迅速開工投產(chǎn)；味之素公司將原本閑置的工業(yè)用地出讓，既盤活了存量資產(chǎn)，又獲得了土地升值的收益，對企業(yè)現(xiàn)金流形成有益補(bǔ)充；政府則盤活了存量閑置土地，實(shí)現(xiàn)了土地資源的優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，并讓大型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目得以順利落地。

“目前上海土地二級市場‘過熱’除了炒作因素以外，還在于供求不平衡。于上海而言，一旦推廣復(fù)制節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓模式，就會有大量存量土地再次流通利用，緩解供求失衡的現(xiàn)狀，從而降低地價?！睓?quán)衡說。

專家指出，一直以來，土地二級市場的發(fā)展都滯后于經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。隨著土地資源約束的驅(qū)緊和經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型的深入，需要更多諸如節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓這樣的基層實(shí)踐創(chuàng)新，才能發(fā)揮好二級市場對土地資源的優(yōu)化配置作用，促進(jìn)土地利用由外延式粗放擴(kuò)張向內(nèi)涵式集約發(fā)展轉(zhuǎn)變，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展。

姜輝輝張哲倫蔡斌攝企業(yè)供圖、松江區(qū)供圖來源:上觀新聞

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