作者?|小宇宙分隊(duì)???主編?|付慶榮
頭圖來源?|視覺中國
城由市而興起，商業(yè)繁華離不開城市興盛。本系列，以城市視角，呈現(xiàn)商業(yè)存/增量、商圈更迭、商場(chǎng)調(diào)改等多維數(shù)據(jù)及鮮活案例，挖掘城市商業(yè)潛力。
此篇為，2022城市商業(yè)力排行榜-總篇。
在《中世紀(jì)的城市》，學(xué)者皮雷納看到了“商業(yè)與城市的正相關(guān)性”——商業(yè)繁榮則城市興起，商業(yè)凋敝則城市衰敗。
千百年后，當(dāng)奧密克戎流竄在全球近1.3萬個(gè)城市間時(shí)，這種正相關(guān)性被具象化了。
從武漢、深圳到上海，“封城”一次，商業(yè)停擺一次，時(shí)間有長短，范圍有大小。被禁住的人潮，突然間消失在街頭巷尾，消失在商場(chǎng)影院。蕭殺、寂寥的空氣，籠罩在城市上空。
不過是，不同的城市所具備的復(fù)原力有強(qiáng)有弱，而與之直接相關(guān)的因素之一，是背后鮮明對(duì)比的商業(yè)力。
在凸顯、放大的不確定性中，每座城市都需要重新審視自己的價(jià)值與商業(yè)之間的關(guān)系，重新理解商業(yè)力之變映射的時(shí)代機(jī)遇與挑戰(zhàn)。
歷經(jīng)一年多打磨，贏商tech與中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)共同發(fā)起并確立了“城市商業(yè)綜合評(píng)價(jià)指南”團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)，以“商業(yè)力”指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)城市商業(yè)繁榮程度，全面發(fā)掘城市發(fā)展?jié)摿ΓⅢw洞見未來新商機(jī)。
具體看，城市商業(yè)力是基于城市商業(yè)的廣度、高度、質(zhì)量，對(duì)城市商業(yè)發(fā)展繁榮程度進(jìn)行評(píng)價(jià)的綜合性指標(biāo)，包含城市商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)、城市商業(yè)規(guī)模、城市商業(yè)檔次、城市商業(yè)活躍度以及城市商業(yè)潛力五大一級(jí)維度。
《城市商業(yè)力排行榜》則是基于上述維度對(duì)國內(nèi)368座城市綜合測(cè)評(píng)后形成的城市排名結(jié)果。排名越高，城市商業(yè)整體發(fā)展程度越好。
相較2021年，今年入圍商業(yè)1線的城市，依舊是上海、北京、深圳、成都、廣州、重慶，但排名有變——成都被深圳擠出了TOP3。
商業(yè)準(zhǔn)1線城市中，南京、鄭州、佛山排名均有下滑，武漢、天津、長沙、寧波齊刷刷升格了。反差明顯的是，沈陽直接掉到了商業(yè)2線城市陣營，而長沙勇猛上位替補(bǔ)。
綜合排名有變之外，在商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)、規(guī)模、檔次、活躍度及潛力這些微觀維度上，368座城市所處的位置大有差別，且呈現(xiàn)出一些或驚喜、或意外的發(fā)現(xiàn)。
時(shí)不時(shí)截胡上海首店的成都，雖被深圳擠出來TOP3，但城市商業(yè)潛力卻更勝一籌；
連續(xù)2年穩(wěn)穩(wěn)站在TOP9之位的蘇州，卻在城市商業(yè)檔次TOP10中，直接墊底；
一直扎在商業(yè)2線陣營的青島，竟可以在商場(chǎng)客流密度TOP10城市排第四；
靠著免稅在商業(yè)圈一炮而紅的海口，則是闖入了購物中心人氣活躍度TOP10；
……
深圳登上中國商業(yè)第三城，
掉隊(duì)的成都反彈力UP
在《2022城市商業(yè)力排行榜》上，商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)、活躍度、檔次占優(yōu)的深圳，成功擠掉成都，晉升為中國商業(yè)第三城。
這一變化，雖有意外，卻見合理。2021年，深圳GDP破3萬億元，全國第三，僅次于上海的4.3萬億、北京的4萬億。
經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)再上層樓，交通暢達(dá)度躍升。至2021年底，深圳市軌道交通運(yùn)營線路（含有軌電車）13條，交通線網(wǎng)密度（行政區(qū)面積測(cè)算）0.22公里/平方公里，連續(xù)多年全國第一。另據(jù)《深圳市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃(2016—2035)》遠(yuǎn)景，深圳全市軌道共33條線路，包括市域快線9條，普線24條。
以經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、暢達(dá)交通為底，深圳的商業(yè)在2021年呈大爆發(fā)之狀。一方面，新mall涌現(xiàn)，全年3萬㎡以上開業(yè)購物中心+獨(dú)立百貨增量超200萬㎡，其中不乏萬象前海、龍崗萬達(dá)廣場(chǎng)、前海卓悅INTOWN等明星之作。
另一方面，高檔次首店蜂擁而來。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這年深圳引入的品牌首店270家，同比上升178%。深圳萬象城、深圳灣萬象城、萬象天地、福田COCOPark、卓悅中心們，均為名副其實(shí)“首店收割機(jī)”。
對(duì)照之下，常年身居網(wǎng)紅城市之首的成都，2021年交出的商業(yè)成績單，微現(xiàn)乏力。這年，其3萬㎡以上開業(yè)購物中心+獨(dú)立百貨增量不足120萬㎡，同比出現(xiàn)負(fù)增長。
此外，在商業(yè)活躍程度、商業(yè)檔次較深圳亦顯劣勢(shì)。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年，成都的購物中心客流指數(shù)、商圈客流指數(shù)均低于深圳；另在商業(yè)檔次上，成都中高檔及以上項(xiàng)目體量占比、品牌數(shù)量占比分別為12.5%、23.4%，而深圳對(duì)應(yīng)的數(shù)字為19.0%、26.9%。
靜態(tài)基本面上，2021年成都的商業(yè)力確實(shí)打不過深圳，但其待發(fā)的潛力值得被看見。在《2022城市商業(yè)力排行榜》商業(yè)潛力TOP10城市中，成都排在第二，而深圳則處在第四。
據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，成都2022-2023年擬開業(yè)購物中心&獨(dú)立百貨（≥3萬㎡）增量超250萬㎡，是核心商業(yè)潛力TOP10城市中最多的。分批落地的新mall中，既有萬象天地、SKP這樣的重奢型新秀，也有煥新而來的舊改玩家們。
潮流更迭，新老商圈交替。處在成都核心地帶的鹽市口商圈、春熙路商圈，不斷有老商場(chǎng)退出。今年上半年，位于鹽市口商圈的新世界百貨閉店，位于春熙路商圈的伊勢(shì)丹宣布年底關(guān)店。
與此同時(shí)，茂業(yè)百貨——鹽市口商圈內(nèi)首個(gè)拆除并連同相鄰城市舊改項(xiàng)目打造大型城市綜合體、財(cái)富中心、仁恒置地廣場(chǎng)都已開啟了升級(jí)改造之路，成都商業(yè)強(qiáng)韌的潛力各種可見。
另從品牌端來看，成都商業(yè)后勁力足，一大明證是其持續(xù)在線的連鎖、頭部品牌吸附力，特別是首店品牌。公開數(shù)據(jù)顯示，成都首店數(shù)量連年遞增。2018年200家、2019年473家、2020年386家，至2021年達(dá)801家，同比增速107.5%。
現(xiàn)在，成都商業(yè)步伐還在加速，在時(shí)間的作用之下，再次逆襲上位或是大概率事件。
沈陽降級(jí)至商業(yè)2線，
青島商場(chǎng)客流密度全國第四
拼盡全力，穩(wěn)住商業(yè)江湖之位，是368座城市共識(shí)中的奮斗目標(biāo)。但，不進(jìn)則退的鐵律之下，總有掉隊(duì)者存在。
在《2022城市商業(yè)力排行榜》上，從商業(yè)準(zhǔn)1線陣營降級(jí)至商業(yè)2線的沈陽，無疑是個(gè)反面典型。
依次擺開5大測(cè)評(píng)維度，沈陽相較“補(bǔ)位者”長沙，僅有商業(yè)檔次略微占優(yōu)，而其余指標(biāo)都有不足。商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)上，2021年沈陽GDP總量7249.7億元，按可比價(jià)計(jì)算同比增7%，而此前與其同處商業(yè)準(zhǔn)1線城市的伙伴城市，早已是萬億GDP玩家。后來居上的長沙2021年GDP則是站上1.3萬億元新臺(tái)階。
人口潛力上，據(jù)2021年末主要城市常住人口與增量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，東北地區(qū)人口流失現(xiàn)象非常嚴(yán)重。即便身著“東北最大城市”標(biāo)簽，沈陽人口增長十分有限，從2020年907.3萬增長到2021年911.8萬人，想做“千萬人口”之城依舊是個(gè)夢(mèng)。
涌動(dòng)人潮的缺失，遇上大環(huán)境消費(fèi)冷卻，從根本上限制了沈陽商業(yè)活躍度、及商業(yè)潛力爆發(fā)。2021年，沈陽3萬㎡以上開業(yè)購物中心增量56萬㎡，增速7.4%，增量、增速相比2020年相對(duì)持平；而長沙對(duì)應(yīng)商業(yè)項(xiàng)目的增量、增速均大幅提升。
另從客流表現(xiàn)看，2021年，沈陽樣本商場(chǎng)的日均客流為105萬，同比上年略升，但客流密度則下滑至0.13人/㎡。在這點(diǎn)上，常年處在商業(yè)2線陣營的青島，力壓商業(yè)準(zhǔn)1線的西安、鄭州、天津、佛山、寧波及長沙，沖上日均客流量TOP10榜單。
若將對(duì)比維度聚焦到客流密度上，會(huì)發(fā)現(xiàn)：青島可以排到全國第四，僅次于北京、深圳、上海，高于廣州和成都。
青島，作為國際性海港和區(qū)域性樞，商業(yè)的國家化和超前性遠(yuǎn)超山東的其他城市。2021年，青島的GDP位列全國13位，超過了南方多個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。
2020年疫情后，青島的零售商業(yè)市場(chǎng)仍舊沒有停止飛速前進(jìn)的腳步，商業(yè)體量和人均商業(yè)面積仍舊位居全省第一。
而其在2021年表現(xiàn)出的高商業(yè)活躍度，與城市中多個(gè)人氣mall的強(qiáng)客流聚合力、運(yùn)營力密切相關(guān)。如青島海信廣場(chǎng)，2021年優(yōu)化了高奢品牌組合，擴(kuò)建了沿澳門路原有立面和屋頂1至5層，全年銷售額達(dá)65.5億元，同比增長40%。
2020年開業(yè)的青島世茂52+商場(chǎng)，受到高新區(qū)、城陽白沙灣片區(qū)及北岸城區(qū)人的追捧，開業(yè)1年累計(jì)客流量突破500萬人次，開業(yè)率保持在95%左右。
需要警惕的是，進(jìn)入疫情第三年，青島商業(yè)開啟“空鋪”危機(jī)預(yù)警。據(jù)贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，疫情三年來，雖然青島購物中心新增品牌數(shù)量一直呈遞增狀態(tài)，但購物中心出租率早在2020年便降到冰點(diǎn)，即使在2021年有所回升，但顯然未能恢復(fù)到疫情前水平。
疊加著日趨白熱化的存量競爭，如何穩(wěn)住客流，是擺在青島的商場(chǎng)們前面的一大現(xiàn)實(shí)困境。而這或改寫這座城市在2023年榜單的名次。
南京、蘇州人均項(xiàng)目體量全國前三
商業(yè)檔次墊底TOP10
“全國哪座城市人均購物中心面積最多？”關(guān)于這個(gè)問題的答案，那必然是上海，2021年對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)是1.15㎡。緊跟魔都兄弟步伐，南京、蘇州成功拿下第二、第三名，對(duì)應(yīng)的數(shù)字分別為1.14㎡、1.10㎡。
可在城市商業(yè)檔次這一PK臺(tái)上，南京、蘇州卻敗下陣來了，在TOP10的行列中直接墊底。其中，南京的核心商業(yè)檔次指數(shù)、核心品牌指數(shù)分別為8.92、8.94；而蘇州則更低，分別為8.85、8.96。
具體看，在核心商業(yè)檔次對(duì)比圖上，2021年，蘇州中高檔及以上項(xiàng)目體量比例僅為5.7%，為TOP20城市最低值，還不及北京的1/3。
據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，蘇州近200個(gè)商場(chǎng)中，僅有蘇州美羅商城、蘇州比斯特購物村算是高檔mall，奢侈品相對(duì)集中。美羅商城開業(yè)于2009年，場(chǎng)內(nèi)奢侈品牌為14個(gè)，其中頂奢品牌有LV、PRADA、Gucci、Cartier、MaxMara；輕奢梯隊(duì)則以Céline、Tiffany&Co.等。比斯特購物村奢侈品牌為34個(gè)，以輕奢和中奢為主。
此外，有8個(gè)中高端項(xiàng)目，且并沒有形成聚集商業(yè)效應(yīng)，而是分散于姑蘇、吳中、常熟、張家港。
另有不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，蘇州下半年計(jì)劃入市16個(gè)購物中心中，無定位“高奢”的項(xiàng)目，且中高檔及以上項(xiàng)目占比數(shù)也不高。
但從購物中心品牌門店看，中高檔項(xiàng)目占比表現(xiàn)平平的南京，中高檔及以上品牌門店占比卻高達(dá)23.1%，僅低于深圳、北京和上海。
南京，常年在網(wǎng)紅城市之爭中聲浪微微，是個(gè)“有錢”的實(shí)力派。2021年，南京人均社零8.48萬元，超越“北上廣”位列全國第一，成為全國唯一一個(gè)人均社零超過8萬元的城市。
坐擁“中華第一商圈”新街口，避開上海及其所輻射的蘇錫常經(jīng)濟(jì)圈，新街口主攻區(qū)域是南京本地、蘇北及安徽沿江經(jīng)濟(jì)帶，客群基數(shù)大。
商圈內(nèi)的四大金剛——德基廣場(chǎng)、中央商場(chǎng)（新街口店）、金鷹中心及新百——撐起了南京的貴氣，也成為中高檔、奢侈品牌扎堆集結(jié)之地。據(jù)贏商網(wǎng)此前報(bào)道，超95%一線奢侈大牌均已進(jìn)駐德基廣場(chǎng)。
此外，在“首店＋經(jīng)濟(jì)”政策引領(lǐng)下，南京全市消費(fèi)場(chǎng)景煥新升級(jí)，進(jìn)一步提升了商業(yè)吸引力和輻射力。2021年，引進(jìn)品牌首店175家，同比增幅70%以上。其中，全球旗艦店2家、全國首店14家、江蘇首店70家，高層級(jí)首店占比過半。
行至2021年，南京已引進(jìn)首店154家，數(shù)量位居全省第一；新增國際品牌首店占比40％，高于一線城市均值21％。各類首店品牌落戶南京數(shù)量快速增長，高層次、高能級(jí)首店加速聚集。
照此發(fā)展，往后南京的中高檔品牌門店占比還將繼續(xù)向上走。而陷于高端mall缺位困境中的蘇州，在等待香港置地以“精奢商業(yè)綜合體”中環(huán)來打開一個(gè)新切口。
當(dāng)然，除了上述重點(diǎn)點(diǎn)名的城市外，《2022城市商業(yè)力排行榜》上還活躍著各類形形色色的城市，它們呈現(xiàn)的商業(yè)色板或趨同，或迥異。
但無論特征有何異同，它們都遵循著一個(gè)基本定律：好的城市商業(yè)，應(yīng)該是有秩序的、富有變化的，同時(shí)又貼近自然。
而屬于一座城市真正的勝利，則根本上離不開商業(yè)的如夢(mèng)繁華。
