北京房地產(chǎn)“3·17新政”，是近幾年全國(guó)樓市調(diào)控的主要標(biāo)志，現(xiàn)在已經(jīng)三年過(guò)去了。3月17日，貝殼研究院復(fù)盤了這3年政策和市場(chǎng)的互動(dòng)關(guān)系，從而找出了六大規(guī)律。其中包括，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的韌性、人才政策不會(huì)改變市場(chǎng)原有走勢(shì)等。

規(guī)律1：

核心區(qū)域的價(jià)值難以替代

貝殼研究院指出，調(diào)控后城市不同的區(qū)域價(jià)格出現(xiàn)分化。新區(qū)在規(guī)劃初期房?jī)r(jià)漲勢(shì)好，但調(diào)控后，投資性需求被遏制，而這些區(qū)域發(fā)展不充分、配套不完善，并不被自住需求所青睞，房?jī)r(jià)回調(diào)幅度較深。如北京的通州區(qū)，調(diào)控后3年累計(jì)跌幅已經(jīng)超過(guò)20%。

與此相反，城市的核心區(qū)域在市場(chǎng)調(diào)整期價(jià)格下跌幅度相對(duì)較小。北京的西城、海淀等配套完善、教育資源優(yōu)質(zhì)的區(qū)域，房?jī)r(jià)跌幅相對(duì)較小。天津的濱海新區(qū)二手房成交均價(jià)累計(jì)跌幅達(dá)22%，而核心的和平區(qū)僅8%。

實(shí)際上，地段對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)，還是從居民購(gòu)房角度而言，選址都非常重要。區(qū)位一旦決定，也就決定了其擁有的城市資源的優(yōu)劣，從而決定了房子的賣點(diǎn)、房?jī)r(jià)的高低。

規(guī)律2：

低品質(zhì)低價(jià)盤抗風(fēng)險(xiǎn)能力差

貝殼研究院指出，在調(diào)控后的市場(chǎng)下行期，不同品質(zhì)住房的價(jià)值韌性差異顯現(xiàn)出來(lái)。低總價(jià)盤跌幅更明顯，而高總價(jià)盤相對(duì)更抗跌，甚至逆勢(shì)上揚(yáng)。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度相比2017年一季度，北京300萬(wàn)以下樓盤累計(jì)降幅達(dá)11.8%，而750萬(wàn)以上的樓盤，累計(jì)降幅則為4.6%。上海市場(chǎng)也不例外，300萬(wàn)以下樓盤累計(jì)降幅達(dá)14.2%，而1000萬(wàn)以上的樓盤，反而上漲了6.2%。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂指出，房屋總價(jià)與其自身品質(zhì)及配套品質(zhì)掛鉤，未來(lái)，低品質(zhì)盤價(jià)值將受到考驗(yàn)。

規(guī)律3：

政策具有連續(xù)性和穩(wěn)定性

貝殼研究院指出，即使調(diào)控之下地方政府財(cái)政承壓，新冠肺炎疫情對(duì)市場(chǎng)的沖擊很大，但政策沒有、未來(lái)也不會(huì)重走“刺激”的老路。

實(shí)際上，2018年下半年開始，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)普遍開啟下跌模式，2018年末2019年初，部分城市調(diào)整限價(jià)及搖號(hào)政策，多個(gè)二線城市推出放寬落戶及人才引進(jìn)政策。正當(dāng)市場(chǎng)以為調(diào)控政策要轉(zhuǎn)向時(shí)，2019年4月，住建部重申“房住不炒”的定位，對(duì)一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的6城進(jìn)行預(yù)警，5月又對(duì)房?jī)r(jià)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警。市場(chǎng)熱度較高的西安、蘇州分別于6月、7月升級(jí)了限購(gòu)、限售政策。

2019年下半年以來(lái)，全國(guó)多地出臺(tái)了放松特殊群體購(gòu)房限制及人才引進(jìn)等政策，但能引起市場(chǎng)大幅波動(dòng)的利好政策并沒有出現(xiàn)。

2020年年初，在新冠肺炎疫情影響下，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展受挫，一些意欲“救市”的政策如下調(diào)購(gòu)房首付比例、放開商住限購(gòu)等因與“房住不炒”的總基調(diào)不符而未能存續(xù)。

那么，地方政府財(cái)政緊張是否會(huì)導(dǎo)致調(diào)控放松？對(duì)此，許小樂指出，即便財(cái)政壓力巨大，但北京的調(diào)控政策并沒有改變。其他城市的邏輯也是一樣，房地產(chǎn)與地方政府財(cái)政收入之間的關(guān)系正在被淡化，房地產(chǎn)去工具化的意圖堅(jiān)決。

規(guī)律4：

房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的韌性

政策方向始終未變，那么3年調(diào)控有沒有讓市場(chǎng)變得低迷不振、房?jī)r(jià)大跌？數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的韌性。

從價(jià)格變化看，2017年上半年密集調(diào)控啟動(dòng)后，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)到2018年下半年才企穩(wěn)或下跌。貝殼研究院監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)24城房?jī)r(jià)中，2019年房?jī)r(jià)較2017年下跌的僅7個(gè)，除廊坊和上海的跌幅超過(guò)10%，其余城市跌幅在10%以下。調(diào)控實(shí)現(xiàn)了價(jià)格平穩(wěn)，并沒有使價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌。

盡管全國(guó)大范圍、大幅度的調(diào)控，但市場(chǎng)仍然保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2019年全年，住宅成交總面積18.9億平方米，較2016年增加2%。未來(lái)十年，我國(guó)仍有約2億的城鎮(zhèn)人口增量，另一方面，當(dāng)前我國(guó)戶均住房套數(shù)已超過(guò)1套，但總量充足難掩結(jié)構(gòu)性短缺，品質(zhì)時(shí)代下，消費(fèi)者對(duì)住得更好更加渴求。

規(guī)律5：

人才政策不會(huì)改變市場(chǎng)原有走勢(shì)

人口流動(dòng)意味著資本流動(dòng)，意味著創(chuàng)新力、消費(fèi)力和生命力持續(xù)供給城市。記者注意到，2019年，為吸引優(yōu)質(zhì)人口，百余城出臺(tái)了人才政策、超30個(gè)城市出臺(tái)了新的落戶政策。其中，成都、重慶、武漢政策力度較大，是人才吸引力最強(qiáng)城市。同時(shí)，大部分城市人才引進(jìn)政策補(bǔ)貼仍舊用于解決住房問題，其中，吉林、廈門、南通等多地開出超百萬(wàn)高補(bǔ)貼，寧波地區(qū)人才安家費(fèi)甚至高達(dá)800萬(wàn)元。

那么，人才引進(jìn)政策是否形成政策利好？貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，人才引進(jìn)政策并不能改變市場(chǎng)的原有走勢(shì)。以天津?yàn)槔?018年5月發(fā)布的海河英才計(jì)劃造成了短期市場(chǎng)成交的波動(dòng)，但對(duì)房?jī)r(jià)幾乎沒有帶來(lái)影響。

此外，成都、南京、武漢等城市表現(xiàn)類似，人才政策發(fā)布短期內(nèi)市場(chǎng)成交有所波動(dòng)，長(zhǎng)期回歸到調(diào)控與需求約束下的常態(tài)水平。

規(guī)律6：

只寬貨幣，不松信貸，對(duì)市場(chǎng)影響有限

在調(diào)控政策中，金融政策威力較大。那么，央行貨幣寬松是否會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)的升溫？

對(duì)此，許小樂表示，數(shù)據(jù)顯示，只要牢牢控制住信貸政策，比如認(rèn)房認(rèn)貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，貨幣寬松也不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成大的影響。

實(shí)際上，2018年以來(lái)，央行已累計(jì)執(zhí)行8次降準(zhǔn)操作，重點(diǎn)城市房貸利率在2019年以來(lái)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，但二手房成交量并沒有因?yàn)榻禍?zhǔn)而出現(xiàn)明顯波動(dòng)。

新京報(bào)記者張曉蘭制圖薛慧敏

編輯楊娟娟校對(duì)楊許麗

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