趙某以孩子上學(xué)為目的與李某簽訂房屋買賣合同，并約定10日內(nèi)完成原有全部戶口遷出，否則將支付違約金，卻因該房屋原有戶口未能遷出，“學(xué)區(qū)房”指標(biāo)被占用，導(dǎo)致趙某入學(xué)目的不能實(shí)現(xiàn)。趙某將李某告上法院，要求賠償。近日，三中院審結(jié)了這起房屋買賣合同糾紛案件，判處李某支付趙某違約金八十八萬元。

2015年4月14日，李某與趙某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，雙方約定李某將某“學(xué)區(qū)房”以880萬元價(jià)格出賣給趙某，且李某在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起10日內(nèi)完成原有全部戶口遷出手續(xù)。如因其自身原因未將涉案房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向趙某支付房屋總價(jià)款10%的違約金，并繼續(xù)履行全部戶口遷出義務(wù)。合同簽訂后，雙方依約履行合同。2015年6月1日，房屋所有權(quán)變更登記至趙某名下。

另查，2000年前后，馮某1和馮某2將戶口遷入該“學(xué)區(qū)房”，李某對此知情。中介公司業(yè)務(wù)員出庭作證稱，趙某在簽訂房屋買賣合同時(shí)就已告知李某其購買房屋是為了解決孩子上學(xué)問題，李某也曾承諾于2015年6月底將馮某2戶口遷出，但至今未能遷出。

一審法院法院經(jīng)審理后認(rèn)為，李某和趙某在合同中明確約定李某應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起10日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理完成原有全部戶口遷出手續(xù)?，F(xiàn)馮某1、馮某2的戶口沒有遷出，涉案房屋系“學(xué)區(qū)房”，現(xiàn)趙某的入學(xué)目的不能實(shí)現(xiàn)。依據(jù)左邊法律右邊和涉訴合同的規(guī)定，李某的行為構(gòu)成了違約。故判決李某于判決生效后十日內(nèi)給付趙某違約金八十八萬元。

一審判決作出之后，李某不服提起上訴，北京三中院經(jīng)審理認(rèn)為，李某在明知馮某1、馮某2的戶籍所在地在該“學(xué)區(qū)房”的情況下，仍然與趙某在合同中就戶口遷出和違約責(zé)任進(jìn)行了約定，應(yīng)就其在約定日期內(nèi)未履行約定義務(wù)的行為承擔(dān)違約責(zé)任。涉案房屋系“學(xué)區(qū)房”，趙某購買該房屋的目的為落戶入學(xué)，現(xiàn)因馮某1、馮某2的戶口未從涉案房屋內(nèi)遷出，導(dǎo)致買受人入學(xué)目的不能實(shí)現(xiàn)，故一審法院判決李某依照合同支付違約金并無不當(dāng)。據(jù)此，北京三中院判決駁回上訴，維持原判。

法官說法

根據(jù)《合同法》第八條規(guī)定，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有左邊法律右邊約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受左邊法律右邊保護(hù)?！逗贤ā返诹畻l規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。本案中，雙方在合同中對戶口遷移時(shí)間及違約責(zé)任作了明確約定，現(xiàn)李某因自身原因未如期將與該房屋相關(guān)的戶口遷出的行為構(gòu)成了違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，且涉案房屋系“學(xué)區(qū)房”，逾期遷戶直接導(dǎo)致趙某購房目的無法實(shí)現(xiàn)，故應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

法官建議

對于普通家庭而言，房屋買賣無疑是一件大事，對于購房人而言，不僅希望能夠順利實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過戶的目的，還希望購買到的房屋足夠“干凈”——不存在他人的戶口登記。然而實(shí)踐中，由于房屋買賣合同履行的時(shí)間較長，且涉及到諸多當(dāng)事人之間的配合義務(wù)，作為較為特殊的房屋，“學(xué)區(qū)房”的購買目的較為明顯，是為了子女上學(xué)使用，且該類房屋的價(jià)值也高于普通房屋。故此，如果出賣人未及時(shí)遷出戶口，將導(dǎo)致購買方的子女無法正常使用入學(xué)指標(biāo)，且將有可能為此承擔(dān)大額的違約賠償。在此，法官建議買受人應(yīng)依據(jù)相應(yīng)學(xué)校的入學(xué)政策，在合同中明確約定房屋對應(yīng)的學(xué)籍指標(biāo)歸買受人使用。如果因出賣人根本違約致使買房人購買“學(xué)區(qū)房”的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買受人有權(quán)要求解除合同，并要求賠償損失。另外，買受人也可在合同中明確約定，保留部分尾款作為遷移戶口的履約保證金，以敦促出賣人及時(shí)履行戶口遷移義務(wù)；同時(shí)也要提醒房屋的出賣人，一定要謹(jǐn)慎查明房屋上是否存在戶口登記，及時(shí)履行遷出的義務(wù)，如果明知“學(xué)區(qū)房”的指標(biāo)使用對購買人造成重要影響的，切勿占用，否則可能因“明知”和“惡意”而付出巨大的違約代價(jià)。