近期，海淀法院受理了一起涉二手房買賣“戶口保證金”案件，該案件審理過程中，本市“公共戶”政策開始執(zhí)行，根據(jù)該規(guī)定房屋權(quán)利人有權(quán)申請遷出滯留戶口。這一新規(guī)會對法院審理“戶口保證金”類案件產(chǎn)生影響嗎？該案雖以和解結(jié)案，但法官對相關(guān)情況進(jìn)行了說明。

原告王先生訴稱，和被告劉女士于2019年12月簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定將自己一處房屋售予劉女士，劉女士需要交付戶口保證金20萬元，且約定買方在賣方將交易房屋原有戶口遷出一日后將戶口保證金支付賣方，賣方承諾在買方取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書之日起90日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理完成交易房屋原有戶籍遷出手續(xù)。

合同簽訂后，劉女士于2020年1月取得房屋所有權(quán)證書，王先生于2020年1月將戶口遷出，隨后，劉女士的戶口也已經(jīng)遷入涉案房屋。

事后，劉女士發(fā)現(xiàn)涉案房屋仍有案外人戶口尚未遷出，拒絕支付戶口保證金。王先生說，涉案戶口并非自己的戶口，自己對該遺留戶口也不知情，而且目前也聯(lián)系不上該人。王先生認(rèn)為，合同中的戶口保證金20萬元為購房款的一部分，現(xiàn)涉案房屋已經(jīng)過戶登記至劉女士名下，其應(yīng)將該部分購房款支付給自己。

劉女士認(rèn)為，由于王先生未將涉案房屋中原有房主戶口遷出，所以不符合雙方合同約定的支付戶口保證金的條件。劉女士還提出反訴，請求法院判令王先生履行合同約定，將涉案房屋內(nèi)原有戶籍全部遷出，并判令王先生支付逾期遷出戶口的違約金。

在訴訟中，雙方自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議，原告向被告支付相應(yīng)款項(xiàng)，被告根據(jù)北京市公共戶政策，辦理了案外人戶籍自涉案房屋地址處遷出的相關(guān)手續(xù)。

“公共戶”政策施行后，相關(guān)問題不在少數(shù)。對此，法官認(rèn)為，在房屋買賣合同中，雙方往往約定出賣人遷出戶口義務(wù)，同時(shí)約定“戶口保證金”，即逾期遷出戶口違約金，數(shù)額一般為房屋總價(jià)款的20%或日萬分之五。傳統(tǒng)裁判思路認(rèn)為，首先，由于公安機(jī)關(guān)系戶籍主管部門，戶口遷出不能夠強(qiáng)制履行，所以對于要求出賣人依照合同遷出戶口的訴請，法院通常不予支持。

其次，如果買受人起訴要求出賣人按照合同約定支付“戶口保證金”，而出賣方主張約定的逾期遷出戶口違約金過高，請求減少的，根據(jù)民法典有關(guān)規(guī)定，法院可以綜合考量確定違約金數(shù)額?？剂恳蛩匕ㄓ馄谶w戶時(shí)間及其主觀過錯，戶口對房屋成交價(jià)的影響、逾期遷戶對房屋再次交易及學(xué)區(qū)房就學(xué)入托的影響等。

自今年6月1日起，本市“公共戶”政策開始實(shí)施，明確了可申請“公共戶”落戶的情形，包括：“因房屋產(chǎn)權(quán)交易戶口須遷出，但本人、配偶或其他直系親屬（其他直系親屬包含父母、子女、（外）祖父母、（外）孫子女。）在本市無合法產(chǎn)權(quán)住房，戶口無法遷出的”，以及“因房屋交易所有權(quán)變更或者公有住房承租權(quán)變更，現(xiàn)房屋權(quán)利人申請將原戶內(nèi)人員遷出的，原戶內(nèi)人員無正當(dāng)理由拒不遷出的”等。公共戶政策實(shí)施后，現(xiàn)房屋權(quán)利人可提供申請書、身份證、戶口本及不動產(chǎn)權(quán)證書到派出所申請遷出滯留戶口。

因此，法院在判斷違約金數(shù)額時(shí)，將會進(jìn)一步考慮戶口遷出對房屋買受人產(chǎn)生的實(shí)際損失及不利影響，同時(shí)，賣方是否怠于履行義務(wù)、買方是否存在放任損失擴(kuò)大等情形，也將會影響到違約金數(shù)額的確定。

來源：北京日報(bào)