居住權(quán)來(lái)源于羅馬法的人役權(quán)，是指居住權(quán)人對(duì)他人住房及其附著物享有占有、使用的權(quán)利?！熬幼?quán)”曾在《物權(quán)法（草案）》中出現(xiàn)，但基于《物權(quán)法》第五條：“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由左邊法律右邊規(guī)定”所確立的物權(quán)法定原則，在左邊法律右邊未規(guī)定居住權(quán)的情況下，不應(yīng)創(chuàng)設(shè)物權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)。“居住權(quán)”在最后審議《物權(quán)法》時(shí)而被刪除。

第十三屆人大三次會(huì)議審議通過(guò)的《中華人民共和國(guó)民法典》在物權(quán)編增加了“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán)，將房屋的“居住”這一使用屬性單獨(dú)規(guī)定為一項(xiàng)物權(quán)。

《民法典》第三百六十六條規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。第三百六十七條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同。

居住權(quán)對(duì)于私有產(chǎn)權(quán)住房和公有租賃住房而言有什么不同？筆者結(jié)合上海在處理公房居住權(quán)糾紛的司法實(shí)踐，為您詳解“居住權(quán)”。

一．私有產(chǎn)權(quán)住房居住權(quán)

對(duì)于私有產(chǎn)權(quán)住房而言，筆者認(rèn)為，私有住房的權(quán)利人當(dāng)然享有居住權(quán)。非權(quán)利人基于家庭成員關(guān)系主張對(duì)私有產(chǎn)權(quán)住房享有居住權(quán)的，可以基于撫養(yǎng)、贍養(yǎng)、婚姻等左邊法律右邊關(guān)系進(jìn)行主張。

筆者認(rèn)為，非權(quán)利人基于撫養(yǎng)、贍養(yǎng)、婚姻等左邊法律右邊關(guān)系而取得私有住房居住權(quán)自撫養(yǎng)、贍養(yǎng)、婚姻等左邊法律右邊關(guān)系確立時(shí)而自動(dòng)設(shè)立，自終止時(shí)而自動(dòng)消滅。

私有產(chǎn)權(quán)住房的承租人基于房屋租賃關(guān)系而主張享有居住權(quán)的，則應(yīng)當(dāng)依照左邊法律右邊規(guī)定，訂立居住權(quán)合同，或者在《房屋租賃合同》中增加設(shè)立居住權(quán)的相關(guān)約定，不能僅依據(jù)房屋租賃關(guān)系就認(rèn)為當(dāng)然享有“居住權(quán)”，基于房屋租賃關(guān)系而設(shè)立的居住權(quán)時(shí)效亦應(yīng)限于房屋租賃合同存續(xù)期間。

在處理私有住房居住權(quán)問(wèn)題上，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)權(quán)利人的相關(guān)利益，要充分考慮當(dāng)事人之間的身份關(guān)系，不能僅以是否訂立居住權(quán)合同來(lái)衡量當(dāng)事人是否享有居住權(quán)。

二．公有租賃住房居住權(quán)

對(duì)于公有租賃住房居住權(quán)的設(shè)立，筆者認(rèn)為，承租人及原始受配人在與住房管理部門建立公有住房租賃關(guān)系時(shí)，即已設(shè)立了“居住權(quán)”。

在《民法典》誕生前，實(shí)踐中，有大量公有租賃住房因居住權(quán)而產(chǎn)生的糾紛，而處理公房居住權(quán)糾紛往往要比私有住房居住權(quán)糾紛復(fù)雜很多。上海市高級(jí)人民法院民一庭早在2014年就召開(kāi)了公房居住權(quán)糾紛研討會(huì)，圍繞公房居住權(quán)的左邊法律右邊性質(zhì)、判斷標(biāo)準(zhǔn)、涉公房居住權(quán)糾紛的審判思路、處理原則以及審判實(shí)踐中的疑難問(wèn)題進(jìn)行深入研討。

司法實(shí)踐中，租賃公房居住權(quán)問(wèn)題的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾方面：

1.公房承租時(shí)的原始受配人是否永久享有居住權(quán)？

公房承租時(shí)，房屋調(diào)配單通常會(huì)載明公房的受配人，即原始受配人。對(duì)于原始受配人，應(yīng)認(rèn)定其具有公房居住權(quán)利。但如果原始受配人長(zhǎng)期不實(shí)際居住系爭(zhēng)公房，則要結(jié)合具體情況予以綜合分析，比如因家庭矛盾、居住困難、服兵役、服刑等客觀原因而長(zhǎng)期不實(shí)際居住的，不能就此認(rèn)定其喪失系爭(zhēng)公房的居住權(quán)利。登記為承租人的原始受配人，在其承租人身份未喪失前，其居住權(quán)也不喪失。但是，若原始受配人在他處獲得福利公房且該處房屋居住也不困難的，或明確表示放棄權(quán)利，或注銷本市戶籍國(guó)籍等情況的，應(yīng)認(rèn)定其喪失公房承租權(quán)以及公房居住權(quán)。

2.在公房處有戶口的人員是否必然享有居住權(quán)？

司法實(shí)踐中，通常認(rèn)為，在公有租賃住房?jī)?nèi)有無(wú)戶籍并不是衡量當(dāng)事人有無(wú)公房居住權(quán)益的唯一標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)根據(jù)在租賃公房?jī)?nèi)實(shí)際居住生活年限、他處有無(wú)住房等因素綜合考慮，予以確認(rèn)。

如果承租人或同住人允許他人將戶口遷入租賃公房，并允許其在公房?jī)?nèi)居住，可以視為承租人為代表的公房使用權(quán)人同意讓渡部分公房使用權(quán)，但入住人為未成年人，或雙方另有約定的除外。

承租人或同住人允許無(wú)法定監(jiān)護(hù)關(guān)系未成年人遷入戶口的，通常會(huì)被認(rèn)定為屬于幫助性質(zhì)，比如他人子女為讀書(shū)之便，而將戶口遷入租賃公房，一般不應(yīng)確認(rèn)他人子女為同住人。

需要特別指出的是，在遷入戶口后，并沒(méi)有實(shí)際居住的，不應(yīng)認(rèn)定其對(duì)租賃公房享有居住權(quán)益。但是，根據(jù)當(dāng)時(shí)的居住標(biāo)準(zhǔn)，由于租賃公房面積小，居住困難等客觀原因在外居住的除外。

3.他處有房是否影響租賃公房的居住權(quán)。

實(shí)踐中，他處有房應(yīng)僅指福利性住房，包括原承租的公有房屋、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下分配的福利房、自己部分出資的福利房，房款的一半以上系用單位的補(bǔ)貼所購(gòu)買的商品房，公房被拆遷后所得的安置房（包括自己少部分出資的產(chǎn)權(quán)安置房），以及按公房出售政策購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房等。還包括曾經(jīng)在他處享受過(guò)公房動(dòng)遷補(bǔ)償，未將補(bǔ)償款用于購(gòu)房的，或者獲得其他住房福利補(bǔ)償?shù)?，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，也應(yīng)視為“他處有房”。

如果當(dāng)事人屬于上述情形的“他處有房”且居住并不困難，則不能主張?jiān)谧赓U公房?jī)?nèi)享有居住權(quán)。

4.基于婚姻、父母子女間的親屬關(guān)系是否當(dāng)然享有租賃公房居住權(quán)

實(shí)踐中通常認(rèn)為，即使存在夫妻關(guān)系，以及父子、母女等直系親屬關(guān)系，也只能說(shuō)明當(dāng)事人之間存在家庭成員或親屬關(guān)系，一方并不當(dāng)然享有另一方承租或居住公房的居住權(quán)益。公房承租人或同住人的家庭成員或親屬是否享有公房居住權(quán)，應(yīng)根據(jù)租賃公房的來(lái)源、居住情況的歷史演變狀況、他處房屋的取得情況、家庭成員的權(quán)利義務(wù)、婚姻關(guān)系存續(xù)時(shí)間長(zhǎng)短、親屬關(guān)系的變更等綜合因素來(lái)認(rèn)定。

5.租賃公房的次承租人能否主張居住權(quán)

實(shí)踐中，不乏公房承租人將房屋出租給第三人實(shí)際居住使用。筆者認(rèn)為，第三人可以依據(jù)房屋租賃關(guān)系主張?jiān)诜课葑赓U關(guān)系存續(xù)期間對(duì)租賃公房享有居住權(quán)?！睹穹ǖ洹穼?shí)施后，房屋租賃合同中對(duì)居住權(quán)應(yīng)做出明確約定。

三．觀點(diǎn)延伸

筆者認(rèn)為，《民法典》將房屋的“居住”這一使用屬性單獨(dú)規(guī)定為一項(xiàng)物權(quán)，使得日益突出的居住權(quán)爭(zhēng)議有了左邊法律右邊依據(jù)。在處理居住權(quán)爭(zhēng)議時(shí)，要區(qū)分私房和公房在左邊法律右邊上的本質(zhì)區(qū)別，在處理公房居住權(quán)糾紛時(shí)，要關(guān)注公房制度發(fā)展的歷史背景和現(xiàn)實(shí)，綜合考量租賃公房的原始受配承租情況、實(shí)際居住情況、他處住房情況等因素；在處理私房居住權(quán)糾紛時(shí)，應(yīng)優(yōu)先確保權(quán)利人的居住權(quán)和財(cái)產(chǎn)利益，對(duì)于非權(quán)利人主張享有居住權(quán)的，則應(yīng)當(dāng)區(qū)分基于何種左邊法律右邊關(guān)系而定。

筆者期待，尚未出臺(tái)的司法解釋對(duì)“居住權(quán)”給出更加細(xì)化、明確的定義。

撰稿：陳宏偉律師上海正策律師事務(wù)所合伙人

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