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干貨！上海新房購(gòu)房流程，注意事項(xiàng)，如何增加社保分！
在前天上海第五批新房發(fā)布了上市公告，有57個(gè)新盤入市，合計(jì)套房源。隨著第五批新房的到來(lái)，很多對(duì)第一次買新房的朋友，對(duì)購(gòu)買流程不熟悉，今天我們這盤文章將會(huì)詳細(xì)分析上海新房的購(gòu)買流程以及注意事項(xiàng)：
上海第五批新盤終于來(lái)了很多人都不理解新盤取證是什么過(guò)程？拿證后開盤要等多久？下面一張圖解決你的疑問(wèn)
開發(fā)商提交樓盤的推售面積、價(jià)格由區(qū)政府審批，區(qū)政府審批通過(guò)后市政府進(jìn)行統(tǒng)一受理，樓盤若是上會(huì)價(jià)格過(guò)高，政府會(huì)讓開發(fā)商回去考慮考慮，等待下一批次的上會(huì)，這也是為什么新房這么熱的原因。（上海的新房取證一般是要建筑主體出土1/2且不低于7層，可以向政府申請(qǐng)）
現(xiàn)在上海新房是分批次入市的，每批次的樓盤體量都是有限制的，并不是開發(fā)商想上就能上。政府確定了本批次的上市樓盤之后會(huì)在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站發(fā)布公告。之后就可以向政府申請(qǐng)新盤取得了蓋章生效的《商品房預(yù)售許可證》、《準(zhǔn)售房源公告及一房一價(jià)表》。樓盤上市公告會(huì)發(fā)布每個(gè)樓盤的入圍比，一般內(nèi)環(huán)為1：2.5，中環(huán)為1：2，外環(huán)1：1.3-1.8（凡是超過(guò)1：1.3的則進(jìn)行5年限售政策)。
在樓盤公示之后我們要做那些準(zhǔn)備？
1、了解購(gòu)房資格2021年最新上海購(gòu)房政策匯總！限購(gòu)、貸款、積分、交易稅費(fèi)、房產(chǎn)稅、購(gòu)房流程、繼承、贈(zèng)與等！
2、選擇樓盤：根據(jù)自己的積分和預(yù)算選擇適合自己的樓盤，這里需要注意的是，有的開發(fā)商為了快速回籠資金，會(huì)聯(lián)合銀行對(duì)買家貸款進(jìn)行限制，變相卡首付。如果是自己想要購(gòu)買的樓盤有這種情況，一定要對(duì)開發(fā)商進(jìn)行舉報(bào)，來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益?，F(xiàn)在因?yàn)槿雵鹊臄U(kuò)大，不是所有的樓盤都是需要積分的，不要積分也不一定是爛盤。根據(jù)自己的積分和預(yù)算選擇適合自己的樓盤。
3、資金準(zhǔn)備：現(xiàn)在很多售樓處基本上都是要求開盤當(dāng)天選完房付首付，有買理財(cái)?shù)幕蛘咂渌麞|西的，提前把錢準(zhǔn)備好，以免被動(dòng)。置換的人群要注意，自己的房子新產(chǎn)證出來(lái)之后才可以參與認(rèn)購(gòu)，要么會(huì)影響積分。需要貸款的，提前算好自己的月還款額，因?yàn)樾路勘容^火，貸款審核比較嚴(yán)格，達(dá)不到2倍的可以讓父母進(jìn)行參貸，上?，F(xiàn)在還是有部分銀行可以父母參貸的。
在取得預(yù)售證之后，需要在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站公示3天，公示內(nèi)容有認(rèn)購(gòu)時(shí)間、認(rèn)購(gòu)地址，樓盤的認(rèn)購(gòu)資料和一房一價(jià)一般是在樓盤的左邊公眾號(hào)右邊上進(jìn)行查看，也可以在我們的SH新房直通車小程序查看。
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一般情況下，樓盤左邊公眾號(hào)右邊發(fā)布認(rèn)購(gòu)所需材料與實(shí)際認(rèn)購(gòu)所需要的材料是不一樣的，實(shí)際認(rèn)購(gòu)材料要復(fù)雜的多，最好是提前找銷售要一下，資料準(zhǔn)備很麻煩，需要一兩天的時(shí)間，提前做好準(zhǔn)備，找不到銷售的樓盤可以參考一下別的樓盤認(rèn)購(gòu)的材料。
接下來(lái)就是認(rèn)購(gòu)了，現(xiàn)在大多數(shù)樓盤都是需要認(rèn)購(gòu)金+存款證明（首套買家合計(jì)不超過(guò)本批次推售房源套均總價(jià)的35%二套70%以內(nèi)），比如樓盤套均總價(jià)500萬(wàn)，自己要購(gòu)買這個(gè)樓盤400萬(wàn)的房子，手里的錢只夠400萬(wàn)的認(rèn)購(gòu)金+存款證明，達(dá)不到500萬(wàn)的怎么辦，找親戚朋友借一下，等開盤之后在把錢還給朋友就可以了。
認(rèn)購(gòu)時(shí)間是6.5天，在認(rèn)購(gòu)時(shí)間內(nèi)都可以去進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，對(duì)自己積分沒(méi)把握的朋友，可以等到最后兩天向銷售了解一下認(rèn)購(gòu)情況，在決定要不要認(rèn)購(gòu)，銷售在第一現(xiàn)場(chǎng)，可以預(yù)估到當(dāng)前認(rèn)購(gòu)人數(shù)所需要的大概的積分，認(rèn)購(gòu)結(jié)束后公證處會(huì)把購(gòu)房人的資料收走審核，審核會(huì)看購(gòu)房人有沒(méi)有購(gòu)房資格、購(gòu)房人材料、積分審核。在這段時(shí)間我們要做的就是等待。一般會(huì)在開盤前1-2周公布入圍分?jǐn)?shù)（認(rèn)購(gòu)后購(gòu)房資格將會(huì)被鎖定，開盤后解鎖，積分未入圍認(rèn)購(gòu)金則是開盤之后退，一般辦理退籌手續(xù)為10個(gè)工作日退還)
注：以下這些人員是有左邊加分右邊的
1、博士在讀證明/學(xué)籍證明（本市學(xué)歷證明）畢業(yè)證書、教育部學(xué)歷證書電子注冊(cè)備案表、教育部學(xué)籍在線驗(yàn)證報(bào)告、學(xué)籍證明（研究生院開具：明確讀碩士幾年、讀博士幾年，明確到具體年月日）;
在讀：錄取通知書、救育部學(xué)籍在線驗(yàn)證報(bào)告、學(xué)籍證明：研究生院開具的碩土起止年月及博士起止年月：
注：在外省市讀博及境外讀博的不左邊加分右邊。
2、退役軍人
提供退役軍人事務(wù)管理局開具的證明。
轉(zhuǎn)業(yè)軍人自主擇業(yè)：退役軍人事務(wù)管理局開具證明（各區(qū)）
轉(zhuǎn)業(yè)軍人非自主擇業(yè)：提供現(xiàn)在所在單位開具的證明，另外加檔案里面的轉(zhuǎn)業(yè)安置表，轉(zhuǎn)業(yè)登記表復(fù)印件敲本人單位公章+退役證
【現(xiàn)役軍人】提供部隊(duì)政治處證明。
以上證明應(yīng)包含內(nèi)容：認(rèn)購(gòu)人入伍、退役年月，入伍前滬籍及入伍部隊(duì)是否是駐滬部隊(duì)，落款：證明單位、證明單位電話、證明人姓名、證明人職務(wù)、單位公章；
鎮(zhèn)保\協(xié)保人員
提供《養(yǎng)老金核定表》，《小城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)養(yǎng)老金核定表》原件
開盤的前兩天由東方公證處進(jìn)行電腦搖號(hào)排序，一般是在樓盤左邊公眾號(hào)右邊公布，你也可以問(wèn)你的銷售，后面就是開盤選房了，在選房之前一定一定要做好選房方案，找20-30套的房源做預(yù)選，避免在選房的時(shí)候號(hào)碼靠后出現(xiàn)自己選擇不知改怎么選擇的情況發(fā)生。搖號(hào)是隨機(jī)的，一定要記清楚自己的認(rèn)購(gòu)編號(hào)，等你選房時(shí)，留給你的時(shí)間很短，看到有腦子里預(yù)選的房源直接入手。房源選好后，簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議，認(rèn)購(gòu)金轉(zhuǎn)定金。有的樓盤是要求當(dāng)天付首付，有的樓盤是開盤后的3-7天。（若是沒(méi)有入圍或者沒(méi)有適合自己的房子可以放棄選房，辦理退籌手續(xù)，放棄選房是不需要違約金的）
房子選好之后就是網(wǎng)簽和辦理貸款了，和銷售約好簽約時(shí)間，銷售會(huì)預(yù)約銀行信貸員簽貸款合同，辦理貸款的時(shí)候把材料準(zhǔn)備好，銷售都會(huì)提前告知你的。選擇貸款銀行的時(shí)候要根據(jù)自己的情況選擇銀行。銀行貸款審批現(xiàn)在一般在1個(gè)月，審批過(guò)后不需要還貸，放款之后才需要還貸，現(xiàn)在新房要求封頂之后才能放款，大多數(shù)樓盤封頂都要開盤之后的半年至一年的時(shí)間，這段時(shí)間是不用還貸款的。銀行放貸后次月開始還月供。
上面的那些辦理好之后就是等交房和辦理產(chǎn)證了，在簽寫預(yù)售合同的時(shí)候會(huì)有交房約定日期，開發(fā)商一般都會(huì)提前交房的，交房之前會(huì)讓先交物業(yè)維修基金，一般都是幾千塊錢，然后去交物業(yè)費(fèi)，在拿鑰匙驗(yàn)房。房屋交接之后，開發(fā)商會(huì)去辦理大產(chǎn)證，大產(chǎn)證辦理下來(lái)，業(yè)主可以去交易中心辦理產(chǎn)證，辦理產(chǎn)證時(shí)需要繳納契稅。契稅90㎡以內(nèi)1個(gè)點(diǎn)，90㎡以上1.5個(gè)點(diǎn)，二套3個(gè)點(diǎn)。
以上就是2021年10月開始最新購(gòu)房流程，希望能在您買房的道路對(duì)您起到幫助！
