導讀：上海、深圳、杭州......近期，多個城市紛紛出手調(diào)控樓市，政策涉及限購、限貸、限售、限價、限戶型等等，比如：

　　

嚴防經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入樓市；

　　

建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制；

　　

法拍房限購政策；

　　

優(yōu)先購房者所購買房產(chǎn)5年內(nèi)限售；

　　

......

　　

此前，中國銀行保險監(jiān)督管理委員會主席郭樹清表示：“很多人買房不是為了居住，而是為了投資投機，這是很危險的?！?/p> 　　

記者丨唐韶葵、吳抒穎、張敏

　　

編輯丨張偉賢、劉巷

　　

　　

不出意外，“房住不炒”再一次被寫進了政府工作報告。

　　

此外，“解決好大城市住房突出問題”也被提上日程。

　　

今年全國兩會政府工作報告指出，要保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。

　　

政府工作報告還提出，解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

　　

　　

上海、杭州樓市密集調(diào)控

　　

穩(wěn)房價，擠泡沫！

　　

　　

圖/圖蟲

　　

去年底以來，作為大城市代表的上海、杭州等地樓市再現(xiàn)量價齊升，引發(fā)新一輪調(diào)控。

　　

這一輪長三角樓市調(diào)控以上海、杭州為代表，政府穩(wěn)房價、防止資產(chǎn)泡沫擴大的目的已很明確。

　　

3月9日，在一張業(yè)內(nèi)人士提供的某銀行上海分行的個人貸款提前收回告知函截圖中，21世紀經(jīng)濟報道記者看到：

　　

1月5日，一筆由該行放出的500萬貸款，由于客戶“未按約履行借款合同‘第四條貸款用途’的相關約定”，客戶被要求于2021年3月31日前歸還全部貸款本息。

　　

　　

按照業(yè)內(nèi)人士的說法，上海各家銀行近期展開對經(jīng)營性貸款流入股市、樓市的嚴格審查，是年初樓市調(diào)控的延續(xù)。

　　

早在去年4月，央行上?？偛烤徒M織召開房地產(chǎn)信貸工作座談會，嚴禁以消費貸或經(jīng)營貸形式向購房者提供資金。

　　

結合此前的“三道紅線”和“銀行房地產(chǎn)貸款集中度”，當前監(jiān)管重心由之前限制融資渠道向限制融資主體轉(zhuǎn)變，通過“因企施策”、“因行施策”限制房企資金來源，相較以往更加細化、嚴格，對于實施房地產(chǎn)長效機制具有重要作用。

　　

上海、杭州紛紛出手調(diào)控！

　　

嚴防經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入樓市

　　

　　

圖/圖蟲

　　

3月3日，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組辦公室發(fā)布《關于進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，《通知》明確嚴格防范經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。嚴禁發(fā)放用于購房首付款或償還首付款借貸資金的個人經(jīng)營性貸款和消費貸款，嚴格個人經(jīng)營貸和消費貸真實性審查，加強貸后資金管理。

　　

“資金”監(jiān)管政策一出，上海、杭州部分以投資客主導的樓市板塊，變化非常明顯。杭州二手房門店出現(xiàn)大量房源下架的情況，投資客開始觀望、業(yè)主短時間內(nèi)不愿意降價，成交下滑。前述業(yè)內(nèi)人士指出，當前的政策環(huán)境下，市場隨時可能出現(xiàn)變化。

　　

21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，近期金融機構業(yè)務員推銷信用貸產(chǎn)品的時候也出現(xiàn)了不一樣的說辭?！懊總€項目都有對應的銀行，我們有辦法幫您申請下來?！鄙虾Ｒ幻N售人員在電話里對陳曉明（化名）說，經(jīng)營貸的審批審查雖然嚴格了，但還是有辦法規(guī)避監(jiān)控。

　　

隨著前述貸款提前收回告知函的流出，部分消費者開始觀望市場。

　　

與嚴查經(jīng)營貸、消費貸流入樓市政策同時發(fā)布的，還有杭州法拍房限購政策。

　　

就在同一天，上海也發(fā)布優(yōu)先購房者所購買房產(chǎn)5年內(nèi)限售。

　　

滬杭一系列政策出臺后，疊加此前政策效應，市場熱度開始下降。

　　

第三方數(shù)據(jù)顯示2021年2月，上海二手住宅共成交約1.9萬套，環(huán)比大幅下跌57.06%。從2月1日-2月21日數(shù)據(jù)來看，一手房成交套數(shù)同比已經(jīng)減半。

　　

監(jiān)管對房地產(chǎn)市場的調(diào)控留有后手，儲備政策遠不止于此，并且，在規(guī)范市場方面，對違法違規(guī)案例的查處也逐漸公開透明化。日前，上海市房管局、市市場監(jiān)管局和市城管執(zhí)法局查處并通報6起違法違規(guī)典型案例，主要涉及廣告違法、合同違法、欺詐消費者等方面。

　　

其中，上海齊星房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司在提供經(jīng)紀服務過程中，幫助當事人簽訂不同交易價款的合同，做高房屋交易價格套取銀行貸款。

　　

實際上，為了避稅，上海二手房交易中，做低成交價的案例也不少。為了整頓市場亂象，上海房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會自去年開始啟動房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)誠信（信用）信息平臺，每月公示黑名單。

　　

一連串調(diào)控下，樓市擠出泡沫

　　

長三角一線城市、新一線城市這一連串調(diào)控，一個背景是房地產(chǎn)價格快速上漲。一方面，房企把長三角地區(qū)看作投資重點區(qū)域，不惜重金布局長三角；長三角一線城市、新一線城市都市圈的房價上漲壓力顯而易見。。

　　

杭州方面，2020年新房成交套，創(chuàng)下近三年來的新高；二手房雖然沒有出現(xiàn)大漲，但在一手房被調(diào)控之后，資金開始流入二手房。

　　

進入2021年，上述城市房價上漲壓力仍存，自1月下旬起，住建部相繼赴上海、杭州、無錫等地調(diào)研督導房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制落實情況。各地陸續(xù)出臺調(diào)控政策，一切指向房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫風險。

　　

　　

圖/圖蟲

　　

3月2日，國務院新聞辦舉行發(fā)布會介紹推動銀行業(yè)保險業(yè)高質(zhì)量發(fā)展有關情況，并答記者問。關于房地產(chǎn)，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清表示：

　　

房地產(chǎn)現(xiàn)在金融化、泡沫化傾向還比較強，但勢頭得到遏制，2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來首次低于各項貸款增速；

　　

現(xiàn)在各城市“一城一策”推出調(diào)控舉措，目的是穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期；

　　

很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機，這是很危險的。

　　

平安證券有分析師指出，監(jiān)管層仍然認為房地產(chǎn)領域的核心問題還是泡沫比較大。此前郭樹清曾指出房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風險方面最大的“灰犀?！?，此次重申房地產(chǎn)金融化、泡沫化傾向強，表明監(jiān)管層對防范和化解房地產(chǎn)風險的決心，預計房地產(chǎn)融資環(huán)境仍將穩(wěn)中偏緊，政策執(zhí)行落地將相對有力。

　　

防范資產(chǎn)泡沫首先就是控制價格泡沫。

　　

反觀春節(jié)前夕，深圳住建局連發(fā)3條公告，宣布建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，成為全國首個推行二手“指導價”的城市。

　　

開年后，無錫、上海、杭州、成都等城市跟進，矛頭直指虛高二手房價。以上海為例，二手房市場成交下滑明顯，2月份上海二手房成交1.9萬套，比1月份成交量減半。

　　

各地政府祭出一系列政策組合拳之后，市場熱度得到有效遏制，疊加春節(jié)因素，2月份各項二手房指標的環(huán)比均出現(xiàn)顯著下滑，市場觀望氣氛濃厚。

　　

從上海鏈家、上海中原反映的帶看量情況來看，2月份帶看量有明顯的減少，環(huán)比下降44%，新增客戶量也出現(xiàn)下降。分環(huán)線來看，郊環(huán)以外的均價甚至出現(xiàn)同比負增長的情況。

　　

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾指出，目前新房搖號試行計分制，在一定程度上保障剛需購房者的需求，而二手房市場以剛需購房者為主，或有一部分被疏導到新房市場。

　　

杭州方面，日前明確規(guī)定中介機構不得受理并對外發(fā)布掛牌價格明顯高于合理成交價格的房屋信息。這直接導致未來科技城、奧體、申花、三墩北等投資客占比較高的市場板塊，這幾天內(nèi)出現(xiàn)大量房源下架。

　　

據(jù)官方數(shù)據(jù)，截至目前，中介機構共自查余套房源信息，對疑似存在問題的985套房源進行梳理核對，已下架660余套房源。

　　

雖然沒有出現(xiàn)杭州這樣明顯的房源下架情況，但上海2月份二手房成交量腰斬，拐點隱現(xiàn)。

　　

上海一名中介人士認為，價格泡沫被擠壓之后，成交也相應回落。一般而言，上海春節(jié)前后，小陽春之前的二手房市場成交在2萬套左右，目前看似回落到1.9萬套的正常水平，政策效果如何，還需觀望3、4月份的市場情況。

　　

　　

限購、限貸、限售、限價、限戶型...深圳全方位調(diào)控樓市

　　

　　

圖/圖蟲

　　

在四座一線城市之中，深圳歷來是住房問題較為突出的城市。

　　

一方面，深圳住房供應長期處于低位，官方數(shù)據(jù)顯示，深圳市居住用地占建設用地僅為22.6%，相比全國33%、國際40%以上的水平，仍有較大提升空間；另一方面，深圳人口凈流入處于全國前列，加之金融杠桿運用靈活，投機行為盛行，深圳樓市非理性上漲的趨勢明顯。

　　

如何抑制商品房的“投資氛圍”，真正做到“房住不炒”，是深圳近年來的重要課題。

　　

今年以來，深圳動作更為進取。具體的答題思路是，出臺“二手住房成交參考價格發(fā)布機制”加之銀行住房按揭貸款的配合穩(wěn)定二手房市場，輔以對違規(guī)流入樓市的資金進行嚴查，深圳樓市終于“冷靜”下來。

　　

在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的預期下，深圳也加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系，以更優(yōu)化、完善的政策規(guī)范護航市民安居樂業(yè)。

　　

限購、限貸、限售、限價、限戶型......

　　

按照“一城一策”、“因城施策”原則，深圳在執(zhí)行限購、限貸、限售、限價、限戶型等方面的政策已經(jīng)全面到位。

　　

2020年7月15日，深圳市住房和建設局發(fā)布被稱為“史上最嚴”的調(diào)控新政，此后層層“打補丁”之后，在政策面上已經(jīng)基本抑制投機行為。

　　

“715新政”之中，深戶家庭和個人首次被加上購房門檻，必須滿足落戶滿3年加上社保滿三年方有購房資格；轉(zhuǎn)讓增值稅2年免變5年才免，并增加了750萬元的豪宅線等限制。

　　

嚴厲政策之下，深圳樓市依然熱情高漲。部分原因是一手房備案價“限價”而二手房價格水漲船高導致中間存在價格差，深圳一手房市場頻現(xiàn)“千人搖”、“萬人搖”，市場的預期持續(xù)走強。

　　

針對這一情況，深圳官方在近期也通過“二手住房成交參考價格發(fā)布機制”來引導市場理性回歸。

　　

今年2月8日，深圳市住房和建設局發(fā)文建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，同時發(fā)布了深圳3595個住宅小區(qū)二手房成交參考價格。

　　

深圳住建局在對這一政策的解讀中，官方稱，發(fā)布二手住房成交參考價格有利于加大二手住房交易信息公開力度，引導市場理性交易。

　　

在二手住房成交參考價格出臺后，深圳多家銀行也迅速行動，正式發(fā)文將二手住房成交參考價格作為按揭貸款的參考依據(jù)。

　　

此外，針對經(jīng)營貸被違規(guī)挪用至樓市的亂象，深圳監(jiān)管也持續(xù)行動，加大打壓力度，升級調(diào)控政策。

　　

2020年4月開始，深圳銀保監(jiān)局成立專項工作組，嚴防利用優(yōu)惠政策，假借支持企業(yè)復工復產(chǎn)之名，行信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領域之實，擠占小微企業(yè)信貸資源。

　　

2020年9月10日，深圳銀保監(jiān)會再次發(fā)文，要求各銀行做好貸款管理。此后深圳各大銀行全面收緊經(jīng)營貸，加強對貸款主體的資質(zhì)調(diào)查，不得向無實際經(jīng)營和經(jīng)營流水不真實的空殼企業(yè)發(fā)放貸款等。

　　

一系列“組合拳”出手，深圳樓市的預期逐漸趨穩(wěn)。

　　

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“深圳樓市的問題，首先是杠桿問題。高杠桿支持下的樓市，運行非?；?，必須要有不斷上漲的房價、上漲的預期、上漲的成交量，才能把高房價這個故事講下去。將指導價作為調(diào)控目標，作為銀行評估房價和發(fā)放貸款的準繩，不管是按揭貸，還是抵押貸，杠桿率會明顯受到控制，這對控房價和穩(wěn)預期，意義非凡?！?/p> 　　

保供應：深圳落實公共住房約12.2萬套

　　

今年政府工作報告指出，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

　　

深圳過去幾年在供應端的發(fā)力，也有目共睹。

　　

官方發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳市進一步加大商品住房建設力度，共完成新開工商品住房建筑面積1236萬平方米，為歷年之最，同比增長160%；商品住房用地供應227.53公頃，完成2020年度實施計劃的182%。

　　

在土地供應放量的同時，深圳住宅成交逐漸增長。2020年全年，深圳成交套新房住宅，同比增加兩成，新房住宅成交量為近5年以來的新高。

　　

不僅如此，深圳官方也不斷完善商務公寓等的居住功能。2021年2月，深圳市住建局發(fā)布《關于商務公寓、宿舍配建燃氣管道設施問題的通知》，通知明確允許新建和已建成的商務公寓、宿舍項目可使用燃氣管道，這使得商務公寓向居住產(chǎn)品更近一步。

　　

圍繞堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，深圳也做出了一系列有益的嘗試。

　　

2017年，深圳啟動“第二次房改”；2018年，深圳發(fā)布改革文件，系統(tǒng)構建市場商品住房、人才住房、安居型商品房和公共租賃住房“4+2+2+2”的住房供應與保障體系，努力形成“1+3+N”住房制度體系，提出至2035年建設籌集170萬套住房，公共住房不少于100萬套的發(fā)展目標。

　　

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年10月，深圳人才安居集團在建項目50個，已累計落實公共住房約12.2萬套，實現(xiàn)公共住房供應約4萬套，服務近兩千家企業(yè)、約10萬人才及其家屬，運營的人才住房項目共有50個，覆蓋全市11個行政區(qū)（含深汕合作區(qū)）。

　　

　　

最嚴調(diào)控？

　　

北京樓市的“維穩(wěn)”密碼是什么？

　　

　　

圖/圖蟲

　　

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1月，北京新房價格同比增長2.9%，二手房價格同比上漲6.9%，是四個一線城市中房價同比漲幅最低的城市。也即，過去一年來，北京是房價控制最好的一線城市，甚至好于不少熱點二線城市。

　　

北京是最具標桿意義的“大城市”。一方面，北京樓市的市場化進程啟動較早、市場體量大、輻射能力強，對環(huán)京、環(huán)渤海，乃至北方地區(qū)的市場，都有著直接或間接的影響；另一方面，作為監(jiān)管中心所在地，北京的樓市調(diào)控政策一直有著較強的風向標意義。

　　

近幾年來，北京一直執(zhí)行著全國最嚴厲的限購、限貸等政策，強力的去杠桿措施，不僅對投資投機需求形成了有效制約，也令北京樓市調(diào)控享有“最嚴調(diào)控”的稱謂。

　　

在供給端，大量限競房投入市場，被認為是平抑房價的關鍵因素。此外，監(jiān)管層對市場變化的快速反應，則保證了政策的及時和有效。

　　

這一系列舉措，共同構成了北京樓市“維穩(wěn)”的密碼。在長期橫盤后，近期北京房價又有上漲勢頭，但市場基礎的穩(wěn)固，以及調(diào)控手段的多樣，仍然令多數(shù)從業(yè)者抱有信心。

　　

需求的基本面

　　

從需求端來看，北京仍是當前調(diào)控最為嚴厲的城市。其中，現(xiàn)有的樓市政策框架，主要源于過去幾年來的幾項重要政策措施。

　　

2010年4月30日，北京出臺限購政策，以家庭為單位，將新購商品房限制為一套，同時將限購門檻設置為連續(xù)5年納稅或社保證明。北京也成為全國首個出臺“限購令”的城市。

　　

2015年，作為“北京城市副中心”的通州區(qū)，在現(xiàn)有政策的基礎上，將限購政策進一步升級。限購門檻設定為在通州區(qū)落戶三年、或在通州區(qū)擁有連續(xù)三年納稅或社保證明。由此，通州區(qū)被稱為“最難獲取購房資格”的區(qū)域。

　　

2017年3月，北京先后出臺“317新政”和“326新政”。將首套房最低首付比例提至35%，二套房最低首付比例提至60%，暫停發(fā)放貸款期限25年以上個人住房貸款。同時，北京還將商住類房屋納入限購范圍，并實施停貸。

　　

至今，北京的購房者面臨的門檻，仍為全國各城市最高。

　　

這一系列去杠桿的政策措施，極大改變了北京樓市的需求結構。多家房企人士和經(jīng)紀機構向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，當前北京樓市的投機需求已經(jīng)絕跡，投資需求占比很小，剛需則成為主流。這其中，改善型需求已成為剛需中的主體，首套置業(yè)需求也占據(jù)一定的比例。

　　

由于需求中的“水分”被擠出，近幾年北京樓市的成交量也有所下降。2017年至2020年，北京新房年度平均成交量約為3.3萬套，二手房年度成交均值約為15萬套，比此前的年度交易規(guī)模下降了3到4成。

　　

這四年也被業(yè)界稱為北京樓市的“筑底期”。由于成交量位于相對低位，加之“限價令”等政策的實施，北京房價基本處于“橫盤”狀態(tài)。

　　

期間，北京樓市也曾有過小幅波動。為應對政策邊際效應遞減的現(xiàn)象，近幾年，北京根據(jù)市場變化，不斷對需求端的政策進行“修補”，或進行執(zhí)行層面的強化。比如，北京在2017年對離婚一年內(nèi)的貸款人實施差別化住房信貸政策，從而封堵“假離婚”的漏洞。

　　

2020年下半年以來，北京市的金融機構嚴查信貸資金違規(guī)進入樓市的現(xiàn)象。此外，北京對購房者資質(zhì)和貸款流程的審核也不斷趨于嚴格。

　　

供給端“調(diào)結構”

　　

真正起到平抑房價作用的，被認為是供給端的調(diào)整。近幾年來，北京不斷督促已供土地的開發(fā)，使得市場有效供應規(guī)模逐漸增加。加之投機投資需求被抑制，北京樓市供應緊張的局面逐漸得到緩解。

　　

從2017年末開始，北京大規(guī)模出讓限競房地塊，限競房項目則從2018年年中開始集中入市。

　　

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，2018年到2020年，北京累計供應限競房9.1萬套，占新房供應的6成以上，大興、豐臺、房山、昌平四個區(qū)是供應的重點。成交方面，到2020年，限競房成交已接近新房交易的五成。

　　

實際上，由于供應量過大，已有部分限競房項目陷入滯銷，但一些優(yōu)質(zhì)項目也成為市場的主流。中原地產(chǎn)統(tǒng)計的“2020年北京住宅銷售額排行榜”中，前8名均被限競房項目獲得。

　　

限競房是指以“限房價，競地價”的方式拍賣土地，并最終建成的一種商品房品類。限競房主要面向剛需群體，與純商品房項目相比，價格優(yōu)勢較為明顯。

　　

多個房企人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，由于價格明顯低于市場水平，一個限競房項目，往往會影響到周邊的4到5個純商品房項目的定價，并影響到同區(qū)域二手房的報價。因此，在平抑房價方面，限競房的輻射力不容忽視。近幾年北京房價的穩(wěn)定，即有賴于限競房的大量供應。

　　

由于對市場影響過大，限競房供應的變化，幾乎成為北京樓市的“晴雨表”。

　　

2020年末至2021年初，北京樓市一度出現(xiàn)“量價齊升”的現(xiàn)象。影響市場預期的，除了橫盤多年后的反彈心態(tài)，還有限競房供應量減少的影響。

　　

中原地產(chǎn)首席分析師向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，截至2021年1月，北京限競房的可售庫存，從最高的3萬套以上，下降到2.86萬套。同時，在2020年北京成交的土地中，限競房地塊的比重大幅下降?！半S著土地供應結果的變化，未來市場上的不限價房源將明顯增加。”

　　

多數(shù)從業(yè)者認為，這種情況將使得北京的房價繼續(xù)面臨上漲壓力。實際上，部分高價地在去年下半年出爐時，北京一些二手房的報價就已經(jīng)有所上調(diào)。

　　

期間，北京啟動了多項應急措施，包括嚴查信貸資金違規(guī)進入樓市、對經(jīng)紀機構實施監(jiān)管、嚴查房企違規(guī)銷售情況等，使得市場快速恢復穩(wěn)定。

　　

除此之外，中原地產(chǎn)首席分析師表示，考慮到剛需為主的基本面，北京樓市不會出現(xiàn)非理性上漲?！氨本┦袌鰧儆谌珖欢€城市最穩(wěn)定的樓市，購房杠桿難度最大?！边@種情況下，市場不太可能出現(xiàn)高溫。

　　

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