在龐大的90后租房市場(chǎng)需求下，實(shí)現(xiàn)租賃企業(yè)有質(zhì)量、有盈利的規(guī)?；鲩L(zhǎng)。
年初，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在2019年丁祖昱評(píng)樓市發(fā)布會(huì)上提出，租賃是一個(gè)同時(shí)被高估和低估的行業(yè)，上海租賃市場(chǎng)4000元/月以下租金段的供應(yīng)嚴(yán)重不足，而4000元以上的產(chǎn)品供過于求，中低端市場(chǎng)需求被低估，上海租賃市場(chǎng)供需錯(cuò)配。
供需錯(cuò)配背后的主要原因：
第一，是因?yàn)樽≌瑐€(gè)人散租一直是中國(guó)住房租賃供應(yīng)的主要來源，上海整租一房供應(yīng)較少，兩房及以上房源供應(yīng)集中，租金普遍在5000元以上，甚至更高；
第二，機(jī)構(gòu)化小戶型長(zhǎng)租公寓雖然增長(zhǎng)迅猛，但所占租賃市場(chǎng)份額不足5%；
第三，2017-2018年度機(jī)構(gòu)大肆高價(jià)搶奪房源，主動(dòng)或被動(dòng)化定位中高端客群市場(chǎng)，供應(yīng)產(chǎn)品價(jià)格段較高。
三大因素導(dǎo)致上海租賃市場(chǎng)供應(yīng)存在較大短板，亟待補(bǔ)充中低價(jià)位產(chǎn)品，以匹配最廣泛的中低收入客群需求，尤其是剛畢業(yè)踏入職場(chǎng)的青年人群住房需求。
一線城市85%租房人群為85后
從中國(guó)人口結(jié)構(gòu)來看，2018年20-29歲人口占總?cè)丝诩s14.9%，達(dá)到2.07億人，根據(jù)貝殼租房與網(wǎng)易房產(chǎn)2018下半年發(fā)布的《租房大數(shù)據(jù)》，一線城市租房人群中年齡段在21-35歲的占比達(dá)到85%以上，北上深的新房平均成交價(jià)均突破元/平，高房?jī)r(jià)及限購(gòu)政策導(dǎo)致出入社會(huì)的年輕人多選擇租房生活，一線城市孕育出龐大的租房市場(chǎng)需求。
820萬(wàn)應(yīng)屆畢業(yè)生，每年新增的主力需求
根據(jù)2013~2018年教育部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國(guó)應(yīng)屆生人數(shù)平均年增長(zhǎng)3.2%，2018年達(dá)到820萬(wàn)人，未來將持續(xù)保持增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。東部城市的畢業(yè)生留存率多在80%以上，其中廣東、浙江、上海的留存率達(dá)到近90%，核心城市對(duì)畢業(yè)生的吸附能力極強(qiáng)。
另外，全球化智庫(kù)（CCG）數(shù)據(jù)顯示，2014~2017年期間中國(guó)海歸人口持續(xù)增長(zhǎng)，2017年達(dá)到48萬(wàn)人，其中本科畢業(yè)后歸國(guó)的占38%，比例逐年上升，海歸人群呈年輕化趨勢(shì)。海歸人群主要流向北京、上海和廣東（廣深），2017年北京、上海和廣東省3地共吸附了47%的海歸，其中北京最多，約10.5萬(wàn)人。
結(jié)合上海、北京留存應(yīng)屆生和海歸人數(shù)，我們可以看到，上海年新增量達(dá)21.3萬(wàn)人，北京達(dá)29.7萬(wàn)人，畢業(yè)生成為住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定的年新增需求人口。
30%的租金收入占比，青年人群的租房消費(fèi)更加關(guān)注性價(jià)比
從租金花費(fèi)來看，根據(jù)《租房大數(shù)據(jù)》，一線城市中80%的租房者支付4000元/月以下的租金，在北京和上?；ㄙM(fèi)超過6000元/月租金租房的人口占比僅為4.6%和8.7%。
從城市租金收入比來看，2018年北京、深圳、上海3地的租金收入比分別為32.7%、32.9%和27.1%，顯著高于其他城市，并且同比上漲明顯，北上深的客戶租金支付力較強(qiáng)。4000元/月以下小戶型的產(chǎn)品屬性選擇上，青年客群對(duì)通勤時(shí)間、裝修品質(zhì)、生活功能等要素上權(quán)衡利弊，做出產(chǎn)品性價(jià)比的最優(yōu)決策。
占領(lǐng)一線90后小白領(lǐng)市場(chǎng)，旺盛的需求給租賃企業(yè)帶來可觀的回報(bào)
以上海為例，越來越多畢業(yè)1-5年的白領(lǐng)人群，收入幾乎達(dá)到1萬(wàn)元/月，青睞2000-4000元/月的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品，定位小白領(lǐng)客群的品牌公寓是匹配市場(chǎng)需求的規(guī)?；l(fā)展的路徑。
以V領(lǐng)地青年社區(qū)為例，只聚焦畢業(yè)5年內(nèi)的青年白領(lǐng)人群，開發(fā)2000-4000元/月的集中式精裝小戶型公寓產(chǎn)品，并配以大社區(qū)的公共空間，滿足客戶社交娛樂需求。
對(duì)于客戶的精準(zhǔn)定位以及25平米小戶型空間的最優(yōu)設(shè)計(jì)，使得V領(lǐng)地產(chǎn)品坪效表現(xiàn)優(yōu)異，以靜安片區(qū)和外高橋片區(qū)為例，V領(lǐng)地單店坪效高于周邊競(jìng)品25%，并且出租率長(zhǎng)年保持在93%。
至于價(jià)格集中在6000-元、定位于中高端客戶市場(chǎng)的公寓產(chǎn)品，由于其主要面向品質(zhì)要求高、租金敏感度較低的中高端收入人群，因此在產(chǎn)品溢價(jià)度高的同時(shí)，對(duì)公寓團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)也提出了較高要求。租金收入是否能覆蓋高昂的裝修、人工及運(yùn)營(yíng)成本，是否有足夠的對(duì)應(yīng)客群來消化產(chǎn)品，是中高端公寓需要考慮的問題。
90后小白領(lǐng)市場(chǎng)是租賃市場(chǎng)的重要組成部分，抓住90后的租房需求，開發(fā)匹配的高性價(jià)比產(chǎn)品，是租賃企業(yè)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量、有盈利的規(guī)?；鲩L(zhǎng)的有效道路。
而V領(lǐng)地青年社區(qū)把主戰(zhàn)場(chǎng)放在上海，定位小白領(lǐng)客群，是抓住了市場(chǎng)發(fā)展的主力需求方向，并且其構(gòu)建大社區(qū)及泛社區(qū)的發(fā)展模型，對(duì)成本的節(jié)約和效率的提升顯著，盈利也就水到渠成。
V領(lǐng)地披露的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過3年的發(fā)展，總房量達(dá)余間，為上海品牌集中式公寓的龍頭企業(yè)之一，單平米EBITDA平均達(dá)到1.8元/天，成為首家實(shí)現(xiàn)全部單店盈利的集中式公寓運(yùn)營(yíng)商。
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