昨天在房產(chǎn)圈有一則消息刷屏，上海人才落戶的政策發(fā)生了變化，很多人都認(rèn)為這個(gè)政策將會(huì)對上海樓市產(chǎn)生巨大的影響。
△《2020年非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進(jìn)滬就業(yè)申請本市戶籍評分辦法》
甚至個(gè)別的樓市分析人士認(rèn)為，在這個(gè)政策的引導(dǎo)下，上海的樓市會(huì)出現(xiàn)一波大漲，到底這個(gè)政策會(huì)對樓市有什么樣的影響？
這個(gè)政策核心影響的是三個(gè)部分：一個(gè)是應(yīng)屆本科畢業(yè)生直接落戶
從過去的清華北大生變成了清北以及本地4所雙一流大學(xué)，同時(shí)全國雙一流大學(xué)的應(yīng)屆碩士畢業(yè)生也可以直接落戶，而博士生是直接落戶的。
這個(gè)政策到底是不是針對樓市的？
我個(gè)人認(rèn)為這個(gè)政策是針對上海人口的趨勢以及上海定位的。
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政策更針對上海人口的趨勢以及上海定位
5月20號，上海發(fā)布了2019年上海市老年人口和老齡事業(yè)監(jiān)測統(tǒng)計(jì)信息，在這個(gè)信息中給出了一些數(shù)據(jù)。
比如，上海市2019年末，全市的人口是2428.14萬，其中戶籍人口1450.43萬，外來人口977.71萬。
值得注意的是常住人口的自然增長率是1.5‰，但是戶籍人口的自然增長率是-2.3‰，也就是說戶籍人口出現(xiàn)了下滑，人口在減少。
通過觀察上海市2015年以來戶籍人口的增量走勢，我們可以發(fā)現(xiàn)從2018年開始，戶籍人口的增量就開始減緩了。
由于這里面有很多人是從沒有戶口轉(zhuǎn)為戶口，所以說它的整體增量還沒有變成負(fù)的，但是自然增長率也就是出生人口和死亡人口的差值已經(jīng)是負(fù)值了。
同時(shí)上海市60歲及以上的戶籍老人，達(dá)到了518.12萬，占總?cè)丝诘?5.2%，這個(gè)數(shù)值是全國第一的，平均壽命也高達(dá)83.66歲，可以說上海的整體人口的老齡化已經(jīng)十分突出了。
從相關(guān)部門對2017~2036年上海65歲到80歲以上的常住人口變化的預(yù)測來看，上海市近幾年來65歲人口所占的總額和比例還在不斷的上升，直到2028年左右才達(dá)到高點(diǎn)。
而80歲以上人口總額的上升是持續(xù)上升，直到2036年達(dá)到了這一次預(yù)測的高點(diǎn)，那么2036年以后到底還會(huì)不會(huì)增加？在這次預(yù)測中沒有給出答案。
上海人口發(fā)展面臨著的5大問題
1、上海人口增速降低。
比如說1990年到2007年，上海常住人口的年均增長約有30萬左右，人口的總量增長主要是外來流動(dòng)人口的數(shù)量不斷增加，和戶籍人口的機(jī)械遷入。
自從上?？?cè)丝诮咏?500萬這個(gè)紅線，上海的人口增速就大大降低了，甚至于有一段時(shí)間是負(fù)增長。
2、人口結(jié)構(gòu)的矛盾比較突出。
上海的人口發(fā)展最大特點(diǎn)就是人口老齡化、家庭少子化和小型化。
上海進(jìn)入人口老齡化是全國最早的城市，比全國的平均水平早了20年左右，整個(gè)上海大概有305萬獨(dú)生子女，占比達(dá)到了家庭總數(shù)的61.06%，比全國要高出39.09個(gè)百分點(diǎn)。
3、上海各年齡人口分布很不均衡，出現(xiàn)“頭重腳輕中上部偏大”的特征。
4、城鄉(xiāng)人口的分布落差比較懸殊，中心城區(qū)人口的疏解任務(wù)比較艱巨。
中心城區(qū)1/10的土地面積承載了接近全市一半的人口，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)大概是976萬人，加上上海的人口總數(shù)接近2500萬紅線，所以上海還是有向周邊疏解人口的壓力的。
在這種看似矛盾的情況下，還存在一個(gè)比較大的問題。
5、人口的整體素質(zhì)和世界城市的發(fā)展目標(biāo)還是有較大差距。
大家都知道上海給自己的定位是要發(fā)展成為世界城市，上海全市的人才總量也就指的是大?；蛞陨蠈W(xué)歷以及中級職稱以上的專業(yè)技術(shù)職稱的人員大概有200多萬。
和本世紀(jì)初的110萬比增長了82%，但是總量仍然顯得不夠，占比也是偏低的。
人才結(jié)構(gòu)不合理，高端人才相比較是匱乏的
所以我們可以看出來，在這種壓力和矛盾下，去理解這次政策的調(diào)整，就可以發(fā)現(xiàn)這個(gè)政策主要是針對人口結(jié)構(gòu)以及上海城市定位而制定出來的。
政策對樓市的影響
要注意到這個(gè)政策里面有兩個(gè)比較大的變化：
第一個(gè)是應(yīng)屆本科生直接落戶的學(xué)校，從2所變成了6所；
第二個(gè)是應(yīng)屆碩士畢業(yè)生，包含了世界一流大學(xué)和世界一流學(xué)科這兩個(gè)方面。
世界一流大學(xué)在國內(nèi)一共有42所、36所A級、6所B級，而世界一流學(xué)科一共有95所大學(xué)的部分學(xué)科被評定為世界一流學(xué)科。
從2020年整個(gè)研究生招生情況來看，一共招了111.4萬名研究生，其中博士有10萬余名，從理論上來說，未來這10萬余名博士畢業(yè)以后是可以直接落戶上海。
42所雙一流大學(xué)加上95個(gè)大學(xué)里面的一流學(xué)科，有人測算符合條件的所有的畢業(yè)人員大概有40萬人左右，當(dāng)然這40萬人也不可能都到上海。
有人估算新增大概是5萬人，而上海2019年常住人口的增加絕對值是4.36萬
大家會(huì)覺得，這個(gè)數(shù)字不小，如果每年有5萬人進(jìn)入上海落戶的話，常住人口增量就等于是增加了一倍，接近翻番。
上海2019年的新房成交了7萬余套，二手房是247,641套，也就是一年下來大概有31萬套成交，2019年是這幾年成交比較活躍的年份，我認(rèn)為是具有代表性。
5萬人口增量對應(yīng)著31萬套的成交，對樓市的影響是大還是小？
我們可以拿廣深來做一個(gè)對比。廣州2019年一共有8萬套新房和10.7萬套二手房成交，大概也就是一共是19萬套；
深圳是7.45萬套二手和3.78萬套一手，大概就是11萬套。
但是這兩個(gè)城市每年的新增人口都在40萬上下，而且是連續(xù)多年。
從廣州的市場情況來看，每年40萬的新增人口以及19萬套的一二手成交，并沒有推動(dòng)這個(gè)市場變得非常的火熱
而深圳2019年的火熱有剛需被壓抑的原因，也有政策點(diǎn)燃的原因。
所以說，對比一下5萬左右測算出來的新增入戶人口，加上原有的4萬多，就按10萬算，對比31萬套的成交。
我認(rèn)為新增人口對于整個(gè)市場的影響沒有大家所想象那么大。
當(dāng)然這個(gè)更多的是一個(gè)信號作用，它確定和強(qiáng)調(diào)了上?；蛘咭痪€城市已經(jīng)開始加入到搶人大戰(zhàn)中，人會(huì)成為未來城市發(fā)展的最為稀缺的因素，長周期看它一定是利好于樓市的。
但是在短期內(nèi)更大的作用是信號作用。
如果我們深入分析，我們可以去關(guān)注那些人才愿意落地的片區(qū)以及戶型，也包括剛需上車房，未來可能會(huì)受到新增人員的關(guān)注。
也就是說，與其認(rèn)為這個(gè)政策將會(huì)直接作用于樓市，倒不如仔細(xì)去分析
這些人可能更愿意買在哪里？買什么樣的房子？住在什么樣的戶型中？
這樣子可能能找到那些更有投資價(jià)值的籌碼，也才是一個(gè)理性的投資人應(yīng)該去做的事。
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